上海3月份的樓市小陽(yáng)春確實(shí)不一樣。
連續(xù)幾個(gè)周末的日成交都在1200套以上。
3月15日1473套的成交量更是近4年來(lái)單日最高成交水平。
市場(chǎng)整體活躍的時(shí)候，往往會(huì)有一些風(fēng)向標(biāo)板塊，會(huì) 更加瘋狂 。
這一次潑天的流量輪到了虹口。
尤其是瑞虹新城這里，成交量是不斷刷新記錄。
熬了3年，難道虹口樓市的春天真的要來(lái)了？
與其說(shuō)是虹口樓市春天來(lái)了，不如說(shuō)是瑞虹新城的大爆發(fā) 。
最近和臨平路的中介聊天，他們的反饋都是忙得要死。
都是上千萬(wàn)的大單子“簽到手軟”。
根據(jù)市場(chǎng)信息不完全統(tǒng)計(jì)，3月前半個(gè)月瑞虹新城已經(jīng)有18套的成交。
現(xiàn)在上海郊環(huán)外一些滯銷樓盤一個(gè)月能賣8套都謝天謝地了。
像聯(lián)洋整個(gè)板塊好的時(shí)候一個(gè)月也就是60-80套，極少數(shù)能到100套。
瑞虹靠自己一個(gè)月有望40套，這成績(jī)絕對(duì)不差。
可以說(shuō)在拍出地王之后，瑞虹新城是一發(fā)不可收拾。
2月20日，在5家開(kāi)發(fā)商184輪激烈的競(jìng)價(jià)中，金茂最終拿下了虹口臨平路地塊。
項(xiàng)目就在郵電新村地鐵口，標(biāo)準(zhǔn)的地鐵上蓋。
可售樓板價(jià)超過(guò)了12萬(wàn)/平，未來(lái)金茂項(xiàng)目18+萬(wàn)/平的價(jià)格呼之欲出。
盡管金茂項(xiàng)目離地鐵更近，未來(lái)打造的產(chǎn)品也會(huì)更新。
但相比之下，瑞虹新城的二手房?jī)r(jià)格就太香了。
像早期的瑞虹一期、二期，現(xiàn)在價(jià)格也就9萬(wàn)/平上下的價(jià)格。
只有未來(lái)金茂新房?jī)r(jià)格的5折。
但是享受的地段配套是一樣的。
瑞虹大部分期的價(jià)格也就是11-15萬(wàn)/平，遠(yuǎn)低于新房?jī)r(jià)格。
我們看了下瑞虹新城過(guò)去幾年的成交：
2022年二手房網(wǎng)簽150套；
2023年二手房網(wǎng)簽172套；
2024年二手房網(wǎng)簽262套。
過(guò)去三年平均的月成交最高也就22套左右。
不得不說(shuō)，現(xiàn)在的瑞虹正在進(jìn)入成交的舒適區(qū)。
還記得土拍之后沒(méi)多久，瑞虹九期一套249平的光速成交。
帶車位成交價(jià)大概4200萬(wàn)，去掉車位單價(jià)要16.5萬(wàn)/平。
有錢人看到機(jī)會(huì)的時(shí)候，下手真的是毫不手軟。
天時(shí)地利人和
瑞虹新城趕上了上海樓市的小陽(yáng)春。
尤其是又有地王這個(gè)最佳催化劑。
可以說(shuō)牢牢把“天時(shí)”握在了自己手里。
當(dāng)然光有天時(shí)，沒(méi)有地利及人和，可能無(wú)法實(shí)現(xiàn)火爆成交的最終結(jié)果。
要說(shuō)地利，瑞虹在虹口應(yīng)該是獨(dú)一無(wú)二的。
南邊是北外灘的商務(wù)區(qū)，沒(méi)什么住宅規(guī)劃。
北邊就全是老破小了。
整個(gè)瑞虹新城就是虹口區(qū)全力打造的居住名片。
除了內(nèi)環(huán)內(nèi)無(wú)可復(fù)制的地段，瑞虹新城對(duì)于商業(yè)配套的打造也很花心思。
2004年的瑞虹生活廣場(chǎng)，2015年的星星堂，2017年的月亮堂，到2021年的太陽(yáng)宮，體不斷量、層次都在越來(lái)越豐富并升級(jí)。
瑞虹新城已經(jīng)自生長(zhǎng)成為虹口重量級(jí)商圈。
軌交上目前是4、8、10三條地鐵，未來(lái)19號(hào)線通車就是4軌交匯。
而且會(huì)擁有北橫通道、南北通道兩條超級(jí)隧道。
1.5公里距離有第一人民醫(yī)院、新華醫(yī)院。
對(duì)于北上海的中產(chǎn)來(lái)說(shuō)，瑞虹的優(yōu)勢(shì)非常明顯，該有的全有，通勤還方便。
至于人和，那就不得不說(shuō)瑞虹新城整體價(jià)格的回歸。
在前兩年上海一二手倒掛的時(shí)候，比如瑞虹七期悅庭的價(jià)格能賣到17萬(wàn)/平。
比今天9期的成交價(jià)還貴。
當(dāng)時(shí)3000萬(wàn)只能買到171平，而你要想買個(gè)差不多面積的在雅戈?duì)?號(hào)長(zhǎng)風(fēng)只需要2000萬(wàn)。
瑞虹8期大戶型在2022年前后更是要掛牌賣19-20萬(wàn)。
再看當(dāng)下的瑞虹價(jià)格，整體都有20-30%的降幅。
重新回歸到一二手正掛的狀態(tài)。
理性價(jià)格勢(shì)必會(huì)重新贏回屬于自己的客戶。
瑞虹本身的價(jià)格梯度覆蓋能力是很強(qiáng)的。
從500萬(wàn)-5000萬(wàn)的標(biāo)的都能找得到。
也就意味著瑞虹的客戶基礎(chǔ)是很大的。
只要是希望兼具地段、通勤、居住舒適度的人群可能都會(huì)考慮一下瑞虹新城這個(gè)選項(xiàng)。
除了瑞虹還有誰(shuí)
像瑞虹這樣天降流量的小區(qū)不會(huì)是唯一一個(gè)。
如果你想知道還有什么的地方今年會(huì) 有機(jī)會(huì) 。
我?guī)痛蠹铱偨Y(jié)了幾點(diǎn)：
1、近期拍出過(guò)地王的
瑞虹旁邊有金茂地王，類似的還有：
新楊思地王未來(lái)要賣12萬(wàn)以上、徐匯濱江綠城地王要賣19萬(wàn)、大寧中建地王要賣16萬(wàn)……
已經(jīng)出過(guò)地王的大家重點(diǎn)關(guān)注。
只要首開(kāi)順利，二手甚至有上漲預(yù)期。
地王老高新房?jī)r(jià)格上限，對(duì)二手房實(shí)現(xiàn)大幅度正掛，二手性價(jià)比就會(huì)凸顯出來(lái)。
如果還想要更早布局的，比如東安一村這種未來(lái)有土地出讓，而且大概率不會(huì)便宜的。
周邊肯定也有機(jī)會(huì)。
2、要選小區(qū)底子好的
金茂拿了地王，為啥不是魯迅公園賣爆了。
這差異大家肯定一眼能看出來(lái)。
瑞虹新城的產(chǎn)品肯定是更好的，更符合樓市發(fā)展趨勢(shì)的。
對(duì)有錢人來(lái)說(shuō)肯定是把錢花在瑞虹不是旁邊的老破小。
其實(shí)這個(gè)和開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在的拿地邏輯是一樣的。
上海也不是哪里都能加預(yù)期閉眼拿地，肯加預(yù)期加授權(quán)價(jià)的也是他們認(rèn)可的底子好的地方。
3、供需關(guān)系相對(duì)穩(wěn)定的地方
目前瑞虹新城在鏈家的掛牌量大概150套左右的。
考慮到鏈家70%的掛牌份額的話，可能總的房源量210多套。
和現(xiàn)在半個(gè)月就能賣18套的成交相比，并沒(méi)有天量的出貨壓力。
“老破遠(yuǎn)”房子賣不掉，掛牌沒(méi)帶看？降價(jià)沒(méi)客戶
最后
上海樓市的成交確實(shí)好起來(lái)了。
但是這個(gè)好也不代表全面的飛漲。
樓市依然是分化的，是有人能微漲，有人還要以價(jià)換量。
瑞虹的火爆就是當(dāng)下樓市的一個(gè)切面。
樓市依然有機(jī)會(huì)，只是需要更專業(yè)的判斷。
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