突發(fā)！江寧人苦苦等待近5年的商業(yè)綜合體，有重大變化！
就在最近，南京市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)發(fā)布了《南京江寧百家湖（中心片區(qū)）控制性詳細規(guī)劃》NJNBd040—63規(guī)劃管理單元圖則修改（公眾意見征詢），竹山路地鐵口的景楓G96，規(guī)劃大調(diào)改：
① 用地性質(zhì)優(yōu)化，由兩幅商辦混合用地合并為一幅商住混合用地，江寧核心區(qū)騰挪出珍貴的居住機會；
②地鐵1號線、5號線的換乘大廳提上日程，這兩條線路出站換乘的現(xiàn)狀不會維持太久；
③ 規(guī)劃的150米高樓被“砍”，商業(yè)辦公建筑高度被限制在80米內(nèi)。
問題來了，景楓G96的巨變，好事還是壞事？
01
先復習下景楓G96綜合體的背景知識。
2020年12月，景楓以11.6億底價拿下竹山路G96地塊。這塊地出讓面積87103.80㎡，為商辦混合用地、基層社區(qū)中心，綜合容積率4.53。
圖片拍攝于2021年4月
根據(jù)當時的出讓條件，G96有諸多建設條件，比如：
A分區(qū)須建設一座150米高的標志性塔樓，購物中心體量不低于15萬方，且得建一座3萬方的地上停車樓；
整個地塊內(nèi)得建設并自持兩個酒店，A分區(qū)內(nèi)得引進一線品牌酒店；
A分區(qū)得建設建筑面積不小于5400㎡的地鐵竹山路站換乘廳，且與地塊結合工程分為三層。
官方的規(guī)劃里，這座綜合體對江寧意義重大，早在2022年江寧發(fā)布就公布了綜合體的案名：景楓城，計劃開竣工時間節(jié)點為2021年10月至2024年10月。
但由于建筑業(yè)態(tài)多、要求自持比例較大，且為雙地鐵上蓋，景楓G96的整體開發(fā)建設難度并不小，一度進展緩慢、停工過，甚至于去年2月被列入江寧區(qū)閑置土地名單內(nèi)。
就在今年一季度，江寧高新區(qū)在回復市民咨詢時還表示：“竹山路景楓G96綜合體暫無明確建設計劃，待后期明確土地開發(fā)方向后將及時對外發(fā)布?！?/p>
現(xiàn)在，景楓G96規(guī)劃大調(diào)改，項目繼續(xù)推進有望了？
02
景楓G96用地面積約9.04公頃，目前以空地和臨時工棚為主。按照最新規(guī)劃，這座綜合體將改頭換面。
首先是商辦改商住，江寧核心區(qū)即將騰挪出珍貴的住宅選項。
根據(jù)規(guī)劃，G96將由兩幅商辦混合用地合并為一幅商住混合用地，容積率由5調(diào)整至2.2，建筑高度也從150米調(diào)整至80米內(nèi)。
注意，按照原本的規(guī)劃，G96的商業(yè)、辦公占比非常高，且大多由開發(fā)商自持。規(guī)劃調(diào)整后，商業(yè)辦公建筑占地上總建筑面積比例為15%-30%。
這意味著未來項目住宅最高可占比85%，繼仁恒龍灣、嘉和華府之后，江寧核心區(qū)又新增改善選項。
其次，地鐵竹山路站換乘大廳再次提上日程。
我們知道，由于G96一直沒能建起來，設置在項目內(nèi)的換乘大廳也沒能兌現(xiàn)。目前，地鐵1、5號線竹山路站換乘得出站。
根據(jù)最新規(guī)劃，地鐵1、5號線竹山路站的換乘大廳仍然設置在G96內(nèi)，且明確該換乘大廳要與商業(yè)、辦公功能一體化設計，合理組織交通流線。
基于此，我們猜測，未來G96將是雙地鐵上蓋的綜合體，以住宅為主，輔以部分商業(yè)、辦公、社區(qū)中心、停車場等配套，實現(xiàn)復合式場景營造。
有人忍不住發(fā)問，以景楓中心為樣本，竹山路景楓城的期待值非常高，現(xiàn)在商業(yè)變商住，江寧核心區(qū)是要自降身段嗎？
銳評君認為，這并非壞事。
雖然這份規(guī)劃尚在公示期，且后續(xù)G96是回收重新出讓還是繼續(xù)由景楓來開發(fā)都沒明確，但審時度勢是明智之舉。
經(jīng)過多年的開發(fā)建設，江寧核心區(qū)的商圈能級、商業(yè)小宇宙領先南京。
河定橋及勝太路，以大潤發(fā)+金輪+同曦+弘陽為主力；東山，萬達廣場扛起大旗；百家湖不用多說吧？金鷹+景楓中心+太陽城+1912，玩轉(zhuǎn)夜經(jīng)濟、首店經(jīng)濟等，輕松吸納全南京的消費力；竹山路一帶，龍灣天街、在建的仁恒濱水商業(yè)，未來也毫不遜色。
密度如此高的商業(yè)布局，經(jīng)濟繁榮時一片祥和?？山?jīng)濟面臨上行壓力的當下，大家的收入預期降低，消費也不可避免降維，現(xiàn)有的江寧核心區(qū)商業(yè)內(nèi)卷激烈，商場未免有飽和之嫌。
反倒是受限于非常有限的土地供應，江寧核心區(qū)域，包括百家湖、九龍湖、小龍灣等，新房供應一向很緊張。
以至于雖然整體樓市大環(huán)境是下行的，但江寧樓市自成小氣候，嘉和華府、仁恒龍灣等改善盤逆市熱銷，九龍湖好不容易拿出一幅低密度的G18宅地，經(jīng)過72輪激烈競拍，最終被金茂收入囊中。
如此局面下，G96果斷調(diào)結構換倉，縮減商業(yè)規(guī)模，切實增加供應相對緊張的居住用地，一方面能避免區(qū)域商業(yè)內(nèi)卷，滿足改善人居需求；另一方面，占據(jù)相當比例的住宅能為開發(fā)企業(yè)帶來實打?qū)嵉睦麧櫩臻g，助力整個綜合體快速建成，盡早進入良性循環(huán)。
03
除了爆改規(guī)劃的G96，接下來江寧核心區(qū)還有哪些全新改善選項？跟著銳評君看看。
東山—中建東山樾府
即去年12月中建方程以19.36億總價拿下的G77地塊，項目已公開城市展廳，容積率1.8，打造15-17層小高層。
據(jù)了解，中建東山樾府主力戶型120、140、174㎡，四代宅、約1.2萬方園林景觀、會所等配置，將改善基因拉滿。
東山—中天美好G55
東山G55地塊，于去年11月被中天美好+上元城市建設以5.63億總價拿下，地塊緊挨著熱銷的金寧風華。
最近，G55地塊規(guī)劃出爐，將打造8棟15-18層第四代住宅，戶戶有露臺，部分樓棟一層架空，建筑立面為大面積玻璃幕墻+香檳色金屬線條，顏值很高。
東山—江寧城建G49
2023年8月，江寧城建以15.1億底價拿下東山G49地塊，該地塊距離海玥華府不遠，位于武夷七里湖山的南側。
根據(jù)規(guī)劃，G49將打造13棟17-19層高層住宅。其中，11棟為帶錯層露臺設計的四代宅。
九龍湖—金茂G18
4月30日，金茂經(jīng)過72輪競拍，以11.4億總價拿下九龍湖容積率1.8的G18宅地。
根據(jù)金茂官方海報，項目將打造成帶有科技系統(tǒng)的金茂府。新房斷檔多年后，九龍湖的改善人居終于要大步迭代了！
小龍灣—朗詩玲瓏嶼北側地塊
有消息稱，小龍灣朗詩玲瓏嶼北側的閑置地塊，近期將拿出來招拍掛。
事實上，今年3月，江寧官方回復網(wǎng)友咨詢時表示，開發(fā)區(qū)已在洽談這塊地的收回事宜，一旦成功收回，將列入出讓計劃。
地塊前身為景楓正和大廈，地段一流，周邊有太陽城、地鐵1號線小龍灣站等配套覆蓋。參考金茂G18的熱度，這塊地一經(jīng)掛牌，大概率也被房企爭搶。
你怎么看景楓G96地塊爆改規(guī)劃？
江寧核心區(qū)的改善機會，有你心動的嗎？
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