同策研究院依托其27年對(duì)上海不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)深耕的經(jīng)驗(yàn)，及滬上大宗市場(chǎng)14年跟蹤數(shù)據(jù)庫(kù)，重磅推出兩項(xiàng)上海不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)自有指數(shù)——市場(chǎng)容量指數(shù)（MVI）和交易活躍指數(shù)（TAI）。
兩項(xiàng)指數(shù)發(fā)布致力于為當(dāng)前市場(chǎng)上眾多的投資機(jī)構(gòu)及私人投資者，和持有資產(chǎn)的國(guó)央企及金融機(jī)構(gòu)主體，提供感知上海投資市場(chǎng)水溫、了解市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)與獲得投資決策輔助的數(shù)據(jù)實(shí)證型專業(yè)視角。
指數(shù)釋義
1、MVI—市場(chǎng)容量指數(shù)（Market Volume Index）
市場(chǎng)這塊蛋糕在膨脹還是在縮水？
反映上海不動(dòng)產(chǎn)投資整體市場(chǎng)的容量變化趨勢(shì)。該指數(shù)通過(guò)對(duì)全市不動(dòng)產(chǎn)全類別大宗交易的金額規(guī)模、全市不動(dòng)產(chǎn)主要類別的散售交易金額規(guī)模為主要變量糅合后的綜合指數(shù)。
2、TAI—交易活躍指數(shù)（Trading Activity Index）
市場(chǎng)上買賣交易次數(shù)變多還是變少了？
反映上海不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)整體資產(chǎn)流動(dòng)性狀態(tài)變化及趨勢(shì)。該指數(shù)通過(guò)對(duì)全市不動(dòng)產(chǎn)全類別大宗交易的成交頻率宗數(shù)規(guī)模、全市不動(dòng)產(chǎn)主要類別的散售交易成交套數(shù)為主要變量糅合后的綜合指數(shù)。
指數(shù)發(fā)布周期
本次指數(shù)首發(fā)依據(jù)過(guò)去5年市場(chǎng)數(shù)據(jù)表現(xiàn)，后續(xù)以季度為發(fā)布周期持續(xù)進(jìn)行市場(chǎng)指數(shù)監(jiān)測(cè)。
單體指數(shù)表現(xiàn)
MVI——市場(chǎng)容量指數(shù)表現(xiàn)
備注：當(dāng)前指數(shù)設(shè)置為2021=100，數(shù)字越接近100，越體現(xiàn)市場(chǎng)回溫復(fù)蘇之水平。
上海投資市場(chǎng)整體容量規(guī)模盤(pán)整回調(diào)中，2024年已出現(xiàn)同比明顯抬升的良性走勢(shì)。
上海MVI指數(shù)在2021年達(dá)到近年不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)規(guī)模峰值后，2022年受疫情影響市場(chǎng)快速滑落，近年資本避險(xiǎn)及抄底因素驅(qū)動(dòng)下，市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)投資需求旺盛，2024年市場(chǎng)整體容量規(guī)模指數(shù)首次跨越疫情后拐點(diǎn)，市場(chǎng)容量規(guī)模明顯回暖。
2024年MVI指數(shù)已達(dá)近70，且2025年一季度趨勢(shì)預(yù)計(jì)將持續(xù)走強(qiáng)，意味市場(chǎng)主體仍然在源源不斷將手頭貨幣資金兌換為固定不動(dòng)產(chǎn)，預(yù)計(jì)更多資本的注入及回歸、騰挪及置換將帶動(dòng)投資規(guī)模在2025年持續(xù)擴(kuò)大。
TAI——交易活躍指數(shù)表現(xiàn)
備注：當(dāng)前指數(shù)設(shè)置為2021=100，指數(shù)越接近甚至超越100，表明市場(chǎng)交易成交活躍及關(guān)注度高，大宗資產(chǎn)的流動(dòng)性高企
投資交易活躍度持續(xù)攀高中，2024年不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)交易活躍度已反超近年高峰2021年指數(shù)水平，當(dāng)前置產(chǎn)保值熱度持續(xù)走高的同時(shí)，帶來(lái)滬上優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的流動(dòng)性看漲。
上海TAI指數(shù)在2021年達(dá)到投資市場(chǎng)活躍度達(dá)到峰值后，于2022年受疫情影響市場(chǎng)交易受限斷崖式腰斬，隨后在經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨緊，貨幣避險(xiǎn)情境情形下2023年快速扭頭向上，市場(chǎng)整體交易活躍度在2024年達(dá)到新高峰，在投資熱度層面看，可以說(shuō)已經(jīng)基本走出了疫情后影響。
2024年TAI指數(shù)148，指標(biāo)數(shù)值攀上近5年來(lái)的高峰，年內(nèi)TAI指數(shù)持續(xù)高位盤(pán)踞不僅意味著買賣雙方交易的換手率拉高，即市場(chǎng)主流的結(jié)構(gòu)調(diào)整洗牌，也意味著市場(chǎng)面對(duì)于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的追逐還將持續(xù)一波熱度。
交叉指數(shù)分析
當(dāng)下上海不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)在市場(chǎng)容量和市場(chǎng)活躍度上都雙雙走出拐點(diǎn)，市場(chǎng)呈現(xiàn)良性走勢(shì)。
但結(jié)合MVI容量指數(shù)和TAI活躍指數(shù)看，整體市場(chǎng)的交易活躍度沖高而同期容量規(guī)模卻未能及時(shí)跟上，說(shuō)明市場(chǎng)交易額度和頻次的高企未能拉動(dòng)交易價(jià)格的抬升。
兩項(xiàng)指數(shù)結(jié)合，體現(xiàn)出市場(chǎng)量漲交易頻次高而價(jià)格卻下行，目前市場(chǎng)主基調(diào)走勢(shì)為明顯的以價(jià)換量，以目前市場(chǎng)各方表現(xiàn)來(lái)看，該趨勢(shì)預(yù)計(jì)將在2025年持續(xù)影響市場(chǎng)，提示投資主體對(duì)市面資產(chǎn)進(jìn)行投資決策時(shí)，需關(guān)注單體資產(chǎn)所在區(qū)域的產(chǎn)品力情況，以避免中短期投資周期內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格貶損的風(fēng)險(xiǎn)。
指數(shù)作用及意義
通過(guò)追蹤容量指數(shù)MVI和活躍指數(shù)TAI，及結(jié)合擴(kuò)展市場(chǎng)數(shù)據(jù)，能夠客觀審視上海資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值走勢(shì)，形成理性客觀的投資判斷；準(zhǔn)確理解市場(chǎng)周期發(fā)展特征，掌握合理的市場(chǎng)進(jìn)入節(jié)奏；挖掘不同市場(chǎng)的價(jià)值特點(diǎn)，輔助制定多元投資、持有或處置策略，為廣大的滬上不動(dòng)產(chǎn)投資者提供實(shí)證數(shù)據(jù)支持和決策依據(jù)。
—報(bào)告回顧—
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地圖篇回顧
買家篇回顧
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