太不可思議了。
環(huán)城樓市，原來都是剛需剛改的代名詞，但現(xiàn)在卻成了“改”字當(dāng)?shù)馈?/strong>
尤其新盤基本都做剛改，甚至還冒出了很多改善盤。
更魔幻的是，賣得好的也是剛改改善盤。
龍曜城3月以來已認(rèn)購90多套；
上東金茂曉棠、中建理想城60多套；
保利西棠和煦50多套……
讓人不由懷疑，這還是一個市場嗎？
而且戶型比市區(qū)還“膨脹”。
綠城錦玉蘭最大290平米，還有一套神秘戶型要賣到1800萬。
連價格邏輯也變了。
戶型越大，單價越貴，妥妥的改善邏輯。
為什么？
本質(zhì)原因就在靜水深流的人口。
一個鮮明的對比：
市內(nèi)六區(qū)的戶籍率，五個都在100%以上。最大達(dá)139%。
除了河?xùn)|，94%。
但也遠(yuǎn)高于天津全市平均水平（天津2023年戶籍率86%）。詳見《原來，天津樓市的秘密，就藏在這里……》
再看環(huán)城四區(qū)：
最大戶籍率63%，最小41%。
連“及格線”都沒有碰到。
甚至都比遠(yuǎn)郊、濱海矮了幾頭。
武清戶籍率是99%，靜海是83%，濱海新區(qū)是79%……
這說明一個問題：
——環(huán)城的居住成分極大。
很多人在環(huán)城居住、生活，但戶口卻并未落在這里。
這也是為什么，環(huán)城的樓盤都在爭相做大戶型，關(guān)鍵還走通了。
市場已經(jīng)給予正向反饋。
去年，環(huán)城四區(qū)不僅占據(jù)著四大片區(qū)中最大的市場份額，約為35%，且占比漲幅也是四大片區(qū)中最多的。
2024年占比較2023年提升了1.9個百分點(diǎn)。
尤其110-150平米增幅明顯，已經(jīng)占到總成交量約41%的市場份額。
比2023年提升了3個百分點(diǎn)。
特別是雙港、南倉、海河柳林等分界線區(qū)域，迅速崛起。
走出了爆火的“單盤牛市”。
比如中建理想城、龍曜城、綠城錦玉蘭、中交海河璽、上東金茂曉棠……
賣得風(fēng)生水起，叫好又叫座。
背后都是因?yàn)椋?）剛需縮量，改善擴(kuò)容。
2）改善人口在遷移。
雖說環(huán)城四區(qū)整體都戶籍率偏低，常住人口遠(yuǎn)高于戶籍人口。
但細(xì)究也有差別。
核心點(diǎn)在于，有沒有教育優(yōu)勢，很重要。
西青區(qū)是環(huán)城四區(qū)中發(fā)展最好，成熟度最高，也是最有共識的區(qū)。
常住人口已達(dá)119.47萬人，津城第一人口大區(qū)。
但戶籍人口卻才49.16萬人，戶籍率僅有41%，全市最低。
之所以會懸殊至此。
一是因?yàn)?a class="keyword-search" >西青沒有教育優(yōu)勢。
二是因?yàn)槲髑嗑嚯x南開太近了，幾乎是“抱”南開。
還有多條地鐵大動脈，通達(dá)性好。
能實(shí)現(xiàn)“同區(qū)生活”。
更重要的是，南開有學(xué)區(qū)標(biāo)簽。
所以，很多人都是在西青居住，但戶口落在南開、在南開上學(xué)。
包括北辰、東麗雖然也在引教育，實(shí)際并沒有起到作用。
戶籍率一個52%，一個55%。
相對拔尖是津南，常住人口93.68萬人，戶籍人口59.17萬人。
戶籍率約63%，環(huán)城最高。
這是因?yàn)?a class="keyword-search" >津南有海教園?？恐敖逃谄邊^(qū)”的獨(dú)特優(yōu)勢，持續(xù)在拉流量。
才有了津南戶籍人口，環(huán)城第一，而且增長速度也在領(lǐng)跑。
5年已增10萬人。
綜上，環(huán)城做大戶型，其實(shí)是在迎合需求。
但需要注意，不是所有環(huán)城板塊都可以。未來的市場沒有普惠，只有結(jié)構(gòu)性機(jī)會。
重點(diǎn)關(guān)注“分界線”。
去年趨勢就已經(jīng)跑出來。
市區(qū)到環(huán)城購房的客群比例已經(jīng)升至53%，較2023年增長了41%。
大量的市區(qū)改善需求正在外溢。
包括天津2035國土空間規(guī)劃中也提到，要把市區(qū)人口往環(huán)城疏導(dǎo)。
最近四個區(qū)也都發(fā)了各自的“小目標(biāo)”：
規(guī)劃到2035年常住人口規(guī)模為：西青184萬，北辰137萬人，東麗152萬人，津南143萬人。
這是城市發(fā)展趨勢。
也是環(huán)城可以捕捉到的“人口紅利”。
誰能接住，誰就掌握了樓市流量密碼。
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