今年小陽春烈火烹油，二手房交易屢創(chuàng)新高。
新房卻垮掉了，觸發(fā)積分的熱盤越來越少。
今年新房一共才觸發(fā)積分8次，其中6次都在浦東。
不少客戶咨詢，是不是只有浦東新房還有倒掛？
不然怎么會(huì)這么多人搶浦東？
我的看法恰恰相反，浦西的客戶就別去浦東買新房了。
去浦東干嘛？墾荒嗎？
象嶼聯(lián)發(fā)金海汀雲(yún)臺(tái)不說了，畢竟是剛需盤不挑你刺。
浦開云璟三期單價(jià)8萬多了啊，大戶型都得1000多萬。
花1000多萬，住在這種地段？
浦開云璟三期周邊環(huán)境
前灘公館更貴，單價(jià)近12萬，隨便一套房子都1000萬。
1000萬的房子，周邊開發(fā)幾乎達(dá)到了五大新城同等水平。
前灘南周邊環(huán)境
北蔡楔形綠地的新房也很熱，周邊也夠荒涼。
北蔡楔形綠地周邊環(huán)境
甚至要打造中央商務(wù)區(qū)的新楊思，現(xiàn)在也是不忍直視。
新楊思地區(qū)周邊環(huán)境
浦東中環(huán)中產(chǎn)三駕馬車+前灘南，新房都達(dá)到了千萬級(jí)。
花1000多萬買房，還得去墾荒，這要說給外地的朋友會(huì)被嘲笑吧？
這些地方不僅荒涼，配套都約等于0。
真不敢想象以后怎么生活。
前灘公館，沒地鐵、沒商業(yè)、沒醫(yī)療、沒學(xué)校。
新楊思還好，多走走能享受老破小的配套。
浦開云璟三期配套只有一個(gè)公園。
北蔡楔形綠地，說起來是綠地，實(shí)際就是高架路旁邊的防護(hù)林。
連公園都沒有。
我們經(jīng)常講房子不值錢，值錢的是附著在土地上的資源。
你這些土地上也沒見到資源吧？
看到這一定會(huì)有人說，我們買的是規(guī)劃，是潛力，你到底懂不懂？
如果是400萬預(yù)算你這么說我同意，花1000多萬你還信規(guī)劃？
這幾年信規(guī)劃買房的，有一個(gè)有好下場(chǎng)嗎？
信臨港的，現(xiàn)在套牢十年。
信大虹橋的，面臨2026年天量二手沖擊。
信東外灘的，看到仁恒海上源、保利天匯破發(fā)開始瑟瑟發(fā)抖。
再往前信長(zhǎng)三角一體化的，環(huán)滬的房子賣了還不夠還貸款。
你還在這里信規(guī)劃？
說句不好聽的，這些新房以后跑贏大盤的概率不大。
犧牲了10年生活品質(zhì)，房子也帶不來額外收益。
你圖什么？
前灘南看起來便宜，前灘15萬，一條馬路之隔只賣12萬。
那不是馬路，那是中環(huán)，那是城鄉(xiāng)分界線。
前灘就是最后一片市區(qū)，再往南統(tǒng)統(tǒng)都是郊區(qū)。
管你浦東三林還是閔行浦江，統(tǒng)統(tǒng)都是郊區(qū)。
郊區(qū)就有郊區(qū)的價(jià)格體系，前灘南就面臨閔行浦江的無限制分流。
1100萬可以在前灘公館買個(gè)87平小三房，套內(nèi)可能70平都沒有。
向南5公里，就能買到140-150平超大三房、四房。
退后的這5公里，并沒有地段斷崖式下跌，大家都不是核心市區(qū)。
但是居住體驗(yàn)差了兩個(gè)量級(jí)。
你說以后二手房市場(chǎng)大家怎么選？
更可怕的是，前灘南的優(yōu)勢(shì)，浦錦街道幾乎全部具備。
低密度社區(qū)環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的小區(qū)品質(zhì)、一江一河規(guī)劃溢價(jià)。
更可怕的是，浦錦街道同質(zhì)化二手房汪洋大海一般，像黑洞一樣虹吸前灘南的接盤客群。
你問為什么前灘公館那么火，為什么那些人都不去買浦錦？
等會(huì)兒告訴你。
新楊思新房單價(jià)飆到12萬以上，靠的是中環(huán)內(nèi)的地段，靠的是商務(wù)區(qū)規(guī)劃。
新楊思地區(qū)規(guī)劃
然而浦東中環(huán)不值錢，浦東中環(huán)內(nèi)荒地多了去。
然而新楊思商務(wù)區(qū)可能建不好（《50年難回本！"PPT造城"暴擊下，“浦東版新天地”成泡影？》）。
1400萬買套房子，周邊長(zhǎng)期是建不成的荒地，以后賣給誰去？
北蔡楔形綠地更有趣，完全不像一個(gè)城市，除了空地還是空地，規(guī)劃中除了小區(qū)還是小區(qū)。
聯(lián)洋之所以是國際社區(qū)，是因?yàn)檫@里規(guī)劃了一整套的城市資源。
北蔡楔形綠地除了小區(qū)啥都沒有。
浦東人民就該承受兩點(diǎn)一線的生活嗎？下班后車開地庫，上樓睡覺？
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那為什么浦東新房還賣這么好？
因?yàn)槟銈儧]得選啊。
不買這些買哪去？
今天不買浦開云璟三期，后面四期還買得起嗎？
今天不買北蔡楔形綠地，后面12萬去買新楊思嗎？
這些都不喜歡？那沒辦法，沒別的了。
好容易搞出個(gè)永泰三里城，浦東新房癌們還都看不上。
浦東真的沒得選。
2024年浦東供應(yīng)新房13362套，看起來不少，占全市22%了。
但是這個(gè)數(shù)據(jù)包含了臨港這個(gè)bug，扣除臨港后，浦東實(shí)際供應(yīng)套數(shù)估計(jì)只有9000套。
占全市15%。
浦東人口占上海23%，經(jīng)濟(jì)占上海35%，給15%的新房肯定不夠。
2021年以來，臨港就搶走了浦東大部分新房供應(yīng)指標(biāo)，浦東新房市場(chǎng)白熱化。
臨港大開發(fā)，又給了大量落戶名額。
這些新落戶，很多又不買在臨港。
現(xiàn)在臨港樓市崩盤，終于不再供地，結(jié)果就是浦東新增住宅用地進(jìn)一步下滑。
2024年浦東供地計(jì)劃只完成了24%，諾大的浦東只供應(yīng)了6幅宅地，占11%。
6個(gè)樓盤，讓浦東580萬人去搶。
你看看人家寶山，供地完成率100%，226萬人分享7個(gè)樓盤。
2025年的浦東新房難買。
浦東、閔行又是兩大外地人聚集地，外地年輕人很多都是新房癌。
上海本地人不少都有地域情結(jié)，郊區(qū)新房好他們不一定喜歡，很多動(dòng)遷戶都會(huì)買回老家附近。
外地人不一樣，很多看不上二手房，就盯著新房買。
浦東新房又很少，導(dǎo)致什么垃圾項(xiàng)目都賣得動(dòng)。
收割一下新房癌就能賣掉這幾個(gè)項(xiàng)目了。浦東放開供應(yīng)，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)暴跌？
所以我們環(huán)線提出兩個(gè)建議。
第一，多給浦東建一些新房。
浦東產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，很多年輕的碩士、博士、海龜扎堆張江，他們都需要很多新房。
第二，浦西居民別去搶浦東新房了，把僅有的新房留給浦東人。
很多讀者說浦東人也可以買浦西啊，這句話是廢話，浦西人也可以買浦東。
區(qū)域內(nèi)供需失衡就是供需失衡，別看別的區(qū)域。
很多浦東上班的，真的就只能買浦東。
我們別再去搶他們的新房了。
而且同等預(yù)算，浦西的樓盤、小區(qū)周邊更成熟、配套更全，何必去浦東拓荒呢。
浦東在上海心目中就是賺錢的地方，只要源源不斷的貢獻(xiàn)GDP、貢獻(xiàn)稅收，浦東的使命就算完成了。
什么配套、什么居住舒適度，這些都不是浦東首要考慮的。
當(dāng)然浦東也有浦東的優(yōu)勢(shì)，沒浦西那么擁擠、道路比較寬、停車比較方便。
浦東、浦西，各取所需吧。
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