代表克而瑞業(yè)務板塊廣佛團隊觀點，僅供參考
時隔一個多月，廣州終于再次迎來了土地出讓。
作為五一節(jié)前“開胃菜”，本次土拍關注度滿滿。
因為對于即將開啟的五一假期樓市而言，有一定的預期拔高作用。
最終今日（4月30日）廣州成功出讓3宗涉宅用地，總建筑面積34.12萬㎡，收金25.45億元，三宗地塊競得人均為越秀地產。
其中沙太路以西AB3101018地塊成交樓面價三宗最高，達到了33623元/㎡，溢價率達到了21.5%，成交總價14.15億元。
嘉禾望崗039、050由于連片開發(fā)，兩宗地塊成交總價11.29億元。
有媒體爆料，在開拍前四宗地塊均有不少房企表達競價意向。
其中白云衡器場地塊有10家房企。
嘉禾望崗兩宗地塊有4家房企。
今天也是久違的出現(xiàn)了多家房企同臺競技的場面，其中白云衡器場地塊吸引了八家房企出價，前后一共競價26輪。
表達意向的四家房企，今天也是如期而至，最終由越秀地產勝出。
值得一提的是，盡管050地塊競買要求中明確要求連片開發(fā)，但也抵擋不了開發(fā)商對地塊的喜愛程度。
從競價過程可見，地塊除越秀地產出價外，還吸引了另外兩家房企競價，一共競價21輪。
說明在當下的市場環(huán)境下，整體素質均衡，體量小，總價低的地塊是房企追捧的對象。
同時也反映了，隨著廣州樓市成交朝著企穩(wěn)的態(tài)勢邁進時，房企對廣州樓市的信心也在不斷提升，土拍市場有望進一步回溫。
01
白云區(qū)嘉禾望崗AB2112039、50地塊
兩宗地塊此前用途為商業(yè)用地，后經(jīng)調整為涉宅用地。
其中039地塊建面約3.59萬㎡，容積率3.3,配建的54班九年一貫制學校，050地塊建面約3.45萬㎡，容積率3.0，屬于近兩年來房企熱衷的“小而美”.
地塊位于白云大道北板塊內，周邊有云門NEWPARK、嘉禾金泊天地以及正在建設的山姆會員店等商業(yè)配套，能滿足日常生活需求。
除此之外，周邊還匯集了華南師范附屬實驗學校、培英中學、華新學校等教育資源。
作為地鐵2/3/14號線嘉禾望崗站上蓋的地塊，交通優(yōu)勢明顯。
根據(jù)官方愿景，兩宗地塊將連片開發(fā)，充分利用TOD優(yōu)勢，打造一個產城融合、充滿活力的高品質宜居社區(qū)，為北部樞紐注入強大動力，塑造站城融合的新標桿。
在市場表現(xiàn)上，目前板塊內在售項目數(shù)量較少，基本上以尾盤為主，例如保利云境、國貿云上等。克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，近一年白云大道北板塊商品住宅供應面積28.05萬㎡，成交面積27.03萬㎡，成交均價43903元/㎡。
白云大道北板塊以該成交規(guī)模摘得今年一季度全市商品住宅成交排行TOP6席位，也反映出了市場對于該板塊的認可度，購買力旺盛。
而之所以在售項目數(shù)量少，是因為近一年來地塊周邊無新增涉宅用地供應，距離最近的土地要追溯至保利云境項目前身。
隨著周邊項目的陸續(xù)清盤，未來項目入市時或許競爭壓力會相對更小，有利于項目的去化。
02
白云區(qū)沙太路以西AB3101018地塊
作為本場土拍的主角之一，地塊關注度滿滿，吸引了多家房企爭先出價。
地塊總建筑面積4.2萬㎡，容積率2.5，起拍總價11.65億元，起拍樓面價27684元/㎡。
地塊前身為廣州衡器廠，用途由工業(yè)用地變?yōu)槎惥幼∮玫?，容積率由3.5降至2.5，規(guī)劃配建一所36班小學。
位于天河白云交界處的同和板塊內，周邊臨近地鐵18號線京溪站（在建）直線距離約600米，有信達金茂廣場、嘉裕太陽城廣場等生活配套加持，居住氛圍成熟。
克而瑞監(jiān)測到，越秀云悅首次入市時憑借著低容積率、高實用率產品、以及周邊完善配套的加持，去年12月首開入市去化率達八成，截至4月15日已網(wǎng)簽285套，接近清盤。
二手房方面，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，近一年地塊周邊三公里內成交1219套二手房，成交均價35652元/㎡，潛在置換需求明顯。
總的來說，在越秀云悅熱銷經(jīng)驗的加持下，市場對板塊抱著較為明朗的態(tài)度，房企入局的意愿也會進一步加強。
隨著越秀地產二次入局，樓面價更高的情況下，是否能復刻越秀云悅的熱銷輝煌？又或者是再給白云市場一個意想不到的驚喜？
03
天河區(qū)黃埔大道以南AT091007地塊
經(jīng)歷兩次延期后，該地塊依舊難逃終止出讓的命運。
也反映出了在當下市場，盡管區(qū)位占優(yōu)的地塊，若綜合素質不突出，房企拍地依舊保持較為謹慎的態(tài)度。
地塊位于黃埔大道中以南、車陂南路以西，地鐵五號線車陂南站上蓋，交通通達度高，有望打造TOD綜合體。
地塊容積率達到了6.66，與去年同板塊成功出讓的四宗宅地相比，居住舒適度大打折扣。
因此，克而瑞認為，地塊總價高，未來項目單價高、流速一般，且競爭激烈；房企在拿地時需考慮資金占用壓力，同時需與待售項目形成錯位，以應對未來市場的競爭壓力。
加之建設要求中明確，競得人須在出讓用地范圍內建設辦公性質安置房源計容建筑面積7293㎡，并無償移交給天河區(qū)政府指定單位。項目建成后，競得人自持的商業(yè)和辦公面積（扣除移交的安置房源后）不得低于地上計容建筑面積的100%，自持的商業(yè)和辦公面積的自持年限和土地出讓年限一致，自持的商業(yè)和辦公面積不得分割處分，抵押、轉讓，須與本項目全部自持的商業(yè)和辦公面積整體一并辦理。
也就是說，未來項目建成后業(yè)主圈層純粹度無法得到保障。
市場表現(xiàn)方面，克而瑞監(jiān)測到，近年金融城板塊住宅市場主要受土拍、規(guī)劃等因素影響，2023年前較少新項目入市供應，市場活躍度低。
2024年起，為提高房企拿地積極性，金融城板塊成為了天河區(qū)土拍市場的供求主力，板塊也正在撕掉“稀缺”這一標簽。
克而瑞監(jiān)測到，金融城板塊潛在供應量較大，板塊潛在供應建面48萬方，核心競爭主要來自緊鄰的城投珠實華潤聯(lián)合體地塊以及保利臨江大道及員村二橫路項目；待售項目將陸續(xù)于年內入市，且產品面積覆蓋90-600㎡，單價8-15萬/㎡。
在過去的一季度，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，金融城板塊商品住宅成交面積0.34萬㎡，成交均價82095元/㎡。
目前該板塊在售項目較少，資源稀缺，在售大平層公寓鵬瑞1號售價超20萬/㎡。住宅保利華創(chuàng)都薈天珺售價超10萬/㎡，但項目流速較慢，鵬瑞1號月均流速不足2套，保利天珺月均流速僅8套。
經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)延伸到泛地產數(shù)據(jù)，通過與上下游產業(yè)運營商的互動和滲透，最終形成一個完整的房地產大數(shù)據(jù)生態(tài)圈。依托中國房地產住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務覆蓋住宅開發(fā)、不動產運營、物業(yè)社區(qū)等房地產領域。創(chuàng)新研發(fā)產品中國房地產決策咨詢系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達、金融數(shù)據(jù)系統(tǒng)、資產管理系統(tǒng)、商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等，為大量房企提供了決策依據(jù)。
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