今天，估計(jì)不少人都兩眼一黑，簡(jiǎn)直就是黑色星期一！
假后上班狀態(tài)還沒(méi)來(lái)得及調(diào)整，就遇上股市巨震、基金發(fā)綠、金價(jià)再開(kāi)跌等一系列暴擊。
局中人錢(qián)包癟癟的，心里涼涼的，看客路過(guò)則湊個(gè)熱鬧。
各行有各行的熱鬧，除了霸占熱搜的股市基金，地產(chǎn)人也有自己的熱鬧。
據(jù)了解，廣州兩個(gè)網(wǎng)紅次新盤(pán)近期都冒出了首套二手房成交，價(jià)格讓人一陣感慨。
譬如黃埔新城的首套成交二手房——建面約92.6㎡三房，東南向高樓層，成交總價(jià)217萬(wàn)，折合單價(jià)約2.3萬(wàn)/㎡。
平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，成交比掛牌少11萬(wàn)，降幅5%，成交周期20天，房源人氣值高，熱度不錯(cuò)。
相比之下，2022年首開(kāi)時(shí)，黃埔新城90㎡三房成交價(jià)在2.6-3.7萬(wàn)/㎡上下（來(lái)源：中指院），首套二手2.3萬(wàn)/㎡確實(shí)很有吸引力。
2023-2024年黃埔新城連續(xù)兩年拿下廣州新盤(pán)銷量第一（來(lái)源：中指院），受歡迎程度一直不減，畢竟它的配套兌現(xiàn)和交付都有口皆碑，生活氛圍好，尤其是教育。
社區(qū)內(nèi)配置了九年制廣鐵一中鐵錚學(xué)校，小學(xué)部及初中部均已開(kāi)學(xué)，名校兌現(xiàn)這一點(diǎn)對(duì)剛需而言非常加分，況且還是覆蓋15年教育。
地鐵通勤方面也方便，小區(qū)內(nèi)有公交接駁到地鐵5號(hào)線夏園站，可快速直達(dá)魚(yú)珠、金融城、珠江新城CBD。
目前，黃埔新城在售二手房不多，貝殼平臺(tái)顯示僅6套，都是近半個(gè)月新掛牌的房源。
6套房源全是120-141㎡四房大戶型，掛牌均價(jià)約3.3萬(wàn)/㎡，90㎡三房暫未見(jiàn)上新。
再看回一手，黃埔新城今年3月的新房成交均價(jià)維持在3.2萬(wàn)/㎡（來(lái)源：中指院）。
所以，對(duì)買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，蹲二手的好價(jià)房源比買(mǎi)新房劃算。但是呢，三房小戶型要看緣分。
另一個(gè)出現(xiàn)了首套二手房成交的紅盤(pán)則是海珠一線江景盤(pán)越秀·天悅江灣。
最近，天悅江灣放出了一套139.6㎡四房的成交記錄，成交周期13天，總價(jià)873萬(wàn)，單價(jià)約6.2萬(wàn)/㎡。
業(yè)主掛牌1400萬(wàn)，折合單價(jià)超10萬(wàn)/㎡，最終成交直降527萬(wàn)，降幅超37.6%，可謂是大出血。
乍一看單價(jià)6字頭是挺高的，但了解天悅江灣的人都知道，這可是當(dāng)年的超級(jí)紅盤(pán)，曾經(jīng)的地王項(xiàng)目。
2013年，天悅江灣的地塊樓面價(jià)約3.63萬(wàn)/㎡，這價(jià)格水平直接跟當(dāng)時(shí)珠城的商品房差不多！
捂盤(pán)六年，天悅江灣2019年開(kāi)盤(pán)，主打約102-140㎡復(fù)式三至四房，超前的6米層高+高贈(zèng)送+一線望江+戶戶朝南甚至讓買(mǎi)家直接接受了項(xiàng)目周邊配套待成熟的情況，當(dāng)時(shí)成交均價(jià)超7.8萬(wàn)/㎡。（來(lái)源：中指院）
盡管小區(qū)周邊的配套有待完善，但后來(lái)在樓市高峰期2021年、2022年，它的成交價(jià)仍多次站上10萬(wàn)/㎡，轟動(dòng)一時(shí)。（來(lái)源：中指院）
這也不難理解業(yè)主一開(kāi)始掛牌10萬(wàn)/㎡。
其實(shí)，從掛牌現(xiàn)狀也能看出，天悅江灣的業(yè)主還是期待二手能上高價(jià)的——掛牌均價(jià)9.2萬(wàn)/㎡，好些業(yè)主從去年掛牌起就沒(méi)調(diào)過(guò)價(jià)格，心態(tài)穩(wěn)得一匹。
當(dāng)然，也有不少反復(fù)調(diào)價(jià)的業(yè)主，比如下面這兩套，幾萬(wàn)10幾萬(wàn)下調(diào)，其中一套降價(jià)高達(dá)436萬(wàn)。
首套6字頭二手房源已出現(xiàn)，在戶型品質(zhì)相差不大的情況下，天悅江灣想要保持住9字頭的掛牌價(jià)，估計(jì)懸。
因?yàn)樵诋?dāng)下市場(chǎng)，買(mǎi)家更注重質(zhì)價(jià)比，追求地段、配套、城市界面、產(chǎn)品等各方面的綜合體，單單一個(gè)江景已很難打動(dòng)大眾市場(chǎng)，更別說(shuō)千萬(wàn)級(jí)買(mǎi)家。
簡(jiǎn)而言之，次新盤(pán)跌破開(kāi)盤(pán)價(jià)，主要是現(xiàn)在的新規(guī)戶型愈發(fā)內(nèi)卷，超高使用率的同時(shí)還占據(jù)主城好配套的優(yōu)勢(shì)，以至于買(mǎi)家還是更傾向于選擇產(chǎn)品力出眾的新盤(pán)。
比如黃埔新城的全新在售組團(tuán)，在朝向、外立面、實(shí)用率等維度都做了升級(jí)，產(chǎn)品力更好，小戶型也是南向，比同面積段的二手房更撐得起價(jià)格。
次新盤(pán)業(yè)主為求快速出手，唯有在價(jià)格上突圍，畢竟價(jià)格撿漏+現(xiàn)房拎包入+享現(xiàn)有配套，優(yōu)勢(shì)很大。
最近想要買(mǎi)二手房的，不妨留意下這類次新盤(pán)，或許能淘到好房源。
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