這可能是浦東樓市最慘的地方之一——航頭。
新房滯銷、破發(fā)，二手房還漲不動，航頭這是怎么了？
航頭的兩個新盤陸家嘴錦繡瀾灣、森蘭·航薈名庭早在兩年前就開盤了，查詢?nèi)セ瘮?shù)據(jù)嚇我一跳：
陸家嘴錦繡瀾灣2023年8月份開盤到現(xiàn)在，推出的440套房才賣了178套，去化僅40%：
森蘭·航薈名庭2023年底開盤到現(xiàn)在，推出的300套房更是僅賣了可憐的90套，去化30%：
沒想到，航頭的新房這么難賣！
航頭前期開發(fā)的商品房現(xiàn)在已經(jīng)破發(fā)了，購買的都被套了。
以中海云麓里為例，90平米的洋房2019年開盤均價4.48萬元/m2，現(xiàn)在掛牌價比開盤價還低，破發(fā)了：
該小區(qū)中樓層房源當時的業(yè)主是以400到430萬的毛坯價買進的，裝修完以后現(xiàn)在350到380萬拿出來賣（成交價）。
中介稱業(yè)主自己裝修也花了20到30萬，還賠了一個裝修的錢，現(xiàn)在一來一回虧慘了！
我們對各個數(shù)值取一個平均價：
毛坯買入均價：4.61萬元/m2
業(yè)主裝修平均成本：0.27萬元/m2
成交均價：4.06萬元/m2
這樣一套房的虧損價格是：4.06-0.27-4.61=-0.82萬元/m2，90m2總共虧損：73.8萬，慘！
回首2020-2022年這波行情，航頭的二手房漲幅狠狠地跑輸了大盤：
東升家園三期從2.5萬元/m2漲到3萬元/m2，只漲了20%；現(xiàn)在已經(jīng)跌到2.1萬元/m2，較高點跌了30%；
海洲桃花園一期從3.2萬元/m2漲到4萬元/m2，漲了25%；現(xiàn)在跌到2.8萬元/m2，較高點跌了30%。
金地藝年華從4萬元/m2漲到4.8萬元/m2，漲了20%；現(xiàn)在跌到了3.4萬元/m2，較高點跌了29%。
鶴沙航城的二手房漲少跌多，房價已經(jīng)回到了2016年。
航頭的樓市，表現(xiàn)為啥這么慘？
航頭的樓市這么慘，跟背后的區(qū)域發(fā)展有很大的關系。
航頭處在浦東、閔行和奉賢三區(qū)交界的"三不管"地帶，親爹（南匯）不疼、后爹（浦東）也不愛。
航頭2009年之前屬于南匯，在親爹身邊就沒受到多少寵愛。
后來航頭隨著南匯一起加入浦東大家庭，結果還是沒受到多少待見，總體的城市化速度很慢。
浦東除了在航頭最北部的鶴沙航城建了一片現(xiàn)代化的動遷大居外，就給航頭配了16、18號線兩條地鐵，老鎮(zhèn)中心落后的鄉(xiāng)鎮(zhèn)面貌一直未改。
來到航頭鎮(zhèn)，一幅城鄉(xiāng)結合部即視感：
咸塘小鎮(zhèn)商業(yè)步行街很多店鋪都關門了，一副破敗倒閉的模樣：
可以發(fā)現(xiàn)，原先并入浦東的南匯幾大兄弟，大多過得不好。
除了臨港成為奇跡、祝橋成為東站、周浦有幸抱上張江的大腿外。
航頭、新場、宣橋、惠南等都是王小二過年，一年不如一年。
現(xiàn)在浦東的發(fā)展邏輯很明確，兩大發(fā)展重點就是金色中環(huán)和臨港，航頭一個都不沾，處在規(guī)劃的真空地帶，被邊緣化了。
以大治河為界限，浦東北部重點發(fā)展金色中環(huán)，浦東南部重點發(fā)展臨港新片區(qū)。
航頭恰巧處在金色中環(huán)與臨港新片區(qū)的戰(zhàn)略夾縫中，成了規(guī)劃的真空地帶。
浦東四大發(fā)展主軸，都繞開了航頭：
雖然航頭北部被張江科學城切走了一塊地皮，大治河以南又被臨港咬掉了一口，但都無濟于事。
這兩大規(guī)劃都遠離航頭鎮(zhèn)中心，中間存在很大的農(nóng)田割裂帶，怎么也輻射不到：
2017年《上海市城市總體規(guī)劃（2017-2035年）》明確將航頭劃入"生態(tài)控制線"范圍，這相當于給區(qū)域發(fā)展判了"死緩"。
根據(jù)浦東新區(qū)規(guī)土局披露的數(shù)據(jù)，航頭鎮(zhèn)建設用地占比僅38%，遠低于周浦的62%和康橋的75%。
浦東把航頭與周浦、康橋、浦江四鎮(zhèn)打包在了一起，組成了一個整合提升型城鎮(zhèn)圈。
其中航頭的定位是最低的，突出生態(tài)環(huán)境優(yōu)、配套服務佳和城鄉(xiāng)融合美：
結合這樣的定位和目前航頭發(fā)展的現(xiàn)狀，已經(jīng)可以預見二十年以后的航頭鎮(zhèn)模樣了。
環(huán)顧周邊的鄰居，也沒有一個能夠帶動航頭的。
東面的新場還保留著20年前的古鎮(zhèn)模樣，能級比航頭還要弱；
南面的金匯雖有東方美谷和臨港自貿(mào)區(qū)加持，但本身也有很大的發(fā)展空間，照亮不了航頭；
西面的浦江還在指望前灘輻射，航頭不可能透過浦江再去接受前灘的輻射，八竿子打不著；
北面的周浦雖然有張江南擴的利好，但同樣也要自己填滿了再說，帶動不了航頭。
既然過去的發(fā)展紅利航頭沒有抓到，未來也會持續(xù)錯過，不會再有新的規(guī)劃給到航頭了。
浦東人口導入和城市化速度已經(jīng)放緩，在這樣的背景下航頭崛起的希望更加渺茫了。
2023年浦東新區(qū)常住人口為581.11萬人，較2020年僅增長12.9萬人；
而航頭2020-2023年常住人口僅增加0.8萬人，遠低于張江（年均增長2.3萬）和臨港（年均增長6.5萬）。
未來浦東能夠繼續(xù)看得見的城市化進程也就在金色中環(huán)和臨港了，航頭大概率沒戲。
郊區(qū)小鎮(zhèn)要想崛起，要么靠近市區(qū)能夠吃到外溢（南翔、曹路、唐鎮(zhèn)）；要么成為五大新城能夠吸納一些規(guī)劃（馬陸、南橋）；哪怕是一城九鎮(zhèn)留下一個發(fā)展的底子也好（浦江、周浦）。
可惜航頭一個都不沾，成了戰(zhàn)略拋棄的地方。
正是因為地理位置的偏遠和規(guī)劃能級的弱，限制了航頭各方面的發(fā)展，這個影響進而投射到樓市上。
既沒有人來買航頭的新房（靠本地慢慢消化），也沒有強大的購買力來拉漲航頭的二手房。
縱向對比，航頭處在18號線置業(yè)鄙視鏈的最末端，吃不到市區(qū)的外溢，被前面層層的板塊阻擋了。
18號線堪稱一條置業(yè)鄙視鏈，上游的北蔡、御橋、周康把來自市區(qū)的外溢都吸收掉了。
導致外溢到航頭的購買力很少，讓航頭的新房只能靠本地有限的客群去慢慢消化。
航頭賣4.8萬元/m2的新房沒有性價比，北部有更加靠近浦東城區(qū)且性價比更高的替代產(chǎn)品。
比如北蔡帶電梯的很多動遷房、康橋的次新商品房綠地康橋新苑/綠地東上海一期、周浦的很多二手房成交價都和航頭新房差不多。
而在二手房方面，只要前面的幾位大哥不漲，后面的航頭小弟也別想漲，要看別人的臉色。
鶴沙航城的位置比航頭老鎮(zhèn)更加靠近張江，二手房才3萬元/m2，吸走了航頭的購買力。
橫向對比，魯匯、新場、宣橋、惠南、祝橋都能分流到航頭的購買力。
浦江鎮(zhèn)南部（魯匯）的新房才4.3萬元/m2，新場打完折4.5-4.6萬元/m2，比航頭更便宜；
惠南才3萬元/m2，老南匯留下的底子配套不要比航頭好太多；
祝橋海天湖公園旁的次新房才4萬元/m2上下，也比航頭的新房便宜。
祝橋頭頂東站+國際商務區(qū)光環(huán)，能級比航頭高很多。
既然板塊競爭力不強，偏偏航頭開發(fā)的商品房品質(zhì)還不行，降低了競爭力，拖累了價格上漲。
錦繡瀾灣、航薈名庭兩個盤都是有毛坯有裝修，這樣的搭配在上海已經(jīng)不多見了。
錦繡瀾灣、航薈名庭沙盤
可以預見的是，新房交房后一年到頭都會有人裝修，大大影響小區(qū)的居住品質(zhì)。
而帶裝修的樓棟品質(zhì)又一般，雖帶中央空調(diào)和地暖但沒有新風，銷售美其名曰郊區(qū)空氣清新用不上。
航頭的商品房非成片開發(fā)，夾雜在建材市場和動遷房周圍，再次拉低了品質(zhì)。
比如錦繡瀾灣西邊是五金、家居和建材批發(fā)中心，再過去就是農(nóng)田。
航薈名庭北邊一路之隔是動遷房航景華庭、馨明雅苑等，西邊是一排民房：
商品房和動遷房建在一起，未來價格會互相擠壓，導致商品房賣不上價。
這些新建的動遷房交付滿3年后入市的二手房會對商品房造成直接的價格沖擊。
因為動遷戶們拿房沒什么成本，多少錢出手都是賺的（中介表示成交價基本上是新房的對折）。
而商品房不一樣，大家是用4.8萬元/m2的真金白銀投入的，如果被動遷房壓價就很吃虧。
更關鍵的是，商品房業(yè)主和動遷房業(yè)主享受的是同樣的XQ配套，更加拉低了商品房的身價。
就航頭這個地段和配套來說，根本就配不上4.8萬元/m2的房價。
次新房金地藝年華成交價格才3.45萬元/m2，中海云麓里4.06萬元/m2。
那么按照這個二手次新價格體系，是不是意味著航頭的新房買過來就會破發(fā)呢？
可以說，航頭過去是被南匯和浦東戰(zhàn)略拋棄的地方，地區(qū)發(fā)展遇到的困境造成了樓市的慘狀。
不過自從航頭通了地鐵后，浦東已經(jīng)開始重視這里的發(fā)展了。
航頭正在進行城中村改造，未來城鄉(xiāng)面貌會有較大的改觀，整體居住品質(zhì)有提升的希望。
航頭鎮(zhèn)城中村改造項目位于鎮(zhèn)域中部和南部，總用地面積約732.21畝，共涉及5個點位；
目標是塑造“上海宜居型城市更新樣板”，改變區(qū)域內(nèi)建筑老化、空間擁擠、配套設施匱乏的現(xiàn)狀：
值得一提的是，航頭城中村改造會配套建設更多新的動遷房，這些產(chǎn)品會跟鶴沙航城動遷大居打一個房齡差、品質(zhì)差和價格差。
航頭的新房不值得買，破發(fā)的次新房以及帶電梯的動遷房倒是值得淘一淘。
綜合來看，正是發(fā)展留下的種種遺憾沒讓航頭的房價大漲，樓市數(shù)據(jù)表現(xiàn)非常“慘”。
但也幸好是這樣，航頭的房價性價比在大張江是最高的，給張江剛需留下了喘氣的機會。
畢竟航頭有張江南擴的利好，還是雙地鐵，產(chǎn)品性價比又這么高，亮點還是突出的。
希望航頭好好把握城中村改造的機會，把配套做好，更好承接張江南部的外溢，當好“南花園”。
過去的航頭發(fā)展不太順，明天的航頭肯定越來越好！
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