看看各地的掛牌量數(shù)據(jù)就知道有多嚇人了。全國掛牌量超過10萬套的城市榜單上，重慶高達17.2萬套，成都超過17萬套，天津也有15萬多套。重點14城中，有11城的二手房掛牌量還在繼續(xù)上升，杭州漲幅最高，達到15.24%。蘇州、廈門、鄭州、佛山緊隨其后，環(huán)比漲幅都超過5%。
這波“掛牌潮”已經(jīng)連續(xù)五個月了。讓人擔憂的是，就算各地政府使出渾身解數(shù)放松調(diào)控，市場反應還是冷冰冰的。
政府急了，開始出奇招
眼看樓市不給力，各地政府可是拼了。有的地方搞起“三方聯(lián)動”：開發(fā)商、中介和賣家一起合作，中介和開發(fā)商約定時間內(nèi)必須把房子賣出去，然后把款項給賣家，讓他們能買得起新房。
更有城市讓國企出面收購老舊小區(qū)，改造成保障房，讓賣家拿到部分放款和“房票”，去買指定樓盤的房子。
可惜，這些花樣百出的招數(shù)，也擋不住二手房市場的寒意。
為啥會出現(xiàn)“拋售潮”？
一個很現(xiàn)實的情況是，多地二手房掛牌近一年都無人問津。核心城市的房子都難賣，三四線城市就更不用說了，房子真成了“不動產(chǎn)”，只剩下住的價值。
剛需族們不敢輕易出手，投資客們也在觀望。那些手握多套房產(chǎn)的人，不少已經(jīng)開始坐不住了。
背后有三大現(xiàn)象值得警惕：
第一個現(xiàn)象：年輕人不愛買房了
曾幾何時，年輕人是房地產(chǎn)的主力軍。即使手頭錢不多，靠著家里支持，首付還是能搞定的。成家立業(yè)的傳統(tǒng)觀念，也逼著年輕人必須買房。
可疫情之后，情況變了。大面積的管控措施導致各行各業(yè)萎縮，許多年輕人被裁員或者不得不啃老。疫情放開后，他們更不愿背負房貸。
在主流社交平臺上，越來越多的年輕人公開表示不買房。有人甚至選擇不結婚不戀愛，用單身生活對抗所謂的“人生正確路徑”。這種被一些人稱為“擺爛”的生活態(tài)度，正獲得越來越多的支持。
當年輕人不買房，中年人因信心不足選擇觀望，樓市又從哪里找新客戶呢？
第二個現(xiàn)象：人口紅利消失
過去房地產(chǎn)市場發(fā)展靠的是人口紅利，總有人來接盤。但最近幾年，出生人口持續(xù)下滑。據(jù)預估，2022年新生兒可能跌破900萬。如果按目前每年平均下降10%計算，五年后每年新生兒約600萬，接近死亡率，然后就是負增長了。
沒有人口紅利支撐，房價難以維持高位。
第三個現(xiàn)象：空置率太高
目前國內(nèi)房子平均空置率達到了20%多，有些地方甚至超過30%。這么多空置的房子從哪來的？一部分是普通老百姓手里的兩三套房，另一部分是炒房客和企業(yè)囤積的大量房產(chǎn)。
如果房價開始下跌，這些囤房者會面臨巨大壓力。自住的人可能不在乎漲跌，但那些把房子當投資品的人就不一樣了。一旦他們開始出逃，市場可能迎來雪崩式下跌。
政策層面的三個變化
值得注意的是，政策層面也有三個值得關注的變化：
- 房貸利率持續(xù)下降，從6%一路降到現(xiàn)在的4%左右。今年存量房的房貸利率也終于降下來了，這給那些手持多套房產(chǎn)的人減輕了不小的還款壓力。
- 超過30個城市支持“一人購房全家?guī)汀闭?。這既是對房價過高的現(xiàn)實認知，也是對房地產(chǎn)行業(yè)不景氣的一種應對，讓購房者的家庭成員能夠一起入場。
- 銀行端也迎來了“三個不低于”的要求：各家銀行自身房地產(chǎn)貸款增速不低于銀行行業(yè)平均房地產(chǎn)貸款增速；對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產(chǎn)增速；對非國有房企個人按揭貸款增速不低于本行按揭貸款增速。這實際上是在督促銀行給開發(fā)商放貸。
樓市未來走向如何？
面對當前樓市，我們需要保持理性。無論推出什么政策，都不會改變“房住不炒”的底線。
大環(huán)境已經(jīng)成型：人口出生率持續(xù)下降，一些省份甚至出現(xiàn)人口負增長；城鎮(zhèn)化進程放緩，樓市供需關系發(fā)生變化，目前是供大于求階段；購房需求降低，樓市庫存持續(xù)增加。
有專家指出，手里房子多、沒有現(xiàn)金流且背負大額貸款的人日子會很艱難。市場不景氣，做生意難，沒有資金來源又面臨大額還款壓力。如果不賣房就面臨資金鏈斷裂，而這樣的人不在少數(shù)。
房地產(chǎn)在國內(nèi)經(jīng)濟中的比重已經(jīng)相當高了。也許是時候把更多資金投向?qū)嶓w經(jīng)濟和科技領域，而不是繼續(xù)把房地產(chǎn)放在最重要位置。這是一個幾乎沒有科技含量的行業(yè)。
作為普通民眾，面對當前樓市，最好的策略可能是保持觀望，理性看待房產(chǎn)投資，根據(jù)自身需求和財務狀況做出決策。對于剛需族來說，可能是一個相對有利的購房時機；而對于投資者，則需要更加謹慎，評估長期持有成本與收益。
房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，最終還需要回歸居住屬性，而非純粹的投資工具。這既是市場規(guī)律，也是政策導向。????????????????????????????????????????
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