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最高法院: 案外人房產(chǎn)因自身原因未辦理過戶, 能否訴請排除執(zhí)行?

閱讀提示：當(dāng)案外人的房產(chǎn)因自身原因未及時辦理過戶手續(xù)，被執(zhí)行法院當(dāng)成被執(zhí)行人的財產(chǎn)列入強(qiáng)制執(zhí)行范圍，此時案外人能否向法院主張排除強(qiáng)制執(zhí)行？本文通過一則最高法院發(fā)布的案例對該問題進(jìn)行解答。

裁判要旨

案涉房屋因案外人自身原因一直未辦理過戶登記手續(xù)，不影響對案外人享有物權(quán)期待權(quán)的認(rèn)定。執(zhí)行異議之訴中查明案涉房屋確屬案外人所有的，應(yīng)予以排除執(zhí)行。

案情簡介

一、2004年9月7日，時某公司與陳某亭簽訂《商品房買賣合同》，將該房屋以443688元出售給陳某亭，陳某亭依約向時某公司支付了全部購房款，時某公司亦向陳某亭實際交付了該房屋，陳某亭也實際繳納過該房屋有線電視費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)用、基礎(chǔ)建設(shè)配套費(fèi)、水電費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。

二、陳某亭在收房后將該房屋委托給時某公司進(jìn)行出租，雙方至今未辦理房產(chǎn)變更登記手續(xù)，案涉常熟市海虞南路某號22-A的房產(chǎn)仍登記在時某公司名下。

三、蘇州中院在執(zhí)行住某公司與時某公司建設(shè)工程施工合同一案過程中，于2014年7月21日作出（2014）蘇中執(zhí)字第0191號執(zhí)行裁定書及執(zhí)行協(xié)助通知書，查封時某公司名下位于常熟市海虞南路某號22-A室等12套房產(chǎn)。

四、后陳某亭以常熟市海虞南路某號22-A室系其所有，向蘇州市中級人民法院提起執(zhí)行異議。

五、蘇州中院于2017年3月16日作出（2014）蘇中執(zhí)異字第00026號執(zhí)行裁定：陳某亭提供的相關(guān)證據(jù)并不能證明其未辦理過戶非因自身原因，反而提出未能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的原因是自身工作繁忙以及沒能找到辦理房產(chǎn)證的資料；陳某亭的異議理由沒有法律依據(jù)，該院不予采納。蘇州中院遂裁定駁回陳某亭提出的執(zhí)行異議。

六、陳某亭據(jù)此提起訴訟。一審、二審法院均以“陳某亭未能提供證據(jù)證明案涉房屋沒有過戶系非因自身原因所造成，不能依據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定排除執(zhí)行”為由，駁回陳某亭的訴訟請求。

七、陳某亭向最高法院申請再審。最高法院審查后撤銷原審法院的判決，支持陳某亭的訴訟請求。

裁判要點及思路

本案的爭議焦點：案外人的房產(chǎn)因自身原因未及時過戶，能否訴請排除執(zhí)行？最高法院的裁判要點如下：

1.案涉房屋不屬于時某公司的責(zé)任財產(chǎn)，不應(yīng)納入強(qiáng)制執(zhí)行的范圍

基于本案已查明的事實，陳某亭與時某公司所簽《商品房買賣合同》已經(jīng)基本履行完畢，陳某亭也實際繳納過該房屋有線電視費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)用、基礎(chǔ)建設(shè)配套費(fèi)、水電費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。盡管陳某亭在收房后又將該房屋委托給時某公司進(jìn)行出租，但沒有證據(jù)證明陳某亭與時某公司惡意串通或者存在其他利害關(guān)系。住某公司作為時某公司債權(quán)人原則上亦不能請求以該房屋抵償時某公司所欠債務(wù)，除非住某公司有證據(jù)證明陳某亭與時某公司惡意串通或者有其他利害關(guān)系，影響了對時某公司責(zé)任財產(chǎn)范圍的認(rèn)定。

2.陳某亭對案涉房屋享有的物權(quán)期待權(quán)與住某公司的普通金錢債權(quán)相比，應(yīng)予優(yōu)先保護(hù)

陳某亭基于《商品房買賣合同》及相關(guān)法律規(guī)定，在已支付完畢購房款并合法占有案涉房屋的情況下，即對時某公司享有請求協(xié)助辦理案涉房屋過戶登記手續(xù)、進(jìn)而取得案涉房屋所有權(quán)（完全物權(quán)）的權(quán)利，該權(quán)利也被稱之為物權(quán)期待權(quán)。而住某公司對時某公司享有的是普通金錢債權(quán)，該債權(quán)與案涉房屋并無直接關(guān)聯(lián)。

基于本案已經(jīng)查明的事實，陳某亭至少在形式上已經(jīng)符合司法解釋“業(yè)主”的界定，只是由于尚未辦理不動產(chǎn)物權(quán)登記，其作為“業(yè)主”對案涉房屋的處分權(quán)能尚受到一定限制，但陳某亭對案涉房屋享有的物權(quán)期待權(quán)已具有一定的物權(quán)權(quán)能是可以確定的。陳某亭所享有的權(quán)利在內(nèi)容和效力上已經(jīng)超過了住某公司享有的普通金錢債權(quán)，在沒有證據(jù)證明陳某亭物權(quán)期待權(quán)的取得有瑕疵或存在適法性問題的情況下，應(yīng)優(yōu)先于住某公司的普通金錢債權(quán)予以保護(hù)。

3.至于案涉房屋因陳某亭自身原因一直未辦理過戶登記手續(xù)，不影響對陳某亭享有前述物權(quán)期待權(quán)的認(rèn)定。但基于一、二審判決查明的事實，陳某亭怠于行使自己的權(quán)利，購買并接收案涉房屋后多年不辦理過戶登記，對本案的發(fā)生具有明顯過錯，浪費(fèi)本已緊張的司法資源，亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，故結(jié)合本案實際情況由其承擔(dān)本案一、二審訴訟費(fèi)用，以示懲戒。

實務(wù)要點總結(jié)

北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團(tuán)隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經(jīng)驗。大量辦案同時還總結(jié)辦案經(jīng)驗出版了《云亭法律實務(wù)書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經(jīng)驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發(fā)，為實踐中經(jīng)常遇到的疑難復(fù)雜法律問題，尋求最直接的解決方案。

1.人民法院在執(zhí)行程序中對被執(zhí)行人所采取的強(qiáng)制執(zhí)行措施，應(yīng)當(dāng)以其責(zé)任財產(chǎn)為限。如果有證據(jù)證明擬執(zhí)行標(biāo)的不屬于被執(zhí)行人的責(zé)任財產(chǎn)，則人民法院應(yīng)當(dāng)停止對該標(biāo)的的執(zhí)行。責(zé)任財產(chǎn)是指民事主體用于承擔(dān)民事責(zé)任的各項財產(chǎn)及權(quán)利總和。民事主體以責(zé)任財產(chǎn)為限對外承擔(dān)法律責(zé)任，債權(quán)人不能要求債務(wù)人用其責(zé)任財產(chǎn)之外的財產(chǎn)償付債務(wù)。

2.案外人執(zhí)行異議與執(zhí)行異議之訴具有一定的關(guān)聯(lián)性和共通性，在針對執(zhí)行異議之訴具體審查標(biāo)準(zhǔn)的法律規(guī)定或者司法解釋出臺前，執(zhí)行異議之訴案件可參照適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，對案外人享有的民事權(quán)益是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行進(jìn)行審查認(rèn)定。

（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導(dǎo)性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實踐中，每個案例的細(xì)節(jié)千差萬別，切不可將本文裁判觀點直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對本文案例裁判觀點的認(rèn)同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規(guī)則必然應(yīng)當(dāng)援引或參照。）

相關(guān)法律規(guī)定

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（法釋〔2020〕21號）

第二十八條　金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

法院判決

以下是貴州高院在“本院認(rèn)為”部分的論述：

本院認(rèn)為，本案再審審理的重點問題是：陳某亭對案涉房屋享有的民事權(quán)益是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行。

（一）關(guān)于本案法律適用的問題

本案中，一、二審法院在審理該執(zhí)行異議之訴時，依照《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》的相關(guān)審查標(biāo)準(zhǔn)，以案涉房屋系酒店式公寓，具有投資屬性，陳某亭購買后即委托時某公司對外出租，并非用于居住，且因自身原因未能辦理過戶登記為由，認(rèn)定陳某亭不符合第二十八條、第二十九條規(guī)定所列條件，對其排除強(qiáng)制執(zhí)行的請求不予支持。對此，本院認(rèn)為：

案外人執(zhí)行異議與執(zhí)行異議之訴雖具有一定的關(guān)聯(lián)性和共通性，但二者分屬于不同的訴訟程序，其功能并不相同。相應(yīng)地，對案外人民事權(quán)益的審查原則和審查標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同。執(zhí)行異議作為執(zhí)行程序的一部分，其制度功能在于快速、不間斷地實現(xiàn)生效裁判文書確定的債權(quán)，其價值取向更注重程序效率性，同時兼顧實體公平性?；谶@一目標(biāo)，執(zhí)行異議程序更側(cè)重于對執(zhí)行標(biāo)的上的權(quán)利進(jìn)行形式審查，人民法院執(zhí)行部門主要根據(jù)執(zhí)行標(biāo)的的物權(quán)登記、實際占有等權(quán)利外觀來認(rèn)定執(zhí)行標(biāo)的的權(quán)屬，并作出應(yīng)否予以執(zhí)行的判斷。而執(zhí)行異議之訴作為與執(zhí)行異議銜接的后續(xù)訴訟程序，是一個獨立于執(zhí)行異議的完整的實體審理程序，其價值取向是以公平優(yōu)先、兼顧效率，通過實質(zhì)審查的方式對執(zhí)行標(biāo)的權(quán)屬進(jìn)行認(rèn)定，進(jìn)而作出案外人享有的民事權(quán)益是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的判斷，以實現(xiàn)對案外人民事權(quán)益的實體性執(zhí)行救濟(jì)。

由此，基于二者的關(guān)聯(lián)性和共通性，在針對執(zhí)行異議之訴具體審查標(biāo)準(zhǔn)的法律規(guī)定或者司法解釋出臺前，執(zhí)行異議之訴案件可參照適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，對案外人享有的民事權(quán)益是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行進(jìn)行審查認(rèn)定。若案外人異議符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》中關(guān)于可以排除強(qiáng)制執(zhí)行的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，人民法院在執(zhí)行異議之訴中就要支持案外人的異議請求。同時，基于二者審查方式和判斷標(biāo)準(zhǔn)的不同，在案外人異議不符合或者不能完全符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》中關(guān)于可以排除強(qiáng)制執(zhí)行認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的情況下，人民法院在執(zhí)行異議之訴中也不能當(dāng)然認(rèn)定案外人的異議請求不能成立，而應(yīng)該根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用 <中華人民共和國民事訴訟法> 的解釋》第三百一十二條第一款關(guān)于“對案外人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的；（二）案外人就執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決駁回訴訟請求”的規(guī)定，基于案件具體情況對案外人是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益進(jìn)行實質(zhì)審查，并依法作出是否支持案外人異議請求的判斷。

（二）關(guān)于陳某亭享有的民事權(quán)益是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的問題

本院認(rèn)為，針對陳某亭對執(zhí)行標(biāo)的所享有的民事權(quán)益是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行，可以結(jié)合被執(zhí)行人時某公司的責(zé)任財產(chǎn)范圍，異議人陳某亭、申請執(zhí)行人住某公司及被執(zhí)行人時某公司對案涉房屋各自享有的權(quán)利性質(zhì)，以及案涉房屋的功能、屬性等方面進(jìn)行綜合判斷。

1.案涉房屋不屬于時某公司的責(zé)任財產(chǎn)，不應(yīng)納入強(qiáng)制執(zhí)行的范圍

人民法院在執(zhí)行程序中對被執(zhí)行人所采取的強(qiáng)制執(zhí)行措施，應(yīng)當(dāng)以其責(zé)任財產(chǎn)為限。如果有證據(jù)證明擬執(zhí)行標(biāo)的不屬于被執(zhí)行人的責(zé)任財產(chǎn)，則人民法院應(yīng)當(dāng)停止對該標(biāo)的的執(zhí)行。責(zé)任財產(chǎn)是指民事主體用于承擔(dān)民事責(zé)任的各項財產(chǎn)及權(quán)利總和。民事主體以責(zé)任財產(chǎn)為限對外承擔(dān)法律責(zé)任，債權(quán)人不能要求債務(wù)人用其責(zé)任財產(chǎn)之外的財產(chǎn)償付債務(wù)。

就本案而言，住某公司申請查封、執(zhí)行的案涉房屋，系被執(zhí)行人時某公司開發(fā)建設(shè)的酒店式公寓。基于本案已查明的事實，2004年9月7日，時某公司與陳某亭簽訂《商品房買賣合同》，將該房屋以443688元出售給陳某亭，陳某亭依約向時某公司支付了全部購房款，時某公司亦向陳某亭實際交付了該房屋，陳某亭也實際繳納過該房屋有線電視費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)用、基礎(chǔ)建設(shè)配套費(fèi)、水電費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。盡管陳某亭在收房后又將該房屋委托給時某公司進(jìn)行出租，但沒有證據(jù)證明陳某亭與時某公司惡意串通或者存在其他利害關(guān)系。在此情況下，陳某亭與時某公司所簽《商品房買賣合同》已經(jīng)基本履行完畢。時某公司作為出賣人對該房屋即不再享有任何法律上的實體權(quán)利，僅負(fù)有協(xié)助陳某亭辦理過戶登記的義務(wù)。據(jù)此，案涉房屋已經(jīng)脫離時某公司責(zé)任財產(chǎn)范圍，時某公司因全額收取了陳某亭支付的購房款，其責(zé)任財產(chǎn)并未因此減損，時某公司業(yè)已無權(quán)再用該房屋償付其所欠債務(wù)，否則就有違公平、誠實信用的法律原則。住某公司作為時某公司債權(quán)人原則上亦不能請求以該房屋抵償時某公司所欠債務(wù)，除非住某公司有證據(jù)證明陳某亭與時某公司惡意串通或者有其他利害關(guān)系，影響了對時某公司責(zé)任財產(chǎn)范圍的認(rèn)定。

2.陳某亭對案涉房屋享有的物權(quán)期待權(quán)與住某公司的普通金錢債權(quán)相比，應(yīng)予優(yōu)先保護(hù)

如前所述，陳某亭基于《商品房買賣合同》及相關(guān)法律規(guī)定，在已支付完畢購房款并合法占有案涉房屋的情況下，即對時某公司享有請求協(xié)助辦理案涉房屋過戶登記手續(xù)、進(jìn)而取得案涉房屋所有權(quán)（完全物權(quán)）的權(quán)利，該權(quán)利也被稱之為物權(quán)期待權(quán)。而基于江蘇省高級人民法院（2013）蘇民終字第0197號生效民事判決，住某公司對時某公司享有的是普通金錢債權(quán)，該債權(quán)與案涉房屋并無直接關(guān)聯(lián)。

雖然我國現(xiàn)行立法未就物權(quán)期待權(quán)作出明確規(guī)定，但作為一種從債權(quán)過渡而來、處于物權(quán)取得預(yù)備階段的權(quán)利狀態(tài)，此種權(quán)利具有與債權(quán)相區(qū)別、與物權(quán)相類似的效力特征。就本案而言，案涉《商品房買賣合同》的成立和生效意味著買受人陳某亭有權(quán)請求時某公司依約交付所購商品房，該請求權(quán)作為一般合同債權(quán)與住某公司同樣基于合同享有的普通金錢債權(quán)并無二致，沒有優(yōu)先保護(hù)的權(quán)利基礎(chǔ)。但陳某亭在依約支付了全部購房款并實際合法占有所購房屋的情況下，其基于合同享有的一般債權(quán)就轉(zhuǎn)化為其對該房屋享有的物權(quán)期待權(quán)。該物權(quán)期待權(quán)雖然仍屬于債權(quán)的范疇，但已不同于一般債權(quán)。時某公司作為出賣人因買受人陳某亭依約履行了付款義務(wù)而讓渡了其對所售房屋享有的占有、使用、收益及部分處分的物權(quán)權(quán)能，買受人也因?qū)嶋H占有該房屋獲得了一定的對外公示效力，盡管該效力尚不能與不動產(chǎn)物權(quán)登記的法定效力相等同。據(jù)此，陳某亭對案涉房屋所享有的權(quán)利盡管尚不屬于《中華人民共和國物權(quán)法》意義上的物權(quán)（所有權(quán)），但已具備了物權(quán)的實質(zhì)性要素，陳某亭可以合理預(yù)期通過辦理不動產(chǎn)登記將該物權(quán)期待權(quán)轉(zhuǎn)化為《中華人民共和國物權(quán)法》意義上的物權(quán)（所有權(quán)）。

實際上，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條第二款關(guān)于“基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主”；《中華人民共和國物權(quán)法》第六章第七十條、第七十一條、第七十二條中關(guān)于“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”，“業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”，“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；……業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓”等規(guī)定，基于本案已經(jīng)查明的事實，陳某亭至少在形式上已經(jīng)符合上述司法解釋對“業(yè)主”的界定，只是由于尚未辦理不動產(chǎn)物權(quán)登記，其作為“業(yè)主”對案涉房屋的處分權(quán)能尚受到一定限制，但陳某亭對案涉房屋享有的物權(quán)期待權(quán)已具有一定的物權(quán)權(quán)能是可以確定的。陳某亭所享有的權(quán)利在內(nèi)容和效力上已經(jīng)超過了住某公司享有的普通金錢債權(quán)，在沒有證據(jù)證明陳某亭物權(quán)期待權(quán)的取得有瑕疵或存在適法性問題的情況下，應(yīng)優(yōu)先于住某公司的普通金錢債權(quán)予以保護(hù)。

至于案涉房屋因陳某亭自身原因一直未辦理過戶登記手續(xù)，不影響對陳某亭享有前述物權(quán)期待權(quán)的認(rèn)定。但基于一、二審判決查明的事實，陳某亭怠于行使自己的權(quán)利，購買并接收案涉房屋后多年不辦理過戶登記，對本案的發(fā)生具有明顯過錯，浪費(fèi)本已緊張的司法資源，亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，故結(jié)合本案實際情況由其承擔(dān)本案一、二審訴訟費(fèi)用，以示懲戒。

案件來源

陳某亭、上海市住某建設(shè)發(fā)展股份有限公司再審民事判決書【最高人民法院（2019）最高法民再49號】

*此處北京云亭律師事務(wù)所，為作者完成文章時所在工作單位。

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本期主編

執(zhí)行主編黃紹宏律師北京云亭律師事務(wù)所

責(zé)任編輯法麗微信號：17310145421

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