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龍華紅盤【 #合正觀瀾匯云境】 人首生?套必買大城? 人首生?套必買名校? 人首生?套必買地鐵口? 人首生?套必買區(qū)府芯? ====================== 核心價(jià)值 ?ZUI高核區(qū)域：龍華-區(qū)府旁 ?ZUI臻稀小戶：龍華臻稀爆品2房 ?ZUI完善交通：四號線地鐵商Mall直連 ?ZUI齊聚優(yōu)教：家門口龍華外國語學(xué)校福城校區(qū) ?ZUI闊享配套：自帶福城天虹旗艦店 ?ZUI臻熟住區(qū)：龍華中心百萬大城 ?ZUI全系配置：德系一線品牌 ====================== 戶型產(chǎn)品?： 約75平爆款稀缺大兩房，折后總價(jià)283萬起； 約89平方正舒適大三房，折后總價(jià)365萬起； 約105平輕奢美妝3+1Max空間，折后總價(jià)420萬起； 約125平闊綽大橫廳四房
約71-128㎡2-4房精妝雅居十年大城已成 快上車，中心地段全維奢配 舒適生活 合正觀瀾匯云境 欲購從速總價(jià)2字頭起 享百萬大城生活 約71-128㎡2-4房火爆熱銷
合正觀瀾匯 星級酒店品質(zhì) 德系品牌裝修 4號線上蓋|百萬大城 熱銷中 龍華芯區(qū)府旁實(shí)力紅盤 【合正觀瀾匯云境】 ??熱勢戶型 即將加推?? 總價(jià)2??字頭易上車 區(qū)府旁|4號線地鐵上蓋|龍外旁 72-129㎡2房-4房豪裝美宅
合正觀瀾匯云鏡 72㎡-125㎡臻品雅宅 ====================== 地鐵上蓋‖龍華區(qū)府‖龍外旁 4號線茜坑地鐵上蓋 龍華區(qū)府一路之隔 龍華外國語學(xué)校旁 一城3?mall 繁華商業(yè) ======================
項(xiàng)目周邊配套
交通配套：瀾匯云境出門200米就是4號地鐵線茜坑站，7站到紅山，8站直達(dá)深圳北站，14站速達(dá)市民中心；未來更有18號線長湖站換乘、22號線松元夏換乘，三軌交匯。
學(xué)校配套：瀾匯云境花園自帶1所21班制幼兒園，根據(jù)2024年龍華區(qū)教育局最新的學(xué)區(qū)劃分，小學(xué)學(xué)區(qū)劃分在龍華外國語學(xué)校福城校區(qū)小學(xué)部，龍華第三外國語學(xué)校小學(xué)部，觀瀾二中教育集團(tuán)觀瀾二小，初中學(xué)區(qū)劃分在龍華外國語學(xué)校福城校區(qū)初中部，龍華第三外國語學(xué)校初中部。另外還有龍華高級中學(xué)教育集團(tuán)觀瀾校區(qū)針對整個(gè)龍華區(qū)招生。
其中龍華外國語學(xué)校福城校區(qū)就在小區(qū)家門口，在2024年首次招生，目前正在龍華第三外國語學(xué)校借讀小學(xué)部，在2024年小學(xué)錄取積分是第五類74.6分（非深戶+學(xué)區(qū)商品房），初中部暫未招生。
商業(yè)配套：合正觀瀾匯自帶有3大商業(yè)MALL，福城天虹旗艦mall、鄰里mall、街區(qū)mall，觀瀾匯一期的天虹商場2019年已經(jīng)開業(yè)，現(xiàn)在商業(yè)體已經(jīng)運(yùn)營的很成熟，3期瀾匯云庭也自帶有集中商業(yè)，未來1公里內(nèi)還有30萬㎡商業(yè)落地。
龍華觀瀾，合正觀瀾匯三期，備案名：瀾匯云境花園于2024年12月19日取證入市，本次首推2棟/4棟1.2單元，共617套房源，面積有71-75㎡的2房1衛(wèi)，87-89㎡的3房2衛(wèi)，105㎡的3房2衛(wèi)，123-128㎡的4房2衛(wèi)戶型，備案均價(jià)4.96萬/㎡，備案單價(jià)4.34-5.78萬/㎡，總價(jià)317-741萬/套，預(yù)計(jì)在2026年12月底前帶精裝交房。
合正觀瀾匯是目前觀瀾地段最好的樓盤，家門口可以享受到買房剛需3件套，4號地鐵線茜坑站+天虹購物中心+龍華外國語學(xué)校福城校區(qū)，在此前周邊二手房最高售價(jià)曾高達(dá)8萬/㎡！
據(jù)小編了解，本次瀾匯云境開盤打出了誠意登記折扣97折+開盤折扣94折+按時(shí)簽約折扣98折+VIP折扣98折，綜合下來8.75折優(yōu)惠，折后均價(jià)4.35萬/㎡，折后單價(jià)3.8-5.06萬/㎡，總價(jià)在278-649萬/套，另外一次性付款還可以額外享受1個(gè)99折。
71-75㎡的2房2廳1衛(wèi)，折后總價(jià)278-338萬/套，單價(jià)3.8-4.46萬/㎡。
87-89㎡的3房2廳1衛(wèi)，折后總價(jià)359-395萬/套，單價(jià)4.12-4.43萬/㎡。
104-108㎡的3房2廳2衛(wèi)，折后總價(jià)415-516萬/套，單價(jià)3.97-4.76萬/㎡。
123-128㎡的4房2廳2衛(wèi)，折后總價(jià)563-649萬/套，單價(jià)4.56-5.06萬/㎡。
項(xiàng)目平面圖
項(xiàng)目戶型介紹
72-75㎡的2房2廳1衛(wèi)，設(shè)計(jì)的是豎廳格局，客廳3.2米開間，LDKB一體化設(shè)計(jì)，進(jìn)深7.2米，一字型廚房還帶1個(gè)生活陽臺(tái)，衛(wèi)生間三段式分離，得房率約72.28%（不含贈(zèng)送），西南、東南或東北朝向。
87-89㎡的3房2廳1衛(wèi)，設(shè)計(jì)的是豎廳格局，進(jìn)門入戶玄關(guān)，客廳3.35米開間，LDKB一體化設(shè)計(jì)，進(jìn)深7.2米，U型廚房，衛(wèi)生間三段式分離，得房率約72.28%（不含贈(zèng)送），西南或東南朝向。
104-108㎡的4房2廳2衛(wèi)，設(shè)計(jì)的是豎廳格局，進(jìn)門入戶玄關(guān)，客廳3.6米開間，LDKB一體化設(shè)計(jì)，進(jìn)深8.7米，S墻設(shè)計(jì)預(yù)留冰箱卡槽位，三開間朝南，主臥套房設(shè)計(jì)，U型廚房，公衛(wèi)三段式分離，得房率約72.45%（不含贈(zèng)送），正南或正東朝向。
123-128㎡的4房2廳2衛(wèi)，設(shè)計(jì)的是橫廳南北通透格局，進(jìn)門入戶玄關(guān)，客餐廳6.6米開間，LDKB一體化設(shè)計(jì)，四開間朝南，主臥套房設(shè)計(jì)，6.6米超長觀景陽臺(tái)，U型廚房，衛(wèi)生間干濕分離，得房率約72.45%（不含贈(zèng)送），陽臺(tái)主朝正南向。
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2025年深圳樓市預(yù)測：政策松綁與分化加劇下的購房指南
一、政策松綁：史上最寬松時(shí)代來臨
1. 限購放開：繼非核心區(qū)取消限購后，核心區(qū)（福田、南山等）或允許外地戶籍購房者購買1套，深圳家庭可增購1套，甚至大戶型限購可能率先解除。
2. 首付與利率創(chuàng)新低：首套房首付比例或降至1成，二套1.5成；房貸利率有望從3字頭降至2字頭，公積金貸款額度同步提升。
3. 稅費(fèi)減免：首套房稅費(fèi)或全面取消，二套契稅低至1%-2%，進(jìn)一步降低交易成本。
二、市場分化：核心區(qū)反彈，非核心區(qū)承壓
1. 核心區(qū)領(lǐng)漲，豪宅成“硬通貨”
南山、福田、寶中等核心區(qū)因稀缺性和高凈值人群聚集，房價(jià)止跌回升。例如，南山科技園、福田百花片區(qū)等教育資源優(yōu)質(zhì)的區(qū)域，部分樓盤漲幅已達(dá)10%-20%。豪宅市場更是火爆，龍崗深鐵閱云境等項(xiàng)目開盤即“日光”，高凈值人群通過購置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)對沖通脹壓力。
2. 非核心區(qū)以價(jià)換量
龍崗、坪山等區(qū)域因供應(yīng)過剩，房價(jià)或繼續(xù)下跌10%-15%。購房者更傾向選擇地鐵沿線新房（如14/16號線），避開工業(yè)區(qū)密集板塊。
3. 土拍市場回暖
隨著市場信心恢復(fù)，房企拿地積極性回升。2025年首宗龍崗宅地溢價(jià)70.4%成交，預(yù)示核心地塊將成爭奪焦點(diǎn)。
三、供需新格局：保障房分流與剛需機(jī)會(huì)
1. 新房供應(yīng)激增
一季度24個(gè)新盤入市，供應(yīng)超8700套，核心區(qū)新盤因限價(jià)放松或突破歷史高位。
2. 保障房沖擊剛需市場
共有產(chǎn)權(quán)房和人才房以周邊商品房6-8折的價(jià)格分流需求。例如，寶安中心區(qū)人才房均價(jià)5.05萬/㎡，性價(jià)比優(yōu)勢顯著。
3. 購房邏輯轉(zhuǎn)變
自住需求主導(dǎo)下，“品質(zhì)+地段”成核心指標(biāo)。新房選擇優(yōu)先國企項(xiàng)目（防暴雷），二手房關(guān)注“滿五唯一”房源以降低稅費(fèi)。
四、風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇：理性入市的三大原則
1. 警惕流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)：非核心區(qū)房產(chǎn)持有周期建議5年以上，避免短期套現(xiàn)壓力。
2. 關(guān)注政策時(shí)效性：房產(chǎn)稅試點(diǎn)可能落地，持有多套房需預(yù)留資金應(yīng)對。
3. 把握窗口期：2024年底至2025年初為政策密集期，核心區(qū)筍盤去化加速，剛需可擇機(jī)“低價(jià)上車”。
總結(jié)：2025年深圳樓市的關(guān)鍵詞
分化（核心區(qū)回暖 vs 外圍調(diào)整）、寬松（政策全面松綁）、理性（自住心態(tài)主導(dǎo)）。對于投資者，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)仍是首選；剛需則可借保障房政策紅利，或瞄準(zhǔn)地鐵沿線性價(jià)比新盤。
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