原創(chuàng) 劉博團隊
近期香港房地產市場展現出明顯復蘇跡象。
香港差餉物業(yè)估價署最新數據顯示，2025年2月私人住宅租金指數報193.5點，按月上升約0.31%，連續(xù)三個月上升。
在一手房成交方面，2025年1-3月成交量同比增長213%，交易金額同比增長了79%，說明市場信心已經恢復。
租金上漲、成交激增、新盤熱銷——這些跡象是否預示著香港樓市已經觸底反彈？
關稅戰(zhàn)下，香港獨特的自由港地位反而可能成為吸引資金與人才的差異化優(yōu)勢，加上美聯儲降息預期，香港樓市正迎來新的轉機。
對內地投資者來說，現在是否是布局香港房產的最佳時機？
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香港樓市拐點已現
市場的暖意，首先反映在活躍的成交數據上。
官方統計顯示，2024年香港住宅成交量達53099宗，同比增長超20%，創(chuàng)下近三年新高。其中，內地買家交易額突破1300億港元，較往年大幅增長。
當成交量上來了，成交價的上漲或許不遠了。當前的香港樓市具備三個買入時機：
第一、香港樓價處于超跌狀態(tài)
回顧本輪調整，自2021年9月開始的這輪調整中，私人住宅售價指數從398.1點累計下跌26.93%，跌至2016年的水平。對于內地投資者來說，這是一個難得的“上車”機會。
第二、資金成本觸頂回落
香港樓市的起伏，歷來與美元的利率周期緊密相連。隨著美聯儲開啟降息周期，香港銀行同業(yè)拆息(HIBOR)已開始下調，這將顯著降低購房者的供樓壓力，資金成本的下降也會吸引更多潛在買家。
第三、政策面利好持續(xù)
香港特區(qū)政府于2024年2月底全面撤銷“辣招”，取消額外印花稅等措施，同時放寬了按揭成數限制，這些舉措極大地降低了交易成本，進一步提升了買家的實際購買能力。
在此背景下，香港房產作為全球資產配置的重要一環(huán)，正受到越來越多內地投資者的關注。
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香港房產的獨特投資價值
近幾年，香港特區(qū)政府積極推動各項人才引進計劃（如“優(yōu)才”、“高才通”等），吸引了大量來自內地優(yōu)秀人才選擇來港工作、創(chuàng)業(yè)和定居。
這股新鮮血液不僅為香港的經濟發(fā)展注入活力，更催生了龐大且持續(xù)增長的安家置業(yè)需求。
在全球資產配置視角下，香港房產具有獨特優(yōu)勢：
首先，香港房產是天然的美元資產。
由于香港實行聯系匯率制度、港元與美元掛鉤，在人民幣匯率波動的背景下，香港房產提供了一種有效的美元資產配置工具。此外，香港作為國際金融中心，其房產市場具有稀缺性和保值性。
而且香港房產的租金收益穩(wěn)定可觀。
2024年數據顯示，香港住宅租金在樓市寒冬中反而上漲超過5%，這主要受益于香港特區(qū)政府持續(xù)推進的人才引進計劃。
未來，隨著相關政策不斷擴展，如高端人才通行證計劃覆蓋大學數由185間擴展至198間，并將A類人才簽證期限延長至三年等，預計將有更多高端人才在2-3年內落戶香港，從而進一步推升本地購房需求。
在這樣的市場環(huán)境下，如何精準布局香港樓市，選擇最具升值潛力的區(qū)域和項目，成為投資者需要重點關注的問題。
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香港樓市投資布局建議
買香港，最好關注傳統豪宅區(qū)
香港的傳統豪宅區(qū)有：港島區(qū)的山頂、半山、南區(qū)；新界區(qū)的九肚山、西貢；以及九龍區(qū)的九龍?zhí)梁秃挝奶铩?/strong>
這些區(qū)域長期以來都是香港社會精英、富豪與名人的聚集地，不僅僅是居所，更是身份和地位的象征。
傳統豪宅區(qū)域的物業(yè)有兩大核心優(yōu)勢：
一是保值性：因為業(yè)主多為高凈值人士，持有能力強，即使市場下行，較少出現斷供或急售現象；
二是高溢價：類似名牌效應，能夠在市場中獲得更高的賣價和租金。
對內地投資者而言，何文田提供了一個性價比極高的入場機會
與港島區(qū)豪宅動輒上億港元的價格相比，何文田區(qū)域的豪宅項目價格相對親民，卻能享受到同樣的豪宅生活品質和社會地位象征。
何文田還擁有其他豪宅區(qū)不具備的獨特優(yōu)勢。相比九肚山、西貢等新界豪宅區(qū)，何文田位于市區(qū)核心位置，交通便捷，生活配套成熟；而相較于同屬九龍區(qū)的九龍?zhí)?/a>，何文田的地勢更高，視野更開闊，能俯瞰維多利亞港，景觀價值顯著更高。
何文田位處九龍傳統豪宅地段，地勢高，視野開闊，能俯瞰維多利亞港
在教育資源方面，何文田同樣擁有頂級學府資源，屬于九龍市區(qū)傳統名校區(qū)，名校林立。小學屬34校網，如陳瑞祺(喇沙)小學、協恩中學附屬小學等；中學就是九龍城區(qū)中學校網，例如喇沙書院、瑪利諾修院學校等。
何文田小學屬34校網，中學屬九龍城區(qū)中學校網，周邊名校林立
最值得關注的是，在各大豪宅區(qū)中，何文田是唯一擁有大型地鐵上蓋新盤的地區(qū)。港島區(qū)的山頂、半山區(qū)域由于地形限制，難以發(fā)展大型鐵路網絡；而九龍?zhí)岭m有地鐵，但已無空間發(fā)展上蓋項目。這使得何文田的「瑜一」項目在香港豪宅市場中脫穎而出。
「瑜一」項目的價值已在市場獲得充分驗證。
近期，「瑜一?天?！棺员驹鲁醅F樓推出以來銷售火爆，目前已突破105宗成交，成為香港2025年全新現樓項目吸金王，其中更有超過七成為內地買家，體現了對項目的高度認可。
這些買家特別青睞「瑜一」的現樓品質、優(yōu)越地段、精心設計的單位間隔以及開闊景觀，使項目在競爭激烈的香港豪宅市場中贏得了突出的市場地位。
「瑜一?天海」以現樓形式推售，自本月初推出以來火速售出105套，套現約12.3億港元，銷售火爆。當中以普通話拼音買家計算，逾7成為內地買家，市場反應熱烈
「瑜一」是何文田首個全新鐵路上蓋住宅項目，屬于九龍區(qū)罕有鐵路上蓋住宅項目，具備三大特點：
1、稀缺性：數據顯示，何文田522個住宅項目中，樓齡超過40年的占比78.5%，20-40年樓齡占比13.6%，20年內的次新房僅占比6.9%，區(qū)域內新房本就極為稀缺。
新房稀缺基礎上，地鐵上蓋新房就更加稀缺了。在香港99個地鐵站中，能夠提供全新上蓋住宅項目的僅有9個，其中位于傳統豪宅區(qū)的更為少見 。
據香港《鐵路發(fā)展策略2014》，未來十年內，所有新的鐵路網絡擴展都將集中在新界區(qū)域，使「瑜一」成為九龍區(qū)最后一個地鐵上蓋住宅項目。
2、專屬升降機直接回家：「瑜一」的設計特色之一是其擁有住客專屬升降機，直抵港鐵站C出口 ，僅10秒內直達大堂入閘機，無縫連系住處與港鐵何文田站。這一設計實現了從住宅到地鐵站的直接連接，減少了日常通勤時間。
「瑜一」設住戶專屬升降機，僅10秒內直達港鐵何文田站入閘大堂，盡享港鐵屯馬線及觀塘線雙線優(yōu)勢，坐享優(yōu)厚潛力
「瑜一」為整個香港港島區(qū)及九龍區(qū)最快到達入閘口的港鐵住宅項目，為便捷交通寫下新定義，無論任何天氣皆可舒適乘搭港鐵前往各區(qū)，優(yōu)勢無與倫比
從距離上看，另一屋苑「天鑄」需要約7分鐘，「皓畋」和「ONE HOMANTIN」則需約16分鐘。這種交通便利性的差距在日常生活中產生實質性影響，特別是在香港頻繁降雨的氣候條件下。
「瑜一」坐擁屯馬線和觀塘線的雙線優(yōu)勢，乘搭3站即可連接港九商業(yè)區(qū)，12分鐘可達金鐘，9分鐘即達尖沙咀站。另外，同樣3站約9分鐘即可到達柯士甸站，前往高鐵（香港）西九龍站，實現50分鐘往返深廣的兩地生活。
位置上，「瑜一」是何文田內唯一可以從住宅直達地鐵站入閘口的項目，這一特點在區(qū)域內具有明顯競爭優(yōu)勢。
3、景觀資源價值：目前在售的1A期“瑜一·天?！蔽挥谡麄€項目最前排、最靠近維港的位置。第1A座及第2A座的單位朝向維港，可欣賞維多利亞港景觀。
「瑜一·天?！篂檎麄€「瑜一」系列最前排、最靠近維港之壓軸期數，擁向南雙座，可享璀璨維港盛景。
「瑜一」位于何文田高地，視野較為開闊，能觀賞城市天際線與維多利亞港景色。周邊有18公頃的綠化地帶，環(huán)境相對宜人。項目距離西九龍海濱長廊不遠，提供了額外的休閑選擇。
從市場角度看，景觀因素一直是香港房地產定價的重要考量。優(yōu)質景觀通常能為物業(yè)提供額外溢價，且在市場波動時具有一定的保值能力?！歌ひ弧乖谶@方面具有一定優(yōu)勢，可對其長期價值形成支撐。
接下來，我們從價格對比、租金回報、增值潛力三個關鍵指標進行深入分析。
價格方面：「瑜一」首批推售的50個單位平均每平方英尺售價為24838港元，若換算成每平方米人民幣的價格，「瑜一」約為222780人民幣/平方米。
再來看看周邊二手房價格「天鑄」，以下是「天鑄」在2022年4月至11月期間(樓市下行階段)的二手成交記錄：
2房單位：約26.9-34.7萬人民幣/㎡
3房單位：約33.1萬人民幣/㎡
4房單位：約28.7-45.8萬人民幣/㎡
「瑜一」作為新房，綜合品質更高，價格卻更低，比周邊二手房價格低約32%，極具吸引力。
租金方面：根據最新市場數據，「瑜一」1B期個別3房戶型租金接近7萬元人民幣/月，比區(qū)內超級豪宅ST. GEORGE'S MANSIONS的租金還高約6%。
隨著「瑜一」項目開始入伙，其全新品質及完善配套在租賃市場中極具競爭力。
最新錄得的租賃成交：位于3B座頂層，實用面積約43平方米，以月租人民幣3.09萬元出租，折合約720元人民幣/㎡，創(chuàng)下該樓盤租金新高。
升值潛力方面：香港整體樓市已顯現回暖跡象。隨著香港持續(xù)推進各類人才引進計劃，高端人才的持續(xù)流入將為何文田這樣的優(yōu)質區(qū)域帶來穩(wěn)定的需求支撐。
據最新數據，近兩年香港各項人才入境計劃共收到超過38萬宗申請，批出接近24萬宗，期間共有約16萬名人才攜同家人抵港，這些人才將在未來2-3年內逐步轉化為實質性的購房需求 。
何文田區(qū)域作為傳統豪宅區(qū)，具有較強的保值增值能力。即使在2021年9月開始的樓市調整中，何文田的優(yōu)質物業(yè)價格跌幅相對較小，且率先企穩(wěn)回升。這種表現源于傳統豪宅區(qū)業(yè)主較強的持有能力，以及區(qū)域本身的稀缺性和名校網加持。
「瑜一」目前的定價相比同區(qū)二手物業(yè)存在明顯折扣，這種價差為早期入市的投資者提供了充足的安全邊際。
綜合以上分析，「瑜一」項目集合了價格優(yōu)勢、租金表現、增值潛力等多方面優(yōu)勢。
在當前香港樓市逐步回暖、利率見頂回落、政策面持續(xù)改善的背景下，「瑜一」項目為投資者提供了一個兼具短期回報和長期增值的投資標的，特別適合尋求資產配置多元化的內地高凈值投資者。
瑜一目前在售的IA期“瑜一·天?！蔽挥谡麄€項目最前排、最靠近維港的位置，這一期提供447個住宅單位，戶型涵蓋一房至四房間隔，實用面積從29平方米至150平方米不等，主打兩房及三房戶型，同時也提供限量特色戶，滿足不同家庭的居住需求。
第1座（1A）18樓A室平面圖 戶型：3房1套連儲物室 實用面積：968平方尺（89.883平方米）
這套單位設計別具匠心，客飯廳及兩間睡房朝南，盡享約8.5米寬闊維港美景。約7.5米長客飯廳采用一體化設計，配合約3.2米高層高，空間感十足。
主人睡房特設轉角窗，同時欣賞維港及九龍東鯉魚門海景。細節(jié)方面，玄關預留儲物空間，全屋浴室均設窗戶。
廚房配三邊工作臺面，連接儲物室和洗手間，并采用Poliform、Miele及Vinvautz等歐洲名牌設備，品質卓越。
第1A座18樓A單位秉承“現代歐洲優(yōu)雅設計"”主題，巧妙凸顯單位俯瞰維多利亞港的壯麗海景，為住戶營造雅致生活空間。
項目特設“The Retreat度假”酒店概念會所，與盛綠園林合共占地逾9.5萬平方呎，提供超過30項精心設計的室內外休閑玩樂設施。
會所規(guī)劃為三大煥活身心主題空間：WELLNESS Space注重健康生活、BONDING Space促進社交互動，以及NATURE Space讓住戶親近自然。
這一全方位規(guī)劃讓「瑜一」住戶得以遠離都市喧囂，在家門口即可享受如度假般的優(yōu)質生活體驗。
「Flow out 室外游泳池」
「Healthy Moves 池畔健身室」
「瑜一」項目已屆現樓，投資者可親臨現場參觀樣板房，實地感受項目品質。
「瑜一?天?！棺钚鲁鍪蹜粜图皟r格：
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