裁判要旨

1.關(guān)于房屋評估機構(gòu)選定程序是否合法

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條第一款規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。”《山東省國有土地上房屋征收與補償條例》第三十九條規(guī)定：“被征收人在公告協(xié)商期內(nèi)協(xié)商不成的，房屋征收部門可以組織采取逐戶征詢、集中投票或者通過抽簽、搖號等隨機方式選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)。采取集中投票、抽簽或者搖號等方式選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)時，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)邀請被征收人、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和居民委員會代表等進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督?！睋?jù)此，在涉案片區(qū)被征收人未協(xié)商一致的情況下，通過抽簽方式選定評估機構(gòu)，符合上述相關(guān)規(guī)定。

2.關(guān)于評估報告確定的房屋價值是否合理

《國有土地上房屋征收評估辦法》第十四條第一款規(guī)定：“被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素?！睋?jù)此，涉案房地產(chǎn)評估分戶報告確定的評估時點為房屋征收決定公告之日，評估時點的確定符合法律規(guī)定。評估機構(gòu)對被征收房屋的測算選用比較法，然后結(jié)合被征收房屋的區(qū)位、實體、權(quán)益等多種因素與選取的新建普通商品住房進(jìn)行對比修正，得出征收補償價值。評估機構(gòu)對涉案房屋評估的價值類型和技術(shù)路線，未違反相關(guān)規(guī)定。在評估機構(gòu)作出的房地產(chǎn)評估分戶報告中，兩名具有房地產(chǎn)價格評估資格的房地產(chǎn)估價師簽字，房地產(chǎn)評估分戶報告并不存在《最高人民法院關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定》第三十二條規(guī)定的內(nèi)容欠缺或結(jié)論不明等情形，亦無證據(jù)證明存在評估結(jié)論明顯偏離市場價值的情形。

《國有土地上房屋征收評估辦法》第二十條、第二十一條、第二十二條規(guī)定，房屋被征收人對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)受委托作出的房屋價值評估結(jié)果有異議，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)書面申請復(fù)核評估；對復(fù)核評估結(jié)果有異議，可以向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。據(jù)此，當(dāng)事人認(rèn)為分戶評估報告對其房屋的價值評估過低，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周邊商品房價格，向評估機構(gòu)提出復(fù)核申請，評估機構(gòu)進(jìn)行了答復(fù)，復(fù)核結(jié)論為評估依據(jù)合理、充分，評估程序合法、有效，評估結(jié)果不變。當(dāng)事人未繼續(xù)向評估專家委員會申請鑒定，應(yīng)視為對復(fù)核結(jié)論的認(rèn)可。

3.關(guān)于案涉《補償決定》的內(nèi)容是否合法的問題

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條第二款規(guī)定：“補償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補償協(xié)議的事項?！睋?jù)此，《補償決定》明確了補償方式、補償金額和支付期限、搬遷費、臨時安置費及復(fù)議和訴訟權(quán)利等，相關(guān)費用及補償金額經(jīng)核算，符合《征收補償方案》的規(guī)定。

案例詳情

山東省高級人民法院

行 政 判 決 書

（2023）魯行終611號

上訴人（原審原告）徐某波，女，1972年9月20日出生，漢族，住濰坊市奎文區(qū)。

委托代理人黃曉麗、李佳欣，均系北京在明律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）濰坊市奎文區(qū)人民政府，住所地濰坊市奎文區(qū)勝利東街4919號。

法定代表人劉建安，區(qū)長。

委托代理人譚保民，濰坊市奎文區(qū)房屋征收與補償服務(wù)中心主任。

委托代理人成強，山東求是和信律師事務(wù)所律師。

上訴人徐某波因訴被上訴人濰坊市奎文區(qū)人民政府（以下簡稱奎文區(qū)政府）房屋征收補償一案，不服濰坊市中級人民法院（2023）魯07行初35號行政判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院經(jīng)審理查明：原告徐某波是濰坊市奎文區(qū)某地的所有權(quán)人，房屋所有權(quán)證號為濰房權(quán)證市屬字第0×**號，房屋證載建筑面積為150.53平方米，房屋用途為住宅。2022年4月25日，被告奎文區(qū)政府作出《濰坊市奎文區(qū)人民政府關(guān)于濰坊市人民醫(yī)院南樂道以南片區(qū)房屋征收決定》（以下簡稱《征收決定》），并附《征收補償方案》。同年4月26日，奎文區(qū)政府作出奎政征［2022］1號《關(guān)于濰坊市人民醫(yī)院南樂道以南片區(qū)房屋征收決定的公告》，連同《征收補償方案》一并予以張貼公告。原告的案涉房屋在《征收決定》公示的被征收范圍內(nèi)。上述《征收決定》及《征收補償方案》已經(jīng)（2022）魯07行初32號行政判決、（2022）魯行終893號行政判決確認(rèn)為合法有效。

奎文區(qū)政府公布的《征收補償方案》載明，…二、住宅房屋補償方式（一）貨幣補償內(nèi)容：1．貨幣補償內(nèi)容：（1）被征收房屋主房價值補償：由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定。（2）被征收房屋裝飾裝修補償、附屬物補償及配套設(shè)施遷移補償：由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定。（3）搬遷費：每戶600元。（4）臨時安置費：按被征收房屋主房建筑面積每月每平方米10元標(biāo)準(zhǔn)，一次性給予6個月補償。每月不足500元的，以500元計算。2．搬遷獎勵：凡在規(guī)定的簽約期限內(nèi)簽訂補償協(xié)議并在協(xié)議約定的時間內(nèi)完成搬遷的，按被征收房屋主房價值補償?shù)?0%給予貨幣獎勵。3．資金撥付：貨幣補償協(xié)議簽訂并辦理房產(chǎn)證、土地證注銷登記手續(xù)后，5個工作日內(nèi)將被征收房屋主房價值補償、裝飾裝修補償、附屬物補償、配套設(shè)施遷移補償、搬遷費、臨時安置費支付給被征收人。搬遷獎勵款待被征收人將被征收房屋騰空、交房后，5個工作日內(nèi)支付給被征收人。（二）產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式：1．用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋（以下簡稱安置房）及其相關(guān)情況：（1）安置地點：異地安置于某小區(qū)1#樓3至17層、2#樓1單元3至17層、15#樓2單元2至16層部分房屋（安置地點坐落于寶通街以北、玉泉街以東，見附件一）。（2）安置房過渡期限：…（3）安置房型：…（見附件二）。（4）裝修標(biāo)準(zhǔn)：見附件三。（5）安置房安置價格：由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定。（6）地下儲藏室價格：由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定。（7）地下停車位：可自愿購買。購買優(yōu)惠價8萬元/個，每戶限購1個優(yōu)惠車位。（8）選房原則：…2．貨幣補償內(nèi)容：（1）被征收房屋裝飾裝修補償、附屬物補償及配套設(shè)施遷移補償：由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定。（2）搬遷費：每戶1200元。（3）臨時安置費：按被征收房屋主房建筑面積每月每平方米10元標(biāo)準(zhǔn)，一次性先給予36個月補償，待回遷安置時，再按實際過渡期限進(jìn)行結(jié)算。每月不足500元的，以500元計算。因房屋征收部門的責(zé)任延長過渡期限的，自逾期之日起按照標(biāo)準(zhǔn)雙倍支付臨時安置費。3．搬遷獎勵：凡在規(guī)定的簽約期限內(nèi)簽訂補償協(xié)議并在協(xié)議約定的時間內(nèi)完成搬遷的，按被征收房屋主房價值補償?shù)?0%給予貨幣獎勵。

2022年4月26日，濰坊市奎文區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局作出《濰坊市人民醫(yī)院南樂道以南片區(qū)房屋征收評估機構(gòu)選取工作通知》并予以公示，該通知載明：…三、房屋被征收人可從上述三家候選機構(gòu)中優(yōu)先考慮，選定一家作為本片區(qū)的評估機構(gòu)，也可按本通知第二條規(guī)定選取其他符合條件的評估機構(gòu)。四、房屋被征收人需在2022年5月6日下午5：30前協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，并將選定結(jié)果以書面形式報房屋征收部門。五、協(xié)商不成的，將于5月7日上午在濰坊市人民醫(yī)院片區(qū)××室，采取抽簽方式從候選評估機構(gòu)中隨機選取，公證機關(guān)現(xiàn)場公證。

2022年5月7日，在公證處的公證下，濰坊市奎文區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局抽簽選取山東恒通土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司為南樂道以南片區(qū)的房屋征收評估機構(gòu)，對于選取過程，公證書載明：二O二二年五月七日上午，…在申請人指派的參加人員陳某、李某慶及部分被征收人、街道、社區(qū)工作人員面前，公證人員向申請人指派的抽簽人員顏某濤分別展示打印有“山東匯港土地房地產(chǎn)評估測繪有限公司”、…“山東恒通土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司”的紙簽，三枚紙簽大小、材質(zhì)均相同。同日，濰坊市奎文區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局對評估機構(gòu)選定結(jié)果予以公示。

2022年5月10日，山東恒通土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司出具分戶評估結(jié)果公示表，并予以張貼公示。5月15日，山東恒通房地產(chǎn)土地評估測繪有限公司出具關(guān)于徐某波案涉房屋的房地產(chǎn)評估分戶報告，被告工作人員于5月17日向原告郵寄送達(dá)。2022年5月27日，原告就上述評估分戶報告向山東恒通土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司提出復(fù)核申請，山東恒通土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司于2022年6月1日進(jìn)行了答復(fù)，復(fù)核結(jié)論為：評估依據(jù)合理、充分，評估程序合法、有效，評估結(jié)果不變。

2022年8月29日，濰坊市奎文區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局作出《濰坊市奎文區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于對濰坊市人民醫(yī)院南片區(qū)房屋被征收人徐某波等五戶作出房屋征收補償決定的請示》（濰奎住建呈〔2022〕29號），申請奎文區(qū)政府對在濰坊市人民醫(yī)院南片區(qū)征收項目簽約期限內(nèi)未能達(dá)成補償協(xié)議的被征收人依法作出房屋補償決定。

2022年11月21日，奎文區(qū)政府作出濰奎政征補字〔2022〕10號《房屋征收補償決定書》（以下簡稱《補償決定》），載明：…登記在被征收人徐某波名下的奎文區(qū)某地房屋，位于濰坊市人民醫(yī)院南樂道以南片區(qū)房屋征收范圍。房屋所有權(quán)證號為濰房權(quán)證市屬字第0×**號，房屋證載建筑面積為150.53平方米，房屋用途為住宅?！鶕?jù)國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規(guī)定，按照《征收補償方案》，本機關(guān)作出房屋征收補償決定如下：一、對被征收人徐某波名下的奎文區(qū)某地房屋實施征收，被征收人應(yīng)按照《征收補償方案》的規(guī)定選擇貨幣補償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換。二、被征收人如果選擇貨幣補償，應(yīng)得貨幣數(shù)額為：1、主房價值補償：1257517元；2、搬遷費：600元：3、臨時安置費：9430.2元。上述3項合計為人民幣1267547.2元。被征收房屋裝飾裝修價值補償、附屬物價值補償及配套設(shè)施遷移費補償待被征收人同意入戶查勘后進(jìn)行據(jù)實補償。三、被征收人如果選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，應(yīng)按《征收補償方案》的規(guī)定選擇用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋價值與被征收房屋價值的差價按《征收補償方案》規(guī)定結(jié)清。另被征收人應(yīng)得搬遷費1200元，臨時安置費按《征收補償方案》規(guī)定據(jù)實結(jié)算，被征收房屋裝飾裝修價值補償、附屬物價值補償及配套設(shè)施遷移費補償待被征收人同意入戶查勘后進(jìn)行據(jù)實補償。上述二、三項款項已存儲于中國建設(shè)銀行股份有限公司濰坊奎文支行。四、被征收人應(yīng)自收到本決定書之日起15日內(nèi)到濰坊市奎文區(qū)人民政府廣文街道辦事處選擇補償方式，辦理房屋征收補償手續(xù)，領(lǐng)取相關(guān)款項，并將奎文區(qū)某地房屋騰空，交付房屋征收部門。該決定書另載明了徐某波的救濟權(quán)利、方式及期限。

奎文區(qū)政府于2022年12月1日向原告送達(dá)《補償決定》，原告不服提起本案訴訟。

原審法院認(rèn)為：房屋征收決定是征收補償決定的前置程序，本案所涉《征收決定》的效力已為生效判決所確認(rèn)，故本次訴訟中不再對該征收決定的合法性予以審查。通過雙方的訴辯主張，本案雙方爭議的焦點問題是奎文區(qū)政府作出的涉案《補償決定》是否合法。

第一，關(guān)于分戶評估報告確定的房屋價值補償是否合理的問題，這也是雙方爭議的主要焦點。原告認(rèn)為分戶評估報告對其房屋的價值評估過低，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周邊商品房價格，但原告未申請濰坊市房地產(chǎn)價格評估專家委員會進(jìn)行鑒定。依據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房［2011］77號）第十四條第一款規(guī)定，被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。周邊商鋪與案涉房屋在建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、土地使用權(quán)年限等方面均不相同，不具有可比性。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定》第六十二條的規(guī)定，對被告在行政程序中采納的鑒定結(jié)論，原告或者第三人提出證據(jù)證明有下列情形之一的，人民法院不予采納：（一）鑒定人不具備鑒定資格；（二）鑒定程序嚴(yán)重違法；（三）鑒定結(jié)論錯誤、不明確或者內(nèi)容不完整。原告提交的證據(jù)不能證明評估報告存在以上情形，且就原告對評估公司做出房產(chǎn)評估的依據(jù)、選取比較案例商品房的原因、選取基準(zhǔn)樓的依據(jù)以及評估報告對比因素評分標(biāo)準(zhǔn)等提出的異議，評估人員在庭審中一一進(jìn)行了說明，故被告采信該評估報告并據(jù)此作出《補償決定》，并無不當(dāng)。

第二，關(guān)于奎文區(qū)政府作出的涉案《補償決定》的內(nèi)容是否合法的問題?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第二十六條規(guī)定，“房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補償協(xié)議的事項。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟?！钡诙鍡l第一款規(guī)定，“房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。”本案中，奎文區(qū)政府作出的涉案《補償決定》規(guī)定了補償方式、補償金額和支付期限、搬遷費、臨時安置費及復(fù)議和訴訟權(quán)利等，相關(guān)費用及補償金額經(jīng)核算，符合《征收補償方案》的規(guī)定。同時該《征收補償方案》對于安置房的地點、面積、過渡期限等內(nèi)容均進(jìn)行了規(guī)定，結(jié)合附件，被征收人可據(jù)此進(jìn)行比較和選擇。原告稱補償決定中用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋不具體明確與事實不符。綜上，被告作出的《補償決定》的內(nèi)容符合《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十五條、第二十六條的規(guī)定。關(guān)于《補償決定》缺失部分費用的問題，系因原告不同意入戶勘查所致，被告在《補償決定》中已明確載明，房屋室內(nèi)裝飾裝修、移裝費及地上附著物評估價值等三部分費用待原告同意入戶勘查后據(jù)實補償，未侵害原告的合法權(quán)益。

第三，關(guān)于補償方式是否合法的問題?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第二十一條規(guī)定，“被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換?！北景钢校膮^(qū)政府在《補償決定》中提供了貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式供原告選擇，并未剝奪其選擇權(quán)。同時，被告對涉案房屋及商業(yè)安置房價值進(jìn)行了評估，以確定產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換，上述行為足以保障原告可實際享有并行使選擇權(quán)。

第四，關(guān)于被告作出《補償決定》的程序是否合法的問題?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第二十條規(guī)定，“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。”《山東省國有土地上房屋征收與補償條例》第三十九條規(guī)定，被征收人在公告協(xié)商期內(nèi)協(xié)商不成的，房屋征收部門可以組織采取逐戶征詢、集中投票或者通過抽簽、搖號等隨機方式選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)。采取集中投票、抽簽或者搖號等方式選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)時，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)邀請被征收人、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和居民委員會代表等進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督。本案中，濰坊市奎文區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局公示的《濰坊市人民醫(yī)院南樂道以南片區(qū)房屋征收評估機構(gòu)選取工作通知》賦予了被征收人首先協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的權(quán)利，協(xié)商不成的，則采取抽簽方式從候選評估機構(gòu)中隨機選取。因被征收人未協(xié)商一致，最終涉案被征收項目通過隨機選定的方式，并在公證處的公證下選定山東恒通土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司為評估機構(gòu)，評估機構(gòu)的選擇符合法定程序。公證書顯示選取過程中，邀請了部分被征收人、街道、社區(qū)工作人員等參加，符合法律規(guī)定。原告主張選定評估機構(gòu)程序不合法，依據(jù)不足，不予支持?？膮^(qū)人民政府作出《補償決定》后進(jìn)行了公告，并送達(dá)給原告，送達(dá)程序也符合法律規(guī)定。

綜上，被告奎文區(qū)政府作出的《補償決定》內(nèi)容及程序均符合法律規(guī)定，原告要求撤銷，依據(jù)不足，不予支持。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第六十九條之規(guī)定，判決駁回徐某波的訴訟請求。

上訴人徐某波不服原審法院判決提起上訴，請求撤銷原審法院判決并改判支持上訴人的訴訟請求。理由如下：一、涉案房屋評估機構(gòu)選定程序違法。本案被上訴人提交的證據(jù)無法證明評估機構(gòu)選擇的合法性，原審法院作出評估程序合法的認(rèn)定與在案證據(jù)嚴(yán)重不符。二、涉案房屋評估分戶報告存在重大錯誤，確定的房屋價值補償明顯不合理。評估公司在作出評估分戶報告前并未依法對上訴人的房屋進(jìn)行實地查勘，嚴(yán)重違反法定估價程序，評估分戶報告的內(nèi)容缺乏現(xiàn)實依據(jù)。該評估分戶報告選取的基準(zhǔn)樓與上訴人房屋房齡相差大，價值相距甚遠(yuǎn)，系數(shù)的認(rèn)定無法律依據(jù)及明確標(biāo)準(zhǔn)。被上訴人故意選取價值低的樓房來評估上訴人的房屋，因此確定的房屋補償價值明顯不合理，嚴(yán)重侵犯上訴人的合法權(quán)益。原審法院認(rèn)為被上訴人采信該評估報告并作出《補償決定》并無不當(dāng)，缺乏事實和法律依據(jù)。三、房屋征收部門未與上訴人就補償問題進(jìn)行充分協(xié)商，被上訴人作出的《補償決定》程序嚴(yán)重違法。濰坊市奎文區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局沒有與上訴人溝通補償事宜，違規(guī)選擇評估機構(gòu)，被上訴人未審查本案協(xié)商的具體情況，直接作出《補償決定》，程序嚴(yán)重違法。四、《補償決定》中的補償方式不合法。被上訴人作出的《補償決定》沒有包含用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式不具有現(xiàn)實可行性。綜上，被上訴人作出的《補償決定》從房屋價值、補償內(nèi)容、補償方式以及作出程序均存在嚴(yán)重違法情形，原審法院認(rèn)定事實不清，適用法律錯誤，請求依法予以糾正。

被上訴人奎文區(qū)政府未提交書面答辯意見。

各方當(dāng)事人在原審中提交的證據(jù)和依據(jù)等已制作電子卷宗移送本院。本院同意原審法院確認(rèn)的案件事實。

本院認(rèn)為：本案爭議的焦點問題是被上訴人作出的案涉《補償決定》是否合法。

一、關(guān)于房屋評估機構(gòu)選定程序是否合法的問題

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條第一款規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！薄渡綎|省國有土地上房屋征收與補償條例》第三十九條規(guī)定：“被征收人在公告協(xié)商期內(nèi)協(xié)商不成的，房屋征收部門可以組織采取逐戶征詢、集中投票或者通過抽簽、搖號等隨機方式選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)。采取集中投票、抽簽或者搖號等方式選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)時，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)邀請被征收人、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和居民委員會代表等進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督?！北景钢?，從《濰坊市人民醫(yī)院南樂道以南片區(qū)房屋征收評估機構(gòu)選取工作通知》的內(nèi)容來看，涉案片區(qū)房屋評估機構(gòu)首先由被征收人協(xié)商選定，如果協(xié)商不成，則采取抽簽方式從候選評估機構(gòu)中隨機選取。由于涉案片區(qū)被征收人未協(xié)商一致，因此最終涉案項目通過抽簽的隨機選定方式，符合上述相關(guān)規(guī)定。涉案片區(qū)確定山東恒通土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司為評估機構(gòu)，系在濰坊市奎文公證處的公證下抽簽選定，公證書載明選取過程中邀請了部分被征收人、街道、社區(qū)工作人員等參加，符合法定程序，并無不當(dāng)。上訴人主張評估機構(gòu)選定程序違法，缺乏事實依據(jù)，原審法院不予支持，并無不當(dāng)。

二、關(guān)于評估報告確定的房屋價值是否合理的問題

《國有土地上房屋征收評估辦法》第十四條第一款規(guī)定：“被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。”本案中，涉案房地產(chǎn)評估分戶報告確定的評估時點為房屋征收決定公告之日，即2022年4月26日，評估時點的確定符合法律規(guī)定。根據(jù)房地產(chǎn)評估分戶報告的內(nèi)容，評估機構(gòu)對被征收房屋的測算選用比較法，然后結(jié)合被征收房屋的區(qū)位、實體、權(quán)益等多種因素與選取的新建普通商品住房進(jìn)行對比修正，得出征收補償價值。評估機構(gòu)對涉案房屋評估的價值類型和技術(shù)路線，未違反相關(guān)規(guī)定。在評估機構(gòu)作出的房地產(chǎn)評估分戶報告中，兩名具有房地產(chǎn)價格評估資格的房地產(chǎn)估價師簽字，房地產(chǎn)評估分戶報告并不存在《最高人民法院關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定》第三十二條規(guī)定的內(nèi)容欠缺或結(jié)論不明等情形，亦無證據(jù)證明存在評估結(jié)論明顯偏離市場價值的情形，故上訴人關(guān)于房地產(chǎn)評估分戶報告存在錯誤的主張，本院不予支持?！秶型恋厣戏课菡魇赵u估辦法》第二十條、第二十一條、第二十二條規(guī)定，房屋被征收人對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)受委托作出的房屋價值評估結(jié)果有異議，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)書面申請復(fù)核評估；對復(fù)核評估結(jié)果有異議，可以向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。上訴人認(rèn)為分戶評估報告對其房屋的價值評估過低，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周邊商品房價格，向評估機構(gòu)提出復(fù)核申請，評估機構(gòu)于2022年6月1日進(jìn)行了答復(fù)，復(fù)核結(jié)論為評估依據(jù)合理、充分，評估程序合法、有效，評估結(jié)果不變。上訴人未繼續(xù)向評估專家委員會申請鑒定，應(yīng)視為對復(fù)核結(jié)論的認(rèn)可。

三、關(guān)于案涉《補償決定》的內(nèi)容是否合法的問題

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條第二款規(guī)定：“補償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補償協(xié)議的事項?！北景钢校簧显V人作出的案涉《補償決定》明確了補償方式、補償金額和支付期限、搬遷費、臨時安置費及復(fù)議和訴訟權(quán)利等，相關(guān)費用及補償金額經(jīng)核算，符合《征收補償方案》的規(guī)定。關(guān)于上訴人主張《補償決定》中用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋不具體明確導(dǎo)致補償方式不合法的問題。結(jié)合本案事實，被上訴人已在《征收補償方案》對于安置房的地點、面積、過渡期限等內(nèi)容均進(jìn)行了明確規(guī)定，被征收人可據(jù)此進(jìn)行比較和選擇，故原審法院對其主張不予支持，并無不當(dāng)。關(guān)于《補償決定》缺失房屋裝飾裝修、附屬物及配套設(shè)施遷移費補償?shù)膯栴}，系上訴人不同意入戶勘查所致，被上訴人在《補償決定》中已明確載明，三部分費用待被征收人同意入戶勘查后據(jù)實補償，不違反《國有土地上房屋征收與補償條例》和《征收補償方案》的規(guī)定，未侵害被征收人的合法權(quán)益。案涉《補償決定》中提供了貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式供上訴人選擇，并未剝奪其選擇權(quán)。同時被上訴人對涉案房屋及商業(yè)安置房價值進(jìn)行了評估，以確定產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值，故案涉《補償決定》認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，并無不當(dāng)。

綜上，原審法院判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，審理程序合法，依法應(yīng)予維持。上訴人的上訴理由不能成立，不予支持。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第八十九條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費50元，由上訴人徐某波負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長　　陳　暉

審 判 員　　曹林燦

審 判 員　　王云閣

二〇二四年一月九日

法官助理　　高　健

書 記 員　　孟　真

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