房財(cái)經(jīng)網(wǎng)3月24日，北京有兩宗地進(jìn)入用地預(yù)申請流程。
一宗是通州區(qū)梨園強(qiáng)力6007地塊，一宗是朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)黃杉木店2107地塊包。
由于后者總價(jià)起價(jià)126億元，把前者的光芒遮住了。其實(shí)，6007地塊的容積率只有1.7，是個(gè)豪宅胚子。
這兩地塊的預(yù)申請受理時(shí)間是一樣的，自2025年3月24日起至4月22日下午17:00。
截至目前，北京第二批供地清單的6宗地里，通州八里橋6044、6049地塊將于4月8日誕生買家。
剩下的海淀半壁店0003、0004地塊，昌平新城0026、0033、0036地塊，以及延慶新城0001地塊，都還沒有動(dòng)靜。
它們的供地有效期，只剩下6天了，速度的確有點(diǎn)慢。
花姐是個(gè)喜歡湊熱鬧的人，今天也來聊聊黃杉木店2107地塊包。
它由兩宗地組成，分別是平房鄉(xiāng)2107-01、02、03地塊，孫河2902-73綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地，總占地14.83萬平米，規(guī)劃建面28.27萬平米，起拍價(jià)126億元。
這個(gè)組合包，是臨時(shí)拼湊的。
在2月21日公布的用地清單里，平房鄉(xiāng)地塊是獨(dú)立出現(xiàn)的。一個(gè)月后，孫河地塊空降而來。
從諸多文件可以發(fā)現(xiàn)，它們被組合在一起的時(shí)間，是在3月13日之前。
孫河地塊的建設(shè)工程用地測量成果報(bào)告書核發(fā)，是2025年1月5日，比平房鄉(xiāng)地塊晚了將近77天。
這是土拍出讓中，一次典型的肥瘦搭配。
毫無疑問，平房鄉(xiāng)地塊很"肥"。
它位于東五環(huán)內(nèi)，西邊緊鄰著名的星河灣。住宅地塊也足夠大，01地塊占地面積3.01公頃、地上建面7.82萬㎡，03地塊占地5.43公頃、地上建面14.11萬㎡，其容積率均2.6，限高80米。
若拿星河灣的二手房價(jià)格做參照，預(yù)計(jì)這兩新地塊的房價(jià)，至少在10萬元-11萬元/平米左右。
它的起拍樓盤價(jià)為5.75萬元/平米。而往東2.7公里的保利三間房地塊，樓面地價(jià)為5.05萬元/平米。
如果扣除孫河商業(yè)地塊6.41億元起拍價(jià)，僅平房鄉(xiāng)地塊的起拍價(jià)，就將近120億元。
這是個(gè)什么概念呢？
在北京去年土拍中，中海新城153億元拿下朝陽“酒仙橋+十八里店+小紅門”組合；中建智地112億元拿下朝陽“酒仙橋+前葦溝+中關(guān)村朝陽園”組合；中海地產(chǎn)110億元拿下豐臺(tái)萬泉寺地塊。
如果按此排列，平房鄉(xiāng)地塊至少能排到第四位。
既然大家都知道平房鄉(xiāng)地塊又美又肥，那就給它搭點(diǎn)"瘦"的。
于是，孫河地塊就登場了，加入了平房鄉(xiāng)地塊組合。
這種拉郎配式的組合，曾在中建智地的組合包出現(xiàn)過。
當(dāng)時(shí)，除了北京宸園和中建璞園PARK，還有朝陽園的酒店和商業(yè)——包袱更重，起始價(jià)為20.2376億元。
但中建智地扛過來了，北京宸園和中建璞園PARK的住宅，都賣得很好。
不過，這次平房鄉(xiāng)與孫河鄉(xiāng)地塊組合，沒有朝陽第三個(gè)地塊組合包——三間房地塊包那么幸運(yùn)。
三間房地塊原本由四塊地組成，在上架時(shí)，0020多功能地塊突然消失——規(guī)劃地上建筑面積4.34萬平米，剩下了兩個(gè)住宅地塊和幼兒園。
實(shí)際上，即便平房鄉(xiāng)地塊不增加孫河商業(yè)地塊，絕大部分地產(chǎn)商也不敢去拿。畢竟，它一出手就是120億元起步。
況且，這塊地也不是想象中那么完美，花姐認(rèn)為至少它有四個(gè)弱點(diǎn)：
1、幼兒園問題
02地塊是托幼用地，位于01地塊東南角，用地面積5253平方米，占了六分之一。但土拍文件留下了活話——效仿了中建智地北京宸園，后期可結(jié)合方案與01地塊統(tǒng)籌布置。
如果按照它目前所在位置，勢必影響了樓棟排布。
花姐做了一版建議，把幼兒園挪到西北角。一是不讓幼兒園的吵鬧影響到01和03地塊；二是令01地塊的前幾排房子更完整，與03地塊渾然一體。
2、街坊路問題
02地塊蠻大，占地5.43公頃、地上建面14.11萬平米，土拍文件讓它建一條南北走向的街坊路，寬11米。
如此以來，02地塊要分成東西兩個(gè)組團(tuán)。
花姐也做了一版建議，街坊路將地塊東西對半分，然后兩個(gè)組團(tuán)大門設(shè)在街坊路中間，進(jìn)行呼應(yīng)。
3、高壓線問題
在土拍文件中，平房村地塊東邊50米處，有一條110千伏的高壓線，尤其是03地塊邊上，有四個(gè)高壓線塔。
這和海淀功德寺和樾玉鳴有點(diǎn)相似——已明確會(huì)入地。平房村地塊這些高壓線，何時(shí)能遷走或入地，是個(gè)問題。
4、非地鐵盤問題
雖說平房村地塊位置不錯(cuò)，地鐵6號線就在緊挨著的朝陽北路。但距離青年路站有1公里。
花姐還發(fā)現(xiàn)，03地塊西南角對面，有一處加油站，也不清楚何時(shí)會(huì)搬走。
不過，好在朝青板塊的新房不多，平房鄉(xiāng)地塊往北2.7公里的御翠園，高層有約400套房源在售，成交均價(jià)7.8萬/㎡。它緊挨著地鐵3號線。
花姐點(diǎn)評：
有句俗話說得好，再精的買家，也精不過賣家。
朝陽區(qū)賣地塊組合包，技藝越來越爐火純青。
但把孫河商業(yè)地塊打包進(jìn)來，有的開發(fā)商可能要打退堂鼓了。
如此大的體量，想在東五環(huán)邊上賣出10萬+，還是有點(diǎn)難度。
關(guān)鍵問題是，資金沉淀太大。
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