文/謝逸楓
2025年一季度土地市場(chǎng)中一波地王潮席卷熱點(diǎn)城市，出現(xiàn)地王的熱點(diǎn)城市分別為上海、杭州、北京、深圳、成都、蘇州、寧波、廈門、南通、合肥、天津。毫無(wú)疑問(wèn)，地王潮的爆發(fā)，未來(lái)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)要上漲了嗎？
熱點(diǎn)城市人口增長(zhǎng)迎來(lái)大爆發(fā)，這些分別為深圳、廣州、合肥、長(zhǎng)沙、南昌、杭州、寧波、濟(jì)南、成都、福州、泉州、南京。其中深圳、廣州、合肥、長(zhǎng)沙、南昌、杭州人口增長(zhǎng)均超10萬(wàn)人，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲概率最大。
15座萬(wàn)億城市2024年人口數(shù)據(jù)顯示，11座的常住人口錄得正增長(zhǎng)。其中深圳人口增量第一，增加達(dá)19.94萬(wàn)人，連續(xù)10年10萬(wàn)級(jí)人口增長(zhǎng)，堪稱人口收割機(jī)。增速最快的是合肥市，比2023年人口增長(zhǎng)1.51%。
這次重現(xiàn)面粉貴過(guò)面包的現(xiàn)象，是房地產(chǎn)市場(chǎng)下行周期調(diào)整階段爆發(fā)的地王潮，非常罕見(jiàn)。與2005年、2009年-2010年、2013年、2016年的地王潮環(huán)境不同，與2024年地王潮環(huán)境如出一轍。
2005年、2009年-2010年、2013年、2016年的地王潮背后，根本原因是資本大量進(jìn)入和房企補(bǔ)倉(cāng)及銷售火爆、加杠桿和高債務(wù)、房?jī)r(jià)上漲、樓市火爆、流動(dòng)性過(guò)剩有直接的關(guān)系，其次是土地供應(yīng)模式。
2025年一季度土地市場(chǎng)明顯升溫，核心城市多宗熱點(diǎn)地塊成交帶動(dòng)成交金額同比增長(zhǎng)超過(guò)30%，平均溢價(jià)率超過(guò)10%，多宗優(yōu)質(zhì)地塊拍出較高溢價(jià)。其中上海、杭州多宗土地溢價(jià)率超30%，成都、蘇州核心區(qū)地塊溢價(jià)率在20%以上。
截至3月31日，上海、北京、杭州、成都、天津等熱點(diǎn)城市的土地成交樓面價(jià)均創(chuàng)歷史最新高。2月20日，上海2025年第一批集中土拍正式開(kāi)拍，共出讓虹口、浦東、松江、奉賢區(qū)4幅宅地，總起始價(jià)119.24億元。
象嶼參與奉賢新城一宗地塊的競(jìng)拍，最終該地塊被龍湖集團(tuán)與建華集團(tuán)聯(lián)合體以總價(jià)10.57億元競(jìng)得。1月象嶼與保利發(fā)展、招商蛇口、國(guó)貿(mào)地產(chǎn)共4家房企參與松江SJS30003單元地塊的爭(zhēng)奪，最終保利發(fā)展以總價(jià)20.52億元拿下該地塊。
最終經(jīng)過(guò)一天的激烈角逐，4幅地塊全部溢價(jià)出讓，總成交價(jià)159.26億元，平均溢價(jià)率高達(dá)33.56%。其中虹口地塊成為市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)，經(jīng)過(guò)兩個(gè)半多小時(shí)、184輪極限拉扯，該地塊由金茂與慶隆以89.64億元競(jìng)得。
虹口地塊89.64億元，成交樓面價(jià)達(dá)到11.7473萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)下今年全國(guó)最高樓面價(jià)紀(jì)錄。2月25日，上海以協(xié)議方式出讓靜安寺附近兩宗地，其中095-7地塊為住宅用地，占地面積約0.21公頃，容積率1.44。
協(xié)議出讓的上海靜安寺附近兩宗地095-7地塊，總價(jià)4.87億元，折合樓面價(jià)16.11萬(wàn)元/平，再次創(chuàng)造了新的全國(guó)最高價(jià)。2月26日，天津和平區(qū)山東路地塊成交樓面價(jià)4.3449萬(wàn)元/平方米，刷新2018年以來(lái)天津市樓面價(jià)最高紀(jì)錄。
3月26日，上海市徐匯區(qū)東安新村舊改項(xiàng)目共規(guī)劃了3宗宅地，將分別進(jìn)行協(xié)議出讓、產(chǎn)權(quán)交易2步流程。根據(jù)公示，徐匯區(qū)C030301單元127b-23地塊通過(guò)協(xié)議方式出讓，成交價(jià)為83.5億，折合樓板價(jià)約12.6萬(wàn)元/ 平方米。
1月2日，北京海淀區(qū)朱房村HD00-0803-0030地塊被建發(fā)地產(chǎn)以90.4億元拍得，成為北京土拍市場(chǎng)樓面價(jià)首次突破9萬(wàn)元/平方米的標(biāo)志性交易。3月18日，北京海淀區(qū)樹村資金平衡用地統(tǒng)籌項(xiàng)目地塊成交樓面價(jià)首次突破10萬(wàn)元/平方米。
3月18日，北京海淀樹村地塊被中海地產(chǎn)以75.02億元的價(jià)格摘得，成交樓面價(jià)10.2347萬(wàn)元/平方米，刷新北京涉宅用地成交樓面價(jià)最高紀(jì)錄，之前最高紀(jì)錄為1月2日建發(fā)競(jìng)得的海淀朱房地塊，成交樓面價(jià)9.5407萬(wàn)元/平方米。
1月24日，杭州湖墅民生藥廠地塊，經(jīng)過(guò)220輪競(jìng)價(jià)，地塊由濱江以54.56億元總價(jià)競(jìng)得，成交樓面價(jià)6.48萬(wàn)/平米，溢價(jià)率71.25%。3月25日，位于杭州錢塘江南岸的18號(hào)地塊以77408.51元/平方米的成交樓面價(jià)，創(chuàng)下了地價(jià)新高。
2月25日，經(jīng)過(guò)110輪火拼，華潤(rùn)補(bǔ)倉(cāng)安琪兒地塊，成交樓面價(jià)5.06萬(wàn)/平米，一舉打破了5天前大家剛創(chuàng)下的地價(jià)紀(jì)錄4.74萬(wàn)/平米。望江新城海潮TOD地塊，中海競(jìng)拍了204輪，總價(jià)80.78億、4.33萬(wàn)/平米的樓面價(jià)和溢價(jià)率35.58%競(jìng)獲地塊。
3月28日，杭州地價(jià)再次被刷新，位于蔣村板塊24號(hào)地塊以8.8029萬(wàn)元/平方米被建發(fā)競(jìng)得，總價(jià)343463萬(wàn)元，溢價(jià)率達(dá)115.39%。短短不到半年時(shí)間，杭州地王實(shí)現(xiàn)從5萬(wàn)元到6萬(wàn)元至7萬(wàn)元再到8萬(wàn)元的四連跳。
3月11日，成都高新區(qū)一宗宅地樓面價(jià)破3萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率70.43%，刷新成都?xì)v史最高單價(jià)。天津開(kāi)年首場(chǎng)土地拍賣中，和平區(qū)宅地拍出4.35萬(wàn)元/平方米樓面價(jià)，創(chuàng)下自2018年以來(lái)最高。
3月27日，成都推出金融城三期H10地塊引發(fā)爭(zhēng)奪。該住宅用地出讓面積約32495平方米，起拍價(jià)16.25億元，起始樓面價(jià)2萬(wàn)元/平。經(jīng)過(guò)213輪競(jìng)價(jià)后，最終被建發(fā)以33.47億元的價(jià)格摘得，成交樓面價(jià)41200元/平，溢價(jià)率高達(dá)106%。
3月24日，寧波成功出讓一宗鄞州區(qū)涉宅用地，該地塊經(jīng)過(guò)41輪報(bào)價(jià)，由寧波綠城智翔置業(yè)有限公司（綠城）以總價(jià)11.60億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)27897元/㎡，溢價(jià)率20.83%。該成交樓面價(jià)也刷新了寧波涉宅用地成交樓面價(jià)TOP10位置。
一季度土地市場(chǎng)熱點(diǎn)城市的上海、杭州、北京、深圳、成都、蘇州、寧波、廈門、南通、合肥、天津頻現(xiàn)地王，成交單價(jià)再次捅破樓面價(jià)的天花板，成為熱點(diǎn)城市土拍史上，又一次打破最高地價(jià)的新紀(jì)錄。
地王潮之后，土地市場(chǎng)歸于平淡。3月31日，成都公共資源交易服務(wù)中心拍賣兩宗國(guó)有建設(shè)用地，位于二仙橋北路約39畝地塊，起拍樓面地價(jià)12900元/平。位于城廂鎮(zhèn)約71畝地塊，起始樓面地價(jià)3000元/平。兩宗最終都以起拍價(jià)成交。
事實(shí)上，土拍市場(chǎng)的反差在新“地王”誕生第二天就已經(jīng)顯現(xiàn)。3月24日至31日的一周時(shí)間里，成都共拍賣土地12宗，其中8宗地為底價(jià)成交。3月11日到3月27日，土拍地價(jià)連創(chuàng)新高讓成都土地市場(chǎng)表現(xiàn)火爆，這背后更多的地塊又以底價(jià)成交。
4月1日，杭州就集中出讓8宗涉宅地塊，總計(jì)92.95億元。其中拱墅區(qū)三塘單元宅地，在歷經(jīng)99輪競(jìng)價(jià)后，最終被寧波東部新城開(kāi)發(fā)投資集團(tuán)（簡(jiǎn)稱“寧波東投”）以樓面價(jià)46268元/平、成交總價(jià)150101萬(wàn)元收入囊中，溢價(jià)率達(dá)54.58%。
老漢查閱資料得知，寧波東投隸屬寧波城建投資集團(tuán)（簡(jiǎn)稱“寧波城投”）旗下一級(jí)子公司，此次成功拿下三塘單元地塊，意味著寧波城投這家當(dāng)?shù)厥袑賴?guó)有企業(yè)，正式涉足杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)，未來(lái)將有越來(lái)越多的城投進(jìn)入房地產(chǎn)。
2022年6月寧波城投以13268元/平方米的樓面價(jià)，拿下寧波奧體中心北側(cè)的商住混合用地，按照當(dāng)時(shí)出讓條件，毛坯均價(jià)限于28700元/平方米。目前寧波奧體中心北側(cè)項(xiàng)目至今仍處于“曬太陽(yáng)”狀態(tài)，主要是限售價(jià)的政策和市場(chǎng)行情的影響。
老漢認(rèn)為，北京、上海、杭州、深圳、成都等核心城市接連誕生新晉單價(jià)、總價(jià)地王，絕對(duì)不是意味著土地市場(chǎng)火爆、房地產(chǎn)拐點(diǎn)的信號(hào)，是優(yōu)質(zhì)、商品房住宅地塊的土地供求失衡，目前房企亟需土地補(bǔ)倉(cāng)的時(shí)候，拿地王成為無(wú)奈之舉。
目前房地產(chǎn)市場(chǎng)還談不上回暖，熱點(diǎn)城市出現(xiàn)搶地、地王潮，主要是因?yàn)槎鄶?shù)房企將投資目標(biāo)鎖定在核心城市的核心區(qū)域，導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)土地供不應(yīng)求。熱點(diǎn)城市的地塊樓面價(jià)已超過(guò)周邊新房和二手房?jī)r(jià)格，再次出現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”的現(xiàn)象。
熱點(diǎn)城市的土地供求不平衡是出現(xiàn)地王的關(guān)鍵。土地供應(yīng)即使增加，對(duì)于市場(chǎng)是不夠的。因?yàn)檎鲎尳o開(kāi)發(fā)商的只有不到總量四成，開(kāi)發(fā)商那部分土地的價(jià)格勢(shì)必上漲。千萬(wàn)不要因?yàn)槌霈F(xiàn)幾個(gè)地王，就認(rèn)為土地市場(chǎng)火熱。
在房企已經(jīng)急需進(jìn)行土地儲(chǔ)備的時(shí)候，拿地王成為無(wú)奈之舉。千萬(wàn)不要再因?yàn)槌隽藥讉€(gè)地王，就是火爆，這個(gè)詞根本就不對(duì)。之所以會(huì)出現(xiàn)土地市場(chǎng)的“成交熱”，多源于近幾年杭州、北京、上海、成都等土地市場(chǎng)的供應(yīng)不足。
熱點(diǎn)城市住宅土地供應(yīng)量是負(fù)增長(zhǎng)20%-30%，一二線城市過(guò)去幾年的供應(yīng)量都非常低。目前我國(guó)土地供應(yīng)的總指標(biāo)，三四線城市占比近70%，而一二線城市只有30%，例如深圳、廣州、北京、上海、杭州等熱點(diǎn)城市。
這主要是因?yàn)橥恋刂笜?biāo)都是根據(jù)人均占地面積的指標(biāo)來(lái)計(jì)算，受限于國(guó)內(nèi)的戶籍制度，大部分人口流入一二線城市，但戶籍仍在留在三四線城市，這就造成了三四線人均需求過(guò)多，而一二線土地供應(yīng)嚴(yán)重不足。
除了一線城市的北京、上海、廣州、深圳整體土地供應(yīng)相對(duì)有限，其中住宅供地更為“保守”。在土地供應(yīng)中，住宅用地占總量大約是20%-29%，這其中純商品房的占總量?jī)H有6%-15%?？上攵?，土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性緊縮對(duì)房企影響大。
核心、熱點(diǎn)城市一波地王、地價(jià)上漲釋放出什么信號(hào)？老漢認(rèn)為，新一輪地王、地價(jià)上漲潮，更多的信號(hào)，一是未來(lái)核心、熱點(diǎn)城市地價(jià)與房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。二是經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)正常的民營(yíng)房企，正在回歸土地市場(chǎng)。
三是核心、熱點(diǎn)城市成為房企以銷定產(chǎn)、以需定投的戰(zhàn)略投資聚集區(qū)域。四是城市分化。五是熱點(diǎn)城市帶動(dòng)周邊城市，推進(jìn)更多城市房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回暖。六是地方加速推出優(yōu)質(zhì)地塊，緩解財(cái)政壓力。七是迎合好房子、好產(chǎn)品的市場(chǎng)需求。
地王頻現(xiàn)、土拍高溢價(jià)對(duì)熱點(diǎn)城市的影響，有什么重大的意義？老漢認(rèn)為，首先是熱點(diǎn)城市有望形成供應(yīng)優(yōu)質(zhì)地塊-土拍高價(jià)成交-新房?jī)r(jià)格上升-市場(chǎng)信心提振的正向循環(huán)。其次是對(duì)市場(chǎng)信心提振顯著，具有穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的作用。
再其次是“地王潮”，有利加快熱點(diǎn)城市樓市復(fù)蘇。過(guò)去4次地王潮分別是2005年、2009年-2010年、2013年、2016年，2024年-2025年這波“地王潮”，一個(gè)明顯特點(diǎn)是集中于一線和強(qiáng)二線城市，而非全國(guó)性的，國(guó)企、央企和城投為主的房企。
部分弱二線城市、更多三四線城市土地市場(chǎng)，依然以底價(jià)成交為主，城市之間分化加劇。同時(shí)有利國(guó)企、央企、城投、頭部民企類型的房企增加資產(chǎn)價(jià)值、財(cái)務(wù)增長(zhǎng)，對(duì)全年業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)有作用，打開(kāi)價(jià)格天花板修復(fù)房企利潤(rùn)。
最后是地王頻現(xiàn)、土拍高溢價(jià)有望加強(qiáng)熱點(diǎn)城市對(duì)周圍城市輻射力、影響力，形成拉動(dòng)低能級(jí)城市樓市止跌回穩(wěn)的意義。同時(shí)有利加快土地市場(chǎng)的復(fù)蘇，增加地方土地收入，緩解地方財(cái)政下降的壓力。
一波地王潮席卷熱點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)要上漲了嗎？老漢認(rèn)為，這是市場(chǎng)最關(guān)心的問(wèn)題，因?yàn)檫^(guò)去但凡出現(xiàn)地王，周圍的樓盤房?jī)r(jià)都會(huì)出現(xiàn)上漲的一波行情，所謂的地王推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，地價(jià)上漲帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的效應(yīng)。
按照歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，地王頻現(xiàn)，短期內(nèi)會(huì)帶動(dòng)區(qū)域周邊樓盤房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲。但是，目前地王出現(xiàn)，沒(méi)有讓房?jī)r(jià)上漲，除了地王因素外，與供求關(guān)系、貨幣供應(yīng)、房企資金、樓盤區(qū)位與產(chǎn)品類型、市場(chǎng)環(huán)境等有直接關(guān)系。
地王頻現(xiàn)背后的真正原因，老漢認(rèn)為，與熱點(diǎn)城市稀缺的優(yōu)品質(zhì)、高價(jià)值地塊、住宅用地供不應(yīng)求有直接關(guān)系。其次是土地出讓規(guī)則的調(diào)整中取消限地價(jià)、限售價(jià)、限現(xiàn)房、限自持、限配建、分期繳納土地出讓價(jià)、保證金下降有關(guān)系。
再次是經(jīng)營(yíng)正常、現(xiàn)金富余、融資通暢、流動(dòng)性寬松的房企土地補(bǔ)倉(cāng)意愿強(qiáng)烈，特別是國(guó)企、央企、城投類型房企，具有托底土地市場(chǎng)的責(zé)任。而地方積極推出優(yōu)質(zhì)地塊，加大土地供應(yīng)，目的是增加土地收入，減少財(cái)政收入下降壓力。
再其次是一系列的政策利好，熱點(diǎn)城市樓市量?jī)r(jià)呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)和房企頭部業(yè)績(jī)向好及融資的積極利好趨勢(shì)，房企對(duì)后市的信心有所改善。同時(shí)，房企為資產(chǎn)避險(xiǎn)的安全性需要，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊符合以需定投、以銷定產(chǎn)的投資策略。
最后是一二線城市的地方政府，采取縮量提質(zhì)的供地策略，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊稀少，一直存在供不應(yīng)求的局面，高價(jià)得地的土地出讓模式下，房企被迫采取同質(zhì)化拿地策略，高單、總價(jià)、溢價(jià)搶地，形成所謂單價(jià)地王、總價(jià)地王。
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