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以下正文
最近網(wǎng)上一直都在討論重慶二手房解除限售的事情，有說中央公園超次新二手房拋售的；也有說限售解除后，二手房源單日激增8000套的?，F(xiàn)在限售解除也已經(jīng)過去好幾天了，今天我們就一起來看一下限售解除后，重慶的二手房掛牌量到底怎樣了。
01
先說一下大家最關(guān)心的房源總量問題。
截止至撰稿時，重慶貝殼系內(nèi)部房源的總量是35萬套左右。網(wǎng)傳的日增8000套，應(yīng)該就是指貝殼內(nèi)部房源總量的增速。
但好消息是：
經(jīng)過幾天的集中掛牌，目前解除限售帶來的掛牌潮峰值已過。
以撰稿時的數(shù)據(jù)為例 ——
2月11日，內(nèi)網(wǎng)房源總量為353815套；
2月14日，內(nèi)網(wǎng)房源總量為354565套。
三天時間房源總量只增加了700多套，這個數(shù)據(jù)其實已經(jīng)屬于正常狀態(tài)了。
但是需要注意的是，我們作為購房者是無法看到貝殼系內(nèi)部所有房源的，只有貝殼系的員工賬戶才能看到所有委托給貝殼的房源。
我們能看到的，叫做掛展房源。
現(xiàn)在重慶貝殼取消了房源總量的展示，但我們通過地圖索引可以看到大重慶范圍內(nèi)可視房源約有30萬套，這30萬套就是掛展房源。
掛展房源才是房源網(wǎng)站銷售的主流房產(chǎn)。
因為那些沒有掛展的房源大多都會有些特殊原因：
比如有些業(yè)主自己不愿意公開掛展咯、又或者是有些房東怕信息泄露，不愿意上傳產(chǎn)證等相關(guān)資料、還有一些就是房源長時間沒有拍照，屬于暫緩狀態(tài)的房源等等。
也就是說，非掛展房源之中其實有一部分房源銷售意愿是不強烈的，這小部分房源什么時候會掛展、甚至會不會掛展都是一個疑問。這一類型的房源在各個城市都有，在日常工作中這類房源也一直都不是銷售的主流房源，所以也不用特別放大這一部分房源的重要性。
真正主流銷售的，肯定還是掛展房源。
那限售解除后，重慶的掛展房源有大量增加嗎？
結(jié)果可能出乎意料。
我就直接用一張圖給大家對比一下，最近半年貝殼平臺主城九區(qū)二手房掛展數(shù)據(jù)的變化情況 ——
兩個時期的數(shù)據(jù)一對比就能發(fā)現(xiàn)，最近半年貝殼二手房就只凈增了10000多套的掛展量。其中九龍坡區(qū)、巴南區(qū)、北碚區(qū)的掛牌量幾乎持平，大渡口區(qū)和渝中區(qū)的增量也只有1000套左右。
只有南岸區(qū)、渝北區(qū)、沙區(qū)、江北區(qū)等四個主城區(qū)，二手房掛牌量有明顯增加。
但上面統(tǒng)計的是最近半年的變化！所以結(jié)果很明顯，重慶這次解除限售所帶來的掛牌潮并沒有網(wǎng)絡(luò)傳聞中那么夸張。
02
其實如果仔細梳理一下就知道，現(xiàn)在解除限售已經(jīng)很難讓二手房的掛牌量發(fā)生翻天覆地的變化了。
原因有兩點：
首先，解除限售不是一蹴而就，而是經(jīng)歷了三輪政策的調(diào)整，逐步釋放的。
重慶二手房兩年限售政策發(fā)布于2017年，最初的政策是要求重慶市主城區(qū)新購新建商品住房和二手住房須取得《不動產(chǎn)權(quán)證》滿2年后才能上市交易。
但限售政策在最近兩年已經(jīng)有過三次優(yōu)化：
2023年9月，重慶限售政策調(diào)整為“取得房屋買賣合同備案證明滿2年，且取得不動產(chǎn)權(quán)證后才能上市交易”。2024年5月，政策調(diào)整為“實行現(xiàn)房銷售的商品住房，由‘取得房屋買賣合同備案證明滿兩年，且取得不動產(chǎn)權(quán)證后才能上市交易’調(diào)整為‘在完成新建商品住房網(wǎng)簽合同備案并取得不動產(chǎn)權(quán)證后即可上市再交易’”。同年九月，重慶限售政策再度優(yōu)化，“凡在中心城區(qū)新購新建商品住房和二手住房的（以網(wǎng)簽備案時間為準），取得不動產(chǎn)權(quán)證書后即可上市交易”。
經(jīng)過了三輪限售政策優(yōu)化后，重慶的限售政策早已不似當年。尤其是去年九月的政策優(yōu)化后，后續(xù)新購的商品住房其實已經(jīng)取消了限售。這一次“全面取消限售”，實際上主要是針對2023年到2024年9月之間部分新購入的商品住房。
其次，在全面解除限售之前，重慶二手房每月的新增掛牌量也明顯呈下降趨勢，說明重慶二手房的拋售情緒已經(jīng)明顯降低。
這一點，也為后續(xù)全面解禁奠定了先決條件。
圖源重慶銳理
03
說白了，現(xiàn)在解除限售不僅不會讓掛牌量暴增，甚至對于樓市而言還有潛在的利好。
在今年全面取消限售之際，官方還同步取消了外來購房者購買普通住宅的三無稅，如果我們把這兩條政策連起來就會發(fā)現(xiàn) ——
如今的重慶樓市已經(jīng)進入了全面自由的市場化新時期，歡迎全國各地的購房者前來置業(yè)。
三無稅和限售政策都是在2017年發(fā)布的，目的都是為了降低當時全國各地購房者來重慶的搶房潮。都說重慶樓市的庫存量大，但你知道當年全國蜂擁而至的購房者把重慶樓市推到了怎樣的高度嗎？
在重慶樓市最巔峰的時期，每年的新、二手房成交量能達到2-30萬套！現(xiàn)在我們所說的庫存，在巔峰期也不過就是兩年的事。
當然，今時不同往日?，F(xiàn)在的市場已經(jīng)不可能在復(fù)制巔峰期的狀態(tài)了，但接連取消了限售和三無稅之后，重慶樓市也可能會迎來兩個積極的變化：
① 或許你會發(fā)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)筍盤越來越難買到了。
解除限售說白了就是給了可操作的空間。
舉個例子，前幾年有不少人會去買璧山的房子投資，尤其是在2021年的時候，兩集中土拍的空前火爆也帶動了璧山的樓市。
這里面有一個很重要的原因就是璧山不限售。
投資璧山房產(chǎn)的人多半都是看中了該板塊能夠快進快出的優(yōu)勢，尤其是當市場充滿變數(shù)的時候，機會恰恰就藏在變數(shù)之中。
② 取消限售最近兩年的熱門新房也有利好。
現(xiàn)在想要靠政策瞬間反轉(zhuǎn)行情是不太可能的，但靠政策帶動部分優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的回暖并不是什么難事。
舉個大家都很熟悉的例子，比如去年熱銷的第四代住宅就是典型。去年是第四代住宅爆發(fā)的元年，從年初到年尾，第四代住宅幾乎熱銷了一整年。
但在二手房市場中，第四代住宅仍舊是稀缺的。
解除限售的另一大好處就是讓二手房市場和新房市場更加同頻。
伴隨著全面解除限售，第四代住宅的熱潮必然也會從新房市場延續(xù)到二手房市場中，從而帶動一部分二手房市場的回暖。
當然，無論存在多少利好也都是針對一部分房產(chǎn)的，價格分化依舊會是二手房市場的常態(tài)。如今重慶全面解除限售，你認為今年的二手房是否還會再跌呢？歡迎在評論區(qū)一起討論！
文丨重慶樓云社 作者丨山城的小年輕
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