近期，不斷有樓市止跌回穩(wěn)的信號釋放出來，樓市之后的走勢已較為清晰。之前的諸多細節(jié)一經(jīng)推敲，其實也能發(fā)現(xiàn)，樓市不僅要止跌回穩(wěn)，還有可能在某個時點集中反映政策效果，而這個爆發(fā)點很有可能就是老舊小區(qū)的城市更新改造。
關(guān)于不久前提到的“2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入城市更新改造范圍”，前面的文章已做過了深入探討，這里想做進一步補充。
1.城市更新改造的背景與政策推動
首先是政策背景：中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年的高速發(fā)展，已經(jīng)從增量市場逐漸轉(zhuǎn)向存量市場。隨著城市化進程的放緩，新建住房的需求逐漸減少，而存量住房的老化問題日益凸顯。因此，城市更新改造成為政策發(fā)力的重點。
其次是政策力度加大：從2015年的棚改貨幣化到2024年的舊房改造“貨幣化補償”，政策的力度和范圍都在不斷擴大。特別是2024年提出的“2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入城市更新改造范圍”，標(biāo)志著城市更新進入了全面加速階段。
2.城市更新改造對房地產(chǎn)市場的影響
首先，會釋放住房需求：城市更新改造會帶來大量的拆遷和搬遷需求，這些需求會在短期內(nèi)轉(zhuǎn)化為購房需求，尤其是在貨幣化補償?shù)耐苿酉?，拆遷戶可能會迅速進入市場，形成新的購房力量。這有助于緩解當(dāng)前房地產(chǎn)市場的下行壓力，推動房價企穩(wěn)。
其次，會帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈：城市更新改造不僅僅是住房的更新，還涉及到基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、商業(yè)配套等多個方面的提升。這將帶動建筑、建材、裝修、家電等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成產(chǎn)業(yè)鏈的聯(lián)動效應(yīng)，進一步推動經(jīng)濟增長。
3.貨幣化補償?shù)姆糯笮?yīng)
首先，短期供需關(guān)系會發(fā)生變化：貨幣化補償使得拆遷戶能夠迅速獲得現(xiàn)金補償，進而加快入市購房。這種短期內(nèi)大量購房需求的釋放，可能會改變市場的供需關(guān)系，推動房價上漲。2015年的棚改貨幣化就是一個典型的例子，當(dāng)時貨幣化補償政策在很大程度上推動了房價的上漲。
其次，長期市場會逐步趨于穩(wěn)定：雖然貨幣化補償在短期內(nèi)可能會推高房價，但從長期來看，城市更新改造有助于改善住房質(zhì)量，提升城市功能，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。通過更新改造，老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和居住環(huán)境得到改善，居民的居住體驗提升，這也有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。
所以，隨著城市更新政策的不斷加碼，未來幾年內(nèi)，城市更新改造將成為房地產(chǎn)市場的重要推動力。特別是在一線和核心二線城市，老舊小區(qū)的改造需求巨大，市場潛力可觀。而對于未來房地產(chǎn)市場來講，將更加注重質(zhì)量和功能的提升，而非單純的規(guī)模擴張。通過城市更新改造，房地產(chǎn)市場將逐步從“量”的增長轉(zhuǎn)向“質(zhì)”的提升，推動行業(yè)向更加健康、可持續(xù)的方向發(fā)展。
總的來說，城市更新改造不僅是未來房地產(chǎn)市場的重要機遇，也是推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的重要手段。通過政策的有力推動和市場機制的合理引導(dǎo)，城市更新改造有望在未來的房地產(chǎn)市場中發(fā)揮更大的作用。
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