“房票本質(zhì)上是債務(wù)轉(zhuǎn)移，將拆遷成本轉(zhuǎn)化為未來的土地收入，順便制造購房需求?！?/strong>
文 / 巴九靈（微信公眾號：吳曉波頻道）
2月，吳老師在中寫道：我們認(rèn)為，如果在接下來的兩三個(gè)月里，能夠在“城中村改造”和存款利率下調(diào)兩端同時(shí)下手，風(fēng)聲鶴唳的早春或許能真正地春暖花開。
2025年，中國樓市進(jìn)入企穩(wěn)的一年，“城中村改造”大力推進(jìn)的背后，房票制度也在如火如荼地進(jìn)行著。
最后推出的一線城市
3月26日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范城市更新實(shí)施工作的若干意見》的通知，將加強(qiáng)計(jì)劃統(tǒng)籌管控，除工改普通工業(yè)以及以建設(shè)保障性住房為主的以外，審慎新增城市更新單元計(jì)劃，于2025年4月9日起施行，有效期三年。
自北上廣后，最后一個(gè)一線城市深圳也推出了房票制度——
2015年，安徽省安慶市首次推出房票政策，隨后逐漸蔓延至二三線城市，最終進(jìn)入一線城市。2024年1月，廣州荔灣區(qū)石圍塘征拆項(xiàng)目發(fā)出首張房票，7月，北京發(fā)布《北京市通州區(qū)房票安置實(shí)施方案（試行）》征求意見稿，8月，上海金山區(qū)金山衛(wèi)鎮(zhèn)發(fā)出上海首張房票。
那么，什么是房票制度？為什么大小城市紛紛選擇推進(jìn)這一制度？
通俗來說，房票制度就是一種拆遷補(bǔ)償方式。以往，在進(jìn)行城市更新或棚改時(shí)，被拆遷的居民通常會面臨兩種安置方式：一是政府提供安置房，二是政府給予貨幣補(bǔ)償，而房票制度就是介于這兩者之間的第三種方式——
政府不直接提供安置房，而是給拆遷戶發(fā)放“房票”，憑借房票，拆遷戶可以在特定時(shí)間、地域和范圍內(nèi)購置商品房（含住宅、非住宅房源和政府持有房源）。
不同地區(qū)的房票政策規(guī)定不同，以日前剛啟動(dòng)安置試點(diǎn)的漳州為例：
“房票”自開具之日起，使用期限為12個(gè)月；憑“房票”在規(guī)定區(qū)域內(nèi)購買新建商品住房，可以享受相應(yīng)的購房補(bǔ)助；持票購房時(shí)，可以免交訂、定金；“房票”金額和購房補(bǔ)助金額都可以作為等額的購房款來使用，不足的部分，群眾可以選擇通過現(xiàn)金或按揭貸款的方式補(bǔ)足。
對政府、開發(fā)商、拆遷村民三方而言，房票制度都存在一定優(yōu)點(diǎn)——既保障了被拆遷居民的合法權(quán)益，又能消化城市的存量房產(chǎn)，還能提升城市更新效率。
市民憑房票在房展會上挑選房源
目前，房票制度在不少庫存房較多、市場較冷的二三線城市較為普遍，這些城市希望通過房票把拆遷戶的購房需求引導(dǎo)到市場上，以此來去庫存、穩(wěn)樓市。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國已有超過60個(gè)城市提出房票安置。
不過，和二三線城市不同，一線城市推行房票制度更多是為了配合城市更新，解決規(guī)模較大的拆遷安置問題，以及城市區(qū)域發(fā)展不平衡問題。以深圳為例：
首先，深圳城中村改造規(guī)模龐大，原地安置難度高，政府難以快速提供大量安置房，而深圳房價(jià)又高，拆遷補(bǔ)償涉及的資金巨大，直接發(fā)放貨幣補(bǔ)償可能會引發(fā)資金外流，比如拆遷戶選擇把資金投入股市、異地買房甚至揮霍。而房票可以起到“鎖定購房需求”的作用，讓補(bǔ)償款繼續(xù)流入本地房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定房價(jià)。
其次，58安居客研究院院長張波表示，深圳教育資源集中的福田、產(chǎn)業(yè)升級的南山和寶安等區(qū)域市場熱度較高，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢，而龍崗、坪山等外圍區(qū)域的樓市則流動(dòng)性較弱。房票制度可以有效引導(dǎo)居民購房需求，解決結(jié)構(gòu)性供需不平衡問題。
總而言之，深圳此次推出房票制度，意味著這一模式已經(jīng)從房地產(chǎn)市場的調(diào)控手段逐漸演變?yōu)槌鞘懈碌闹匾ぞ?。正如吳老師所言：“房票”僅僅只是一個(gè)技術(shù)手段，它的效力取決于“城中村改造”的實(shí)施力度。
深圳，建設(shè)中的樓盤
有待完善的房票制度
“拆遷了你想要錢還是要房？”
這個(gè)經(jīng)典而又爭議不斷的問題背后，是居民對拆遷房和安置房價(jià)值的評估。雖然房票制度既不發(fā)錢也不發(fā)房，但依然逃不過補(bǔ)償價(jià)值評估、法律屬性認(rèn)定等關(guān)鍵難題。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣指出，目前的房票制度在補(bǔ)償價(jià)值評估方面缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)——房票面值通常是以政府指導(dǎo)價(jià)為基礎(chǔ)的，但市場價(jià)是根據(jù)供需情況不斷變動(dòng)的，若指導(dǎo)價(jià)低于實(shí)際市場價(jià)，拆遷戶可能面臨購房資金缺口，進(jìn)而引發(fā)糾紛。
更重要的是，目前房票的法律性質(zhì)尚不明確，房票制度的配套規(guī)則也還未完善。
法律性質(zhì)方面，不同地區(qū)、不同法院對房票的認(rèn)定存在分歧。部分法院將房票視為“行政協(xié)議”，要求政府承擔(dān)兜底責(zé)任，而也有一些法院認(rèn)定房票為民事合同，由被征收人與開發(fā)商自行協(xié)商。這種裁判標(biāo)準(zhǔn)的差異，可能導(dǎo)致同類案件在不同地方出現(xiàn)不同判決。
此外，房票在執(zhí)行過程中，如果出現(xiàn)財(cái)政資金不到位、開發(fā)商因資金鏈斷裂無法履約等情況，拆遷戶的權(quán)益將難以保障。
“白袍翁”公眾號聯(lián)合創(chuàng)始人、上海樓市意見領(lǐng)袖白小姐也提到，房票本質(zhì)上是債務(wù)轉(zhuǎn)移，將拆遷成本轉(zhuǎn)化為未來的土地收入，順便制造購房需求。因此，如果房企爆雷或項(xiàng)目爛尾，持票人的房產(chǎn)將無法律保證。
配套規(guī)則方面，房票的流轉(zhuǎn)和使用范圍仍需進(jìn)一步明確，否則將帶來各種糾紛，例如，按漳州規(guī)定，“房票”是可分開核發(fā)、可轉(zhuǎn)讓、可追加、可繼承的，如果相關(guān)規(guī)則不完善，可能出現(xiàn)“一房多賣”或產(chǎn)權(quán)登記糾紛。
深圳，建設(shè)中的樓盤
老居民新居民，都是購房主力軍
房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)與回升無法只依靠一部分人的努力，如果說房票制度聚焦于老居民，許多專家認(rèn)為，政府應(yīng)該繼續(xù)放松限購，為想要在一線城市購房的新居民“松綁”。
畢竟，城市更新的真正意義，不在于簡單地拆與建，而是在于如何在變革中保持平衡，如何通過細(xì)致入微的政策為每一位居民提供尊嚴(yán)。
張波表示，對于一線城市來說，市場分化依然明顯，今年更值得關(guān)注的政策是限購的優(yōu)化，尤其是外圍區(qū)域限購的大幅度優(yōu)化。如果上海外圍外、北京五環(huán)外都可以完全取消限購，對房地產(chǎn)市場的拉動(dòng)作用會更好。
同時(shí)，政府可以大幅度降低一線城市核心區(qū)域“老破小”類房源的購房門檻，鼓勵(lì)市場進(jìn)一步發(fā)揮自我修復(fù)能力。
財(cái)經(jīng)評論員劉曉博也持類似觀點(diǎn)，他指出，一線城市，尤其是北上深應(yīng)該進(jìn)一步放松樓市限購，比如北京可以考慮取消五環(huán)外的限購，上?？梢钥紤]取消外環(huán)外的限購，深圳可以考慮取消核心區(qū)140平方米以上戶型的限購……
展望未來，劉曉博認(rèn)為今年樓市還會有以下利好：繼續(xù)降準(zhǔn)降息、降低公積金貸款利率、政府加大對存量房的收儲力度、回購閑置土地力度加大。
最后，我們邀請了幾位大頭，進(jìn)一步表達(dá)他們的觀察與核心觀點(diǎn)。
大頭有話說
劉曉博
財(cái)經(jīng)評論員
公眾號“劉曉博說財(cái)經(jīng)”
深圳宣布建立房票制度，在四大一線城市中是比較晚的。此前上海青浦、金山，北京通州，以及廣州都已經(jīng)宣布要建立房票制度，有些地方還出臺了比較詳細(xì)的規(guī)定，而深圳目前還比較籠統(tǒng)，具體辦法有待發(fā)布。因此，深圳市目前的房票制度還不好跟其他城市做比較。
但是，由于每個(gè)城市之前在舊改、棚改、城中村改造中的做法不同，所以對房票制度的接受程度也不同。深圳此前一般原地安置，此次給房票讓原住民換地方住，難度有點(diǎn)大，需要有誘人的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制。
我認(rèn)為，房票制度有點(diǎn)類似于2016—2017年的貨幣棚改（指政府直接以貨幣形式補(bǔ)償被拆遷的棚戶區(qū)居民），可以對比來看。
首先，和貨幣棚改一樣，房票制度如果量足夠大，對樓市刺激作用是很大的，并且，征收舊房之后獲得的土地，往往要幾年后才會出讓、建房。
其次，跟貨幣棚改相比，使用房票安置有兩個(gè)好處：第一，可以把拆遷戶獲得的補(bǔ)償，限制在特定地區(qū)、特點(diǎn)時(shí)間段內(nèi)使用，避免資金外溢；第二，房票使用是有周期的，可以緩解地方政府征地拆遷中的資金壓力。
深圳樓市由于價(jià)格高、杠桿率高，所以在這一輪調(diào)整中跌幅較大、恢復(fù)較慢。但去年四季度以來，深圳樓市回暖顯著，尤其是今年1—2月，成交面積同比大增了117%，名列全國第一。房票制度的推出，有利于進(jìn)一步推動(dòng)深圳樓市的回暖。
張波
58安居客研究院院長
對于不同城市而言，雖然房票制度本身的作用和效力存在一定相似性，但側(cè)重點(diǎn)會有所不同。例如，廣州屬于一線城市中城中村改造規(guī)模較大的，并且外圍區(qū)域的去化壓力大，因此房票的覆蓋面也會更大；而北京則側(cè)重于聚焦非首都功能疏解與職住平衡，因此只在通州區(qū)試點(diǎn)了房票，未來方向還是以疏解為主，并會結(jié)合文化保護(hù)，因此不會大規(guī)模推進(jìn)房票制度。
深圳本次房票制度的落地，是在推動(dòng)城中村改造的基礎(chǔ)上，有效響應(yīng)國家“消化存量房產(chǎn)、優(yōu)化增量住房”的調(diào)控方向。并通過與稅收、融資、規(guī)劃等相關(guān)政策的協(xié)同推進(jìn)，更規(guī)范化、靈活化推進(jìn)城市更新工作，對于房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定將起到重要作用。
房票制度本身是利好新房的，并且，如果城市更新的規(guī)模大、推進(jìn)速度快，房票制度能發(fā)揮的作用也會更大。換言之，房票制度本身的效能要依靠城市更新。
白小姐
“白袍翁”公眾號聯(lián)合創(chuàng)始人
上海樓市意見領(lǐng)袖
作為政府統(tǒng)籌房源的市場化工具，房票制度的設(shè)計(jì)堪稱精妙，不但減少了安置房建設(shè)的財(cái)政支出，還讓手握房票的拆遷戶成為了精準(zhǔn)的買房客戶。
過去舊改拆不動(dòng)，主要是因?yàn)椴疬w戶和開發(fā)商的利益死結(jié)，而房票制度破了這個(gè)局——它平衡了政府、開發(fā)商、拆遷村民三方的利益。
短期來看，這一政策對深圳消化商辦及滯銷住宅庫存有著非常大的作用，可能還會為2025年深圳房企土拍的熱情加一把火；長期來看，房票制度對舊改周期的優(yōu)化作用也不小。
不過，目前來看，房票制度也存在許多需要優(yōu)化的地方。例如，房票只能購置指定區(qū)域的新房，不能購買二手房，對于購房者而言，可選擇的范圍比較小，并且，房票存在時(shí)間期限，可能會給購房者帶來壓力，導(dǎo)致他們倉促選房。
未來，房票制度的配套政策可以進(jìn)一步完善，將貨幣化安置與房票安置結(jié)合，提升民眾使用房票的積極性，加快城中村改造節(jié)奏。
參考資料：
1.《全市首個(gè)“房票”安置試點(diǎn)啟動(dòng) 滿足多樣化安置需求》，東南網(wǎng)
2.《事關(guān)城市更新，深圳“房票”要來了》，證券時(shí)報(bào)
3.《一線城市房票政策分析——政策情況和市場意義》
4.《當(dāng)?shù)胤秸_始發(fā)“房票”》，市場資訊
本篇作者|蔣紫涵| 采訪 |林波|
主編|何夢飛|圖源|VCG
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