作者 |飛天小女警
文章來源 | 格隆匯樓市
曾經(jīng)市場有多期待位于深圳南山區(qū)蛇口的臨海攬山御園，如今就有多期待位于深圳福田區(qū)景田的新世界香蜜四季家園。
等了15年的“舊改明珠”
最近，位于福田景田與車公廟片區(qū)交界處，緊挨香蜜湖片區(qū)的新世界香蜜四季家園戶型圖流出，且據(jù)市場消息，預(yù)計最快5月將入市。
項目位置地段優(yōu)越，斜對面就是香蜜湖的豪宅水榭花都，距離地鐵香梅站和香蜜湖站約500米左右。
約770套面積段為105-280㎡3-6房，據(jù)實(shí)地了解，項目已經(jīng)出地面四五層，且在瘋狂施工趕進(jìn)度中。
（來源：格隆匯樓市，4月9日攝）
作為市場上每年都預(yù)計入市在列的項目，是經(jīng)歷了將近20年才重獲新生的舊改項目，前身為華泰舊改項目，該項目在2005年就已經(jīng)確認(rèn)要籌備舊改，到2010年被納入城市更新計劃，并在2021年4正式啟動開工儀式。
市場對這個項目有多期待？
基本上項目在正式納入拆遷范疇，市場上就已經(jīng)有不少討論，到了真正的拆遷開工，開發(fā)商還舉行過隆重的開工儀式，市場一度稱之為“牛盤”。
一是地段優(yōu)越。雖然項目屬于景田板塊，但從地理區(qū)位來看，集合了深圳相當(dāng)多高規(guī)格的配套、資源和設(shè)施。
步行約1.5公里是深圳豪宅的標(biāo)桿香蜜湖一號及香蜜湖水榭花都，步行約2.7公里是香蜜公園，步行約2.1公里是深圳的標(biāo)志性公園蓮花山公園，步行約1.2公里是深圳高爾夫球場;
近距離是深圳金融文化中心、深圳國際演藝中心、深圳土地房產(chǎn)交易大廈、深圳市人民政府、市民廣場、深圳書城、深圳市當(dāng)代藝術(shù)與城市規(guī)劃館、深圳證券交易所、深圳購物公園、深圳會展中心等一系列優(yōu)秀的城市公共資源和配套。
周邊還聚集了荔園外國語小學(xué)（景田）、荔園外國語小學(xué)深南校區(qū)、荔園外國語小學(xué)（獅嶺）、深圳市福田區(qū)景鵬小學(xué)等教育資源。
二是景田、香蜜湖、車公廟這幾個片區(qū)的新房項目稀少了，已經(jīng)很久沒有過供應(yīng)。
基本上潛在的舊改項目，如南天電力舊改、香蜜二村舊改、香蜜湖家屬樓舊改，也一直遲遲未能入市。
上一次新房供應(yīng)是相距新世界香蜜四季家園步行約1.4公里的天健天驕北廬，2021年 8月，天健天驕北廬A座、B座現(xiàn)房加推，235-321㎡310套，備案均價15萬元/平;
步行相距約3.3公里的富通九曜公館，2022年1月入市，備案均價約104563元/㎡，83~360平戶型總價區(qū)間約729萬—4690萬。
三是新世界香蜜四季家園建設(shè)用地面積約4.1萬㎡，總建面約46.7萬㎡，容積率7.62，不僅配建保障房、商務(wù)公寓、商業(yè)、幼兒園和圖書館，商品房總量共923套接近上千套的體量。
更重要的是，商品房主力面積是約105-280㎡三至六房，戶型基本以改善為主。
四是項目周邊的二手房價格基本在6.7萬-13萬/平的區(qū)間。
與項目步行相距約570米的東方玫瑰花園去年12月成交一套178.18平戶型，成交總價約1468萬，折合單價約8.24萬/平；
與項目步行相距約1.4公里的天健天驕北廬去年12月成交一套122.39平戶型，成交總價約1420萬，折合單價約11.6萬/平；
與項目步行相距約1.4公里的天健天驕南苑去年6月成交一套168.85平戶型，成交總價約1920萬，折合單價約11.37萬/平；
地段區(qū)位能補(bǔ)齊Bug嗎
地段區(qū)位雖然優(yōu)越，但把項目單純拎出來看，并非完全沒有Bug。
首先新世界四季家園容積率為7.62，1、2棟層高分別為47層和46層，從項目實(shí)地現(xiàn)場來看，樓間距是較密的，低樓層采光可能受影響。
并且不僅小區(qū)的容積率高，周邊建筑的容積率也不低，可以看到四周的建筑間距也比較靠近，比如一路之隔的荔園外國語小學(xué)（景田），最近間距只有15米左右，和周邊建筑有對視的可能。
（來源：格隆匯樓市，4月9日攝）
其次，整個項目的業(yè)態(tài)相對復(fù)雜，包含了商品住宅、保障性住房、酒店、商務(wù)公寓、回遷住宅，其中商品住宅建筑面積119840平（共923套），而保障性住房建筑面積15250平。
這就意味著，小區(qū)超過了一半是保障性住房，且酒店、公寓等都分布在小區(qū)內(nèi)，未來可能需要共用花園，居住人群可能不是那么純粹。
并且從建設(shè)規(guī)劃圖來看，項目樓下不僅未來有架空公共空間、騎樓下方空間、架
空綠化休閑、消防避難空間、架空綠化休閑、架空停車庫，而公共空間開放空間24小時免費(fèi)向所有市民開放。
從周邊環(huán)境來看，一路之隔是未全拆的香蜜湖度假村家屬樓、已經(jīng)拆除了的香蜜二村改造項目，長期或有施工噪音。
（來源：格隆匯樓市，4月9日攝）
雖然項目是周邊這些年少有的新房項目，但也并非唯一項目，周邊的香蜜二村及香蜜湖家屬樓舊改在改造中，未來也能誕生一批新房。
更重要的是，開發(fā)商由深圳新世界操盤。
該開發(fā)商曾經(jīng)成功操盤過的項目有位于寶安沙井的新世界松風(fēng)明月以及位于蛇口的新世界臨海攬山。
但這兩個項目，都曾經(jīng)出現(xiàn)過一些質(zhì)疑的聲音。
位于寶安沙井的新世界松風(fēng)明月，曾經(jīng)2021年1月，416套房源入市，備案均價約5萬/㎡，備案單價4.7萬-5.3萬㎡，歷時2小時“日光”。
據(jù)《南方都市報》2023年的一篇報道顯示，在小區(qū)臨近交房的時間，被質(zhì)疑施工存在質(zhì)量問題以及精裝修標(biāo)準(zhǔn)降級，如外墻存在鼓包、脫落、室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)不達(dá)宣傳水平等。
而位于南山蛇口的新世界臨海攬山曾經(jīng)被全市場期待，即使是備案單價約10.69萬/平，總價區(qū)間約846萬-3401萬/套的公寓先入市，312套也賣了35套。
但因為住宅產(chǎn)品三番四次入市落空，結(jié)果真正入市后，市場的陡然轉(zhuǎn)變，開盤遇冷，首批房源215套首日線上去化約163套，被調(diào)侃為捂盤惜售失敗的典型案例。
而為了去化，總價約846萬-3401萬/套的公寓，開發(fā)商也曾打過一些擦邊球。
據(jù)天眼查平臺顯示，深圳新世界曾經(jīng)在2021年銷售臨海攬山御園7棟公寓產(chǎn)品，違背購房人的意愿，強(qiáng)制或者變相強(qiáng)制提供裝修服務(wù)并收取費(fèi)用被處罰10萬元。
而更值得注意的是，據(jù)天眼查顯示，去年3月深圳市新世界房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有部分股權(quán)處于出質(zhì)狀態(tài)，被抵押給了中國工商銀行股份有限公司深圳紅圍支行作為擔(dān)保。
去年1月開發(fā)新世界臨海攬山御園的開發(fā)公司深圳市富諾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司部分股權(quán)也處于出質(zhì)狀態(tài)，作為深圳新世界的子公司抵押給了浙商銀行股份有限公司深圳分行作為擔(dān)保。
再往前追溯，2019年6月深圳新世界也曾分別將深圳市富諾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司也有部分股權(quán)處于有效出質(zhì)的狀態(tài)，抵押給了中國工商銀行股份有限公司深圳紅圍支行以及北京銀行股份有限公司深圳分行作為擔(dān)保。
一般而言，企業(yè)股權(quán)向銀行出質(zhì)，大多是為了獲得融資支持。
雖然股權(quán)質(zhì)押是資本市場常見的融資方式，尤其是在融資難的背景下，與固定資產(chǎn)抵押相比，股權(quán)質(zhì)押更快捷，資金到位速度更快，但反映出的通常是開發(fā)商資金鏈緊張。
而質(zhì)押的風(fēng)險是如果房企的經(jīng)營狀況不佳，股權(quán)的價值可能會下降，影響貸款的歸還，甚至可能導(dǎo)致股權(quán)被拍賣。
深圳市新世界房地產(chǎn)開發(fā)有限公司分別向工商銀行、浙商銀行、北京銀行三家銀行都進(jìn)行了融資抵押擔(dān)保，三度把股權(quán)抵押給銀行進(jìn)行融資。
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作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場
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