文｜鄧浩志

跨區(qū)域提取，樓市復蘇的“雙刃劍”

剛開年，各地都宣布要實現(xiàn)房地產企穩(wěn)復蘇，于是新一輪樓市利好政策又開始推出。其中，以支持異地購房提取住房公積金為代表的一批相關政策，成為這輪新政的主要抓手。相對而言，公積金是各地方比較容易操作的政策類型，所以許多城市選擇優(yōu)先進行調整。無論是異地購房提取，還是家庭代際互助，都是希望公積金使用更加靈活，幫助樓市的整體復蘇。

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但各地繼續(xù)“卷”公積金政策，有些新變化也值得注意：

公積金跨區(qū)域提取政策，會進一步強化核心城市樓市的復蘇，同時分流中小城市的購買力。大城市限購取消后，分流周邊城市、三四線城市購買力已經是不爭的事實。而農歷新年期間，中小城市主打的“返鄉(xiāng)置業(yè)”牌效果也并不理想。如果進一步推進公積金跨區(qū)域提取，只會讓資金進一步向頭部城市聚焦，更加強化樓市“強者恒強”的板塊效應。

公積金政策再怎么寬松和調整，對樓市的影響依然有限。這和公積金的使用額度上限、市場接受程度有關。這個觀點我之前已經多次分析過。另外，我想補充一點：目前樓市的購買主力之一，是工作和收入較為穩(wěn)定的體制內員工。他們同時也是公積金繳納的主力。所以對于樓盤而言，抓住這類客戶依然是重中之重。而這批客戶的需求更偏保守，配套完善的主城區(qū)是他們選擇的重點。

廣州公租房9折優(yōu)惠，真的能吸引人才嗎？

近日，廣州市政府常務會議審議通過了《廣州市保障性租賃住房管理辦法》。其中明確，房源以低于70平方米的小戶型為主，租金需低于市場價的9成。符合條件的新市民、青年人等群體可以申請租住1套政府性房源的保障性租賃住房。市場價的9折，看似有優(yōu)惠，但并不算很優(yōu)惠。

首先，市場價的計算標準是什么？如果按租賃市場備案的均價計算，就會出現(xiàn)結構性租金上漲的情況。因為但凡有備案的房源，多半是價格偏高的、相對優(yōu)質的房源和業(yè)主。這類房源的租金水平一定是略高于市場整體均價的。同時，還存在部分低于市場均價水平的房源，很可能為了避稅，連手續(xù)都不辦。所以在備案價格中，并沒有這部分低價房源的價格。如果忽略了這批低價房源，那么官方的“市場價”本來就略高于市場均價。高于均價再打9折，會不會就剛好是均價？這樣就無法體現(xiàn)出公租房在租金上的優(yōu)勢。這對租戶來說，是否真的劃算？這還很難說。

其次，公租房總量并不大，房源選擇范圍較窄。通常在一個大的板塊內，只有若干樓盤屬于公租房。而市場散租的房源卻非常多，幾乎任何一個板塊、任何一個樓盤、任何一種房型都有業(yè)主在放租。在選擇面上，公租房和市場房源之間存在非常明顯的差距。

所以，公租房單純打個折，是否真的優(yōu)惠？是否真的能對年輕人或人才具有吸引力？未來還需要觀察。我說這些并不是純粹想懟公租房制度，而是希望大家全面反思廣州的人才政策。在人才競爭激烈的當下，廣州怎樣才能真正吸引人才、留住人才、降低人才在廣州的生活成本？只有這樣，廣州在未來才有可能孵化出更多中小微企業(yè)，甚至誕生出類似“杭州六小龍”這種級別的優(yōu)秀企業(yè)。