◎ 來(lái)源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

牽動(dòng)全球投資市場(chǎng)的中國(guó)樓市，受當(dāng)前寬松政策持續(xù)助力正在加速向好，2025年“止跌回穩(wěn)”非?？善凇?/p>

對(duì)房企而言，剛披露的2024年財(cái)報(bào)雖說(shuō)普遍難看，部分還虧得驚人，成為“最冷年報(bào)季”，但可喜的是，“能挺的都挺過(guò)來(lái)了”。

他們?cè)谶@輪“房?jī)r(jià)持續(xù)下探、融資受限、信用頻遭國(guó)際降級(jí)”等深調(diào)高壓下活下來(lái)，也改變了機(jī)構(gòu)過(guò)去的悲觀預(yù)期。

2月下旬以來(lái)，這些房企除了融資端海外破局之外，銷(xiāo)售端開(kāi)始反彈或跌幅收窄，拿地端就很火熱了，一二線重點(diǎn)城市地王頻出，久不拿地的也開(kāi)始出手了。

這意味著：他們的信心又找回來(lái)了。

關(guān)鍵一環(huán)：融資通道又開(kāi)了

大家都知道，房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，離不開(kāi)金融機(jī)構(gòu)大力支持，過(guò)去高杠桿模式雖不可取，但去杠桿的過(guò)程也不應(yīng)“疾風(fēng)暴雨”。

2021年以來(lái)，樓市一度陷入風(fēng)雨飄搖，因金融政策突然“踩剎車(chē)”，高杠桿房企頓時(shí)失血頻繁爆雷，加劇樓市下行，海內(nèi)外融資整體受阻，優(yōu)質(zhì)房企也被波及，加劇行業(yè)猶如驚弓之鳥(niǎo)，買(mǎi)房人觀望，機(jī)構(gòu)情緒悲觀。

轉(zhuǎn)折始于2024年初，為預(yù)防及盤(pán)活大量“爛尾”現(xiàn)象的房企項(xiàng)目融資“白名單”制出爐。該年國(guó)慶節(jié)后，支持優(yōu)質(zhì)房企重組、定增、發(fā)債等利好出爐，比如保利、華發(fā)等少數(shù)房企拿到了定增募資。

2025年以來(lái)，房地產(chǎn)融資利好頻傳，最顯著的變化就是房企美元債時(shí)隔2年破冰，比如2月綠城發(fā)行2028年到期的5億美元優(yōu)先票，融資利率8.45%，以置換存量美元債。要知道，2023年初萬(wàn)達(dá)新發(fā)的兩筆美元債承受了11%票息率。

近日坊間爆料說(shuō)，新城控股有意計(jì)劃發(fā)行美元債，已有多家香港投行找到投資機(jī)構(gòu)為新城發(fā)美元債做準(zhǔn)備，初步利率10-11%，期限2-3年，雖比綠城那兩筆要高很多，但作為民企再次出海，能發(fā)出去的信號(hào)意義更強(qiáng)烈。

從中指院統(tǒng)計(jì)看，2025年1月份，房企債券融資509.8億元，其中民企發(fā)債規(guī)模顯著增加，包括綠城、濱江、美的、新希望4家非央國(guó)企房企總發(fā)行39億元，同比增加14.6億元。此后的2月與3月，美的置業(yè)和新希望地產(chǎn)繼續(xù)發(fā)債。

可以說(shuō)，如果一線房企真的暢通了融資渠道，像過(guò)去那種大型房企爆雷就很難再發(fā)生了，背后離不開(kāi)信心與信用的雙重修復(fù)。

樓市信心風(fēng)向標(biāo)：民企入場(chǎng)拿地

與過(guò)去兩年“冰封”截然不同，民營(yíng)房企或非央國(guó)企今年以來(lái)開(kāi)始入場(chǎng)拿地，個(gè)別的動(dòng)作還很驚人。

比如跨過(guò)去年償債高峰的金地集團(tuán)，2025年開(kāi)局后重啟拿地，僅兩個(gè)月里曾先后在杭州、上海摘得兩個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，總斥資超過(guò)10億元。

號(hào)稱(chēng)“杭州地產(chǎn)一哥”的濱江集團(tuán)，今年3月及1月曾兩次刷新杭州地王紀(jì)錄，樓面價(jià)分別是7.74萬(wàn)元/㎡、6.48萬(wàn)元/㎡，總耗資130億元。2024年，該房企拿地20余宗且主要集中在杭州，總投資398億元，權(quán)益地價(jià)189億元。

看龍湖，今年2月中旬曾耗資10.57億元拿下上海奉賢新城一優(yōu)質(zhì)地塊，沒(méi)幾天又競(jìng)得蘇州吳中區(qū)一項(xiàng)目，加碼長(zhǎng)三角區(qū)域的價(jià)值高地。2024年，龍湖投拓力度本就不小，在北京、上海、蘇州、杭州、西安、成都、武漢等9座高能級(jí)城市新增了9個(gè)地塊，權(quán)益地價(jià)51億元，總建面83萬(wàn)方，權(quán)益建面39萬(wàn)方。

實(shí)際上，龍湖財(cái)務(wù)一貫比較克制，面對(duì)2024年樓市深調(diào)，但堅(jiān)持“量入為出”原則，在高能級(jí)城市做到低成本精準(zhǔn)拿地，以實(shí)現(xiàn)發(fā)展與安全的平衡。

作為觀察樓市的風(fēng)向標(biāo)，民營(yíng)房企年初以來(lái)積極入場(chǎng)或加碼拿地，已給沉悶的投資市場(chǎng)攪起了一波漣漪，投資信心開(kāi)始復(fù)蘇了。

應(yīng)對(duì)縮表周期：降債騰挪加快

當(dāng)前，房企普遍仍面臨著“信用修復(fù)”問(wèn)題，出險(xiǎn)房企就更不用說(shuō)，還可能會(huì)對(duì)沖樓市積極情緒，但目前看，其債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出清有加快勢(shì)頭。

據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，截至2025年2月底，共有59家出險(xiǎn)房企在債務(wù)重組或破產(chǎn)重整。有券商指出，面對(duì)2025年更大的到期債務(wù)規(guī)模，境內(nèi)債務(wù)重組或?qū)⑻崴?，且重點(diǎn)繼續(xù)從展期轉(zhuǎn)向削債。

近期以來(lái)，包括佳兆業(yè)、世茂等房企境外債重組已獲香港法院批準(zhǔn)，碧桂園等頭部房企境外債重組尚在推進(jìn)中，有望迎來(lái)突破。幾天前，遠(yuǎn)洋集團(tuán)63億美元境外債重組正式生效，進(jìn)而將轉(zhuǎn)向?qū)硟?nèi)9筆、百億級(jí)公開(kāi)債重組等。

從2024年財(cái)報(bào)看，銷(xiāo)售規(guī)模排名靠前的一線房企，也包括央國(guó)企，在過(guò)去兩年的大力降債動(dòng)作下，財(cái)務(wù)基本面已有明顯改善，出險(xiǎn)概率基本可以排除。

比如“頭部央企”華潤(rùn)置地，截至2024年底凈負(fù)債率已降至31.9%，剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率降到55.6%，現(xiàn)金短債比1.92倍，加權(quán)平均融資成本已降到3.11%的行業(yè)較低水平。

看“混合制房企”的綠城，2024年總借貸較2023年下降89.55億元至人民幣1371.87億元，凈負(fù)債率56.6%，較2023年底下降7.2個(gè)百分點(diǎn)，現(xiàn)金短債比2.3倍。

再看龍湖，截至2024年底，有息負(fù)債較上年底大降163億元至1763億元，過(guò)去兩年累計(jì)壓降超300億元，凈負(fù)債率降至51.7%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率降至57.2%，較3年前累計(jì)下降10.2個(gè)百分點(diǎn)。

3年前，龍湖主動(dòng)進(jìn)行城市聚焦，在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)上做“三提三降”，快速收縮、出清、整合。2024年業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖管理層專(zhuān)門(mén)提到實(shí)現(xiàn)債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的“兩步走”：

一、強(qiáng)化正向經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流壓降負(fù)債，減弱業(yè)務(wù)與高杠桿捆綁，以?xún)?nèi)生動(dòng)力驅(qū)動(dòng)發(fā)展；
二、抓住政策紅利，增加經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸，拉長(zhǎng)借貸年期、降低融資成本。

面對(duì)當(dāng)前土地市場(chǎng)躁動(dòng)及融資杠桿松動(dòng)，龍湖依然明確“到2025年底，有息負(fù)債預(yù)計(jì)將降到1400億元左右”。這意味著，龍湖會(huì)繼續(xù)強(qiáng)力去杠桿。

龍湖集團(tuán)管理層說(shuō)，今年是公司“債務(wù)轉(zhuǎn)換的最后一年，也是最關(guān)鍵的一年”，此后將成為整個(gè)行業(yè)為數(shù)不多的能把“信用融資降到10%左右”而且還在健康發(fā)展的企業(yè)。

銀河國(guó)際分析說(shuō)，龍湖被視為民營(yíng)房企中“最具防御性開(kāi)發(fā)商”之一，與中海、華潤(rùn)并列首推名單。2025年，龍湖到期的境內(nèi)債和海外銀團(tuán)都將通過(guò)正向經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸覆蓋；龍湖2026~2027年每年到期債務(wù)僅50億~60億元，償債規(guī)劃清晰，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)極低。

摩根大通亦強(qiáng)調(diào)說(shuō)，當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)的背景下，企業(yè)的生存仍是首要任務(wù)。龍湖的投資性物業(yè)足以支持其再融資，無(wú)違約風(fēng)險(xiǎn)。