重磅！就在剛剛，2025年廣州首批土拍結(jié)果出爐。
核心地塊被爭(zhēng)搶，多家房企出價(jià)，最終2宗宅地?cái)埥鸺s17億。
其中，越秀競(jìng)得天河區(qū)大觀路以東、奧體路以北地塊（世界大觀四期地塊），總價(jià)10.8億，成交樓面價(jià)（未扣除配建）47317元/㎡。
廣州地鐵則競(jìng)得番禺區(qū)亞運(yùn)大道地塊二期（廣州新城停車場(chǎng)二期），總價(jià)61085億，成交樓面價(jià)（未扣除配建）11000元/㎡。
不得不說，事關(guān)土拍，總能掀起一陣波瀾。
作為2025年首批集中出讓的土地，今天原定出讓三宗地塊，除了已成交的世界大觀四期、廣州新城停車場(chǎng)二期地塊以外，本來還有一宗金融城起步區(qū)的“王炸”地塊。
可惜這宗地塊最終延期一個(gè)月出讓，不然這次土拍的含金量會(huì)更高。
特別是在其他一線城市、強(qiáng)二線城市紛紛拍出“地王”的當(dāng)下，今天的廣州土拍，關(guān)注度無疑更甚。
好在本次還有世界大觀四期地塊撐場(chǎng)面，該地塊吸引了越秀，金茂，建發(fā)、招商蛇口等多家房企參拍，也側(cè)面反映開發(fā)商們對(duì)于廣州樓市的信心。
最終該地塊被金茂拿下，屬實(shí)是意料之外，因?yàn)樵叫阋呀?jīng)在此連下三子，沒想到四期殺出個(gè)“程咬金”。
不過說起世界大觀四期地塊，曾于2024年3月掛牌，后終止出讓。
但在本次重新掛出后，立刻搖身一變成為香餑餑，為什么？
最主要的原因，小前線認(rèn)為是世界大觀四期地塊此次重新掛牌，有兩大變化：
其一，地塊數(shù)據(jù)調(diào)整：降容、降總價(jià)、減配建。
本次出讓最重要的數(shù)據(jù)變化就是容積率從1.8下調(diào)至1.1。
這個(gè)容積率可以說是廣州市區(qū)近10年來容積率最低的宅地，目前僅次于未出讓的天河馬鞍山公園地塊（0.8容積率），稀缺性可想而知。
其次，重新掛牌后總價(jià)也出現(xiàn)大變化，從原來的16.3億變成10.4億，總價(jià)變低，風(fēng)險(xiǎn)可控。
而且在公建方面，地塊也取消配建一所建面2880㎡幼兒園。
可以說，這塊地是世界大觀4宗宅地里面，總價(jià)最低，容積率最小的，對(duì)于開發(fā)商而言，拿地的壓力小，產(chǎn)品也更容易規(guī)劃。
△數(shù)據(jù)來源：好地網(wǎng)
特別是世界大觀三期1.6的容積率，產(chǎn)品做了疊墅，不僅讓整個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，而且市場(chǎng)接受度也高。
據(jù)悉，世界大觀三期越秀國貿(mào)·觀樾|天湖在去年11月底開盤，疊墅取證42套，目前已售19套，去化近五成，月均去化約5套，均價(jià)約13萬/㎡（毛坯），總價(jià)約2000-4000萬/套。
這個(gè)市場(chǎng)成績(jī)對(duì)于開發(fā)商而言，相當(dāng)于區(qū)域的安全牌，因此也吸引了眾多開發(fā)商爭(zhēng)搶世界大觀四期。
按照三期地塊的打法，世界大觀四期地塊容積率僅為1.1，未來產(chǎn)品或許也會(huì)以疊墅類為主。
好地網(wǎng)預(yù)測(cè)，該地塊相比前三期已出讓地塊，臨湖面最為狹窄，景觀視野上不占優(yōu)勢(shì)，且位置相對(duì)獨(dú)立，加上板塊內(nèi)激烈競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，保守按整體房?jī)r(jià)11萬/㎡測(cè)算（較三期疊墅低2萬/㎡），安全度較高。
所以哪怕地塊溢價(jià)達(dá)25-35%時(shí)，產(chǎn)品依然有約18.6-15.3%利潤(rùn)，符合目前房企在廣州拿地的利潤(rùn)率要求。
△數(shù)據(jù)來源：好地網(wǎng)
其二，地塊周邊舊改取得突破，城市界面煥新確定性增強(qiáng)。
今年初，地塊所處的大觀村舊改村民簽約率達(dá)百分百，標(biāo)志著改造進(jìn)程順利邁入新階段，現(xiàn)時(shí)以村居為主的城市界面未來將煥新升級(jí)。
之前世界大觀項(xiàng)目的客戶有很大的抗性來源于對(duì)于周邊村容村貌的接受度較低。
如今世界大觀四期地塊周邊的大觀村舊改能取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，對(duì)于板塊、開發(fā)商和項(xiàng)目的未來買家而言，也算是一顆定心丸。
今天的土拍的另一個(gè)主角則是番禺區(qū)廣州新城停車場(chǎng)二期地塊。
這宗地塊出讓面積16169.76㎡，容積率3.43，最大建筑面積55531㎡，其中住宅50286㎡，公服設(shè)施4245㎡，商業(yè)設(shè)施1000㎡。
最終被廣州地鐵拿下，成交價(jià)格6.1億，樓面價(jià)1.1萬/㎡，比一期的價(jià)格貴了一點(diǎn)。
其實(shí)這宗地塊底價(jià)成交早已經(jīng)注定的，因?yàn)樵摰貕K對(duì)競(jìng)拍人要求苛刻，要求具有地鐵線網(wǎng)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理經(jīng)驗(yàn)，基本已經(jīng)圈定了廣州地鐵，最終也的確只有這家房企報(bào)名參拍。
不過地塊的質(zhì)素還是很不錯(cuò)的，跟廣州新城停車場(chǎng)一期地塊（瓏曜上城）一樣，屬于地鐵上蓋。
距離3號(hào)線線石碁?zāi)蟽H有600多米，這條線路的含金量很高，呈南北貫了白云機(jī)場(chǎng)、體育西、珠江新城、長(zhǎng)隆萬博、番禺廣場(chǎng)等多個(gè)重要板塊。
商業(yè)方面，能蹭瓏曜上城配建的4000㎡商業(yè)社區(qū)，西側(cè)金龍城財(cái)富廣場(chǎng)有不少底商已經(jīng)營(yíng)業(yè)，而且地鐵1個(gè)站能到龍湖天街、2個(gè)站能到永旺夢(mèng)樂城。
學(xué)校方面，預(yù)計(jì)會(huì)共享瓏曜上城配建的36班九年制學(xué)校，目前簽約了廣外附，也算一種教育兜底。
再加上廣州地鐵一向的卷戶型、卷價(jià)格風(fēng)格，相信二期地塊能為板塊帶來持續(xù)優(yōu)質(zhì)的供應(yīng)。
最后總結(jié)一下，今天雖然沒有出“地王”，但有溢價(jià)地塊的出讓，也算是為廣州土拍市場(chǎng)添了一把火。
再加上今年核心城市土拍的熱度，已為今年房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，奠定了一個(gè)向好的基調(diào)。
像2.20，杭州成功出讓3個(gè)地塊，溢價(jià)率狂飆，攬金31億！其中最高溢價(jià)率達(dá)54.04%。同日，上海4宗地共吸金159.26億，平均溢價(jià)率25.5%。
3.18，中海在北京海淀拿下一宗10萬+/㎡的新地王，溢價(jià)率27.9%。
3.27，成都高新區(qū)新地王的溢價(jià)率高達(dá)106%......
廣州這次也算用溢價(jià)地塊打了個(gè)好頭，而根據(jù)2025年廣州供地計(jì)劃，接下來還有139宗涉宅用地等待上架，其中不乏核心區(qū)的好地靚地。
小前線覺得，2025年的廣州土拍，仍然值得讓人期待。
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