近日，合肥經(jīng)開臨湖片區(qū)合肥經(jīng)開區(qū)自貿(mào)區(qū)實驗學(xué)校擴建工程提前公示，去年，合肥經(jīng)開區(qū)自貿(mào)區(qū)實驗學(xué)校改名為合肥一六八玫瑰園南校教育集團臨湖學(xué)校。近期，經(jīng)開區(qū)頻頻出現(xiàn)利好消息，曾經(jīng)的“廠房聚集地”，如今已全面向高端改善，山姆銀泰雙地標(biāo)落地、地鐵7號線貫通、實驗高中+168名校集群成型……一場新舊交替的樓市“暗戰(zhàn)”已悄然拉開帷幕。
NO.1|壹
經(jīng)開“開掛”：配套齊發(fā)，城市界面全面躍升
1. 商業(yè)能級爆發(fā)：山姆+銀泰雙核驅(qū)動
經(jīng)開區(qū)商業(yè)格局迎來歷史性突破：安徽首家山姆會員店（4月開業(yè)）將覆蓋高端消費人群，而銀泰in Park以“公園式購物”填補南艷湖高端商業(yè)空白，兩者形成“頂奢+生態(tài)”的雙重引力。
2. 交通動脈升級：地鐵7號線貫通城市命脈
2026年通車的地鐵7號線串聯(lián)濱湖、政務(wù)、經(jīng)開三大核心區(qū)，皖投JK202306號地塊及城投JK202402/JK202403地塊緊鄰站點，通勤效率大幅提升，激活沿線樓盤價值。
3. 教育+生態(tài)：名校集群與“中央綠谷”重塑宜居屬性
規(guī)劃中的60班實驗高中（2027年投用）與168玫瑰園名校集群，解決學(xué)位緊張問題；明珠廣場“中央綠谷”將工業(yè)遺產(chǎn)改造為藝術(shù)地標(biāo)，翡翠湖、南艷湖生態(tài)環(huán)抱，強化“產(chǎn)城融合”的宜居底色。
NO.2
市場分化，土地稀缺、庫存告急
1. 土地供應(yīng)收緊，新盤“低密高配”成主流
2021年以來經(jīng)開區(qū)供應(yīng)27宗涉宅地塊，2023-2024年僅成交6宗，稀缺性凸顯。皖投JK202306號地塊以13807元/㎡樓面價刷新區(qū)域紀(jì)錄，新供應(yīng)地塊不論是位置還是容積率上都較之前有很大改善。
2. 新房價格跳漲，庫存告急
從去年以來，經(jīng)開區(qū)已經(jīng)連續(xù)5個月成交量上漲，在上個月成交量有所回落，目前新房主要在售翡翠湖板塊翡翠云璟、明珠廣場皖投云啟錦上/錦悅以及置地松谷鳴翠、南艷湖龍湖亞倫央璟頌，尤其置地松谷鳴翠作為經(jīng)開區(qū)唯一在售新計容項目，熱度較高。
而就在上周，經(jīng)開區(qū)兩個純新盤規(guī)劃出爐，皖投JK202306號地塊是皖投打造的高端產(chǎn)品，并引進了六恒科技系統(tǒng)，戶型153-228㎡純改善設(shè)計，放風(fēng)價3萬+/㎡。而合肥城投JK202402/JK202403號地塊規(guī)劃31棟11-17層洋房及小高層，主力戶型113-158㎡，網(wǎng)傳總價200萬+起，刷新合肥新計容門檻。
截止到今年2月份，經(jīng)開區(qū)新房價格達到28145元/㎡，縱觀近幾年經(jīng)開區(qū)房價走勢來看，經(jīng)開區(qū)新房價格跳躍式上漲，隨著目前房源不斷清出，純新盤入市，尤其皖投06號地塊高端項目入市，整體房價將直逼3萬/㎡。
截止今年2月底，經(jīng)開區(qū)顯性庫存約1600套，按照目前月均去化180套，去化周期僅8.5個月，顯性庫存供需緊平衡。隨著金三銀四市場轉(zhuǎn)暖以及新項目入市，目前在售性價比較高樓盤加速去化，比如明珠廣場板塊皖投云啟錦上/錦悅項目去化加速。
二手房：倒掛紅利收窄，品質(zhì)為王
經(jīng)開區(qū)整體小區(qū)成交價格在1.1-17萬/㎡，其中芙蓉片區(qū)成交價最高，其次是海恒片區(qū)。但一些品質(zhì)次新房保值率較高，比如翡翠湖板塊綠城玫瑰園，掛牌均價在3.8萬/㎡，成交價格在3萬/㎡，這個成交價格基本與目前經(jīng)開區(qū)在售高端改善項目價格持平，但一些房齡較長老破小價格相對較低。
NO.3|叁
剛需VS改善，誰是你的“最優(yōu)解”？
經(jīng)開區(qū)的樓市格局正經(jīng)歷前所未有的裂變——當(dāng)土地稀缺性推高房價天花板、新規(guī)紅利重塑產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)時，購房邏輯已從“價格優(yōu)先”轉(zhuǎn)向“價值博弈”。一方面，城投JK202402/403號地塊以200萬級總價“降維打擊”，用新規(guī)得房率優(yōu)勢收割剛需客群；另一方面，皖投JK202306號地塊以“六恒科技系統(tǒng)+頂奢配置”直指高端市場，與政務(wù)東、省府板塊形成跨區(qū)競爭。一場關(guān)于 “產(chǎn)品迭代速度”與“配套兌現(xiàn)力” 的終極較量。對購房者而言，這一階段的經(jīng)開區(qū)既是機遇場，也是試金石—— “閉眼買漲”的時代終結(jié)，“精挑細選”的邏輯開啟。
置地·松谷鳴翠
標(biāo)桿屬性：明珠廣場核心區(qū)，143-260㎡大平層，均價3.4萬/㎡，168東校學(xué)區(qū)+地鐵商業(yè)環(huán)繞，稀缺性顯著。
建發(fā)華潤翡翠云璟：
雙央企品質(zhì)，精裝交付，戶型面積100-123㎡，高層2.9萬/㎡、洋房3.3萬/㎡，設(shè)計融合徽派與現(xiàn)代風(fēng)格，適合改善客群。168玫瑰園新校區(qū)，同時項目兩面緊鄰主干道，優(yōu)劣勢較為明顯。
皖投云啟錦上/錦悅
國企開發(fā)，戶型105-138㎡，學(xué)區(qū)為168東校區(qū)，佳通輪胎廠后期將打造明珠廣場地標(biāo)，均價2.4萬/㎡，性價比突出。
龍湖亞倫·央璟頌
143-223㎡低密洋房大平層，主打高端改善，與駱崗公園一路之隔，168玫瑰園北校區(qū)，不論是位置還是配套優(yōu)勢較為明顯。
結(jié)語：錨定紅利，搶占“窗口期”
經(jīng)開區(qū)的爆發(fā)，是產(chǎn)業(yè)升級、配套兌現(xiàn)、新規(guī)紅利三重驅(qū)動的必然結(jié)果。對購房者而言：
剛需窗口：緊盯皖投云啟錦上/錦悅以及合肥城投JK202402/403號地塊，優(yōu)先近地鐵、小戶型，抓住“洼地”紅利；
改善機遇：皖投頂奢、置地松谷鳴翠等產(chǎn)品需權(quán)衡品牌溢價與長期價值，錨定教育資源與稀缺地段。
2025年的經(jīng)開，既是剛需的“避風(fēng)港”，也是改善的“競技場”。在這場交鋒中，唯有讀懂規(guī)劃邏輯、抓住低總價與高潛力平衡點，方能在這場樓市變局中搶占先機！
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