文｜鄧浩志
近日，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2025年2月，廣州市二手住宅共網(wǎng)簽6278套，網(wǎng)簽面積共計(jì)62.21萬平方米，同比分別增長(zhǎng)29.04%和26.90%。廣州市二手住宅市場(chǎng)成交持續(xù)活躍。我想再次鄭重提醒，這個(gè)數(shù)據(jù)有好的一面，也有有問題的一面，而且問題不小。
好的方面，廣州樓市的確持續(xù)回暖，而且是從去年第四季度開始，已經(jīng)維持了近半年時(shí)間。這是樓市利好政策持續(xù)不斷釋放購(gòu)買力的體現(xiàn)，如果今年樓市小陽(yáng)春行情能夠如約而至，則廣州樓市就有可能實(shí)現(xiàn)真正的企穩(wěn)。二手房市場(chǎng)如此，新房市場(chǎng)也是如此。
而問題的一面，是廣州二手房成交量“水分”不少。這個(gè)問題我之前已經(jīng)多次說過了。今天再舉個(gè)例子。2024年廣州樓市跌回了八年前的水平，但全年二手房網(wǎng)簽量卻達(dá)到驚人的11萬套，高于2023年、2022年，居然和樓市火爆的2021年持平。怎么可能整個(gè)樓市下滑，二手市場(chǎng)卻單獨(dú)火爆到接近歷史高位的水平？怎么可能二手房?jī)r(jià)持續(xù)大幅下跌，但成交量卻連續(xù)兩年環(huán)比增長(zhǎng)？怎么可能所有放盤的業(yè)主都覺得房子難賣，但二手月度成交卻經(jīng)常突破10000套大關(guān)？這些都是非常違反常理的，卻一直沒有人質(zhì)疑過。
問題我已經(jīng)分析過了，二手市場(chǎng)表現(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于新房市場(chǎng)，完全是經(jīng)營(yíng)貸大量進(jìn)入樓市的結(jié)果。所以大家會(huì)從數(shù)據(jù)上發(fā)現(xiàn)，2021年樓市見頂之后，新房和二手房成交量都同步下滑，到2022年兩者繼續(xù)下滑；到2023年年中開始，經(jīng)營(yíng)貸開始普遍進(jìn)入房貸市場(chǎng)。這時(shí)候，二手房成交量開始“見底回升”，但整個(gè)樓市仍然是下行的，新房成交量繼續(xù)下滑。到2024年各地宣布購(gòu)房首付最低降到15%之后，二手房成交量繼續(xù)攀升，而新房成交量進(jìn)一步下滑。直到現(xiàn)在，部分一二線城市新房市場(chǎng)開始回暖，但二手房月度成交量已經(jīng)達(dá)到歷史高位，廣州經(jīng)常月度破萬，上海隨隨便便破2萬。一手房之所以成交沒有二手房活躍，就是因?yàn)樾路孔霾涣私?jīng)營(yíng)貸，做高評(píng)高貸沒那么容易，所以不太可能實(shí)現(xiàn)以“買房”獲得融資這個(gè)目的。
關(guān)于二手成交量所隱藏的問題，我已經(jīng)再三拆解，再三提醒，也請(qǐng)住建及相關(guān)部門，還有行業(yè)或行業(yè)協(xié)會(huì)重點(diǎn)關(guān)注這個(gè)問題。一是這種違規(guī)使用貸款的情況越普遍，越會(huì)對(duì)金融系統(tǒng)的安全性產(chǎn)生影響。二是千萬別看二手?jǐn)?shù)據(jù)就以為市場(chǎng)真的回暖了。目前樓市只是“回溫”，還有很大的不確定性。
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