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大家好，我是蘇北哥！一個(gè)周末結(jié)束，時(shí)間瞬間跨入了12月，還來(lái)不及對(duì)11月?lián)]手告別……不過就在上個(gè)周末短短兩天時(shí)間里，南京樓市其實(shí)已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化。

01.

南京公積金利率瘋傳將下調(diào)，幅度驚人！上周末，日光盤、熱銷盤來(lái)襲，熱銷底層邏輯分析

萬(wàn)事皆有可能！之前文章北哥一直判斷公積金房貸利率可能停止下調(diào)，原因是10月17日5部門會(huì)議提出的4個(gè)下調(diào)中的“公積金利率下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)”遲遲沒有動(dòng)作；加之11月5日開始的全國(guó)性商貸利率回調(diào)，南京二套房利率短短17天時(shí)間就從2.95%回調(diào)至了3.3%。

上調(diào)商貸利率不就是為了縮小與公積金利率之間的差距嗎？本以為公積金房貸利率下調(diào)步伐會(huì)就此停止，沒曾想還有后招。

就在上周六，忽然傳來(lái)公積金貸款利率將下調(diào)的消息，有專家為公積金利率進(jìn)一步下調(diào)動(dòng)作而發(fā)聲，稱即將步入2025年，公積金利率應(yīng)該進(jìn)行一輪“補(bǔ)跌”，補(bǔ)跌幅度甚至應(yīng)該達(dá)到80BP，以此求得與商業(yè)房貸利率之間的動(dòng)態(tài)平衡！

對(duì)于進(jìn)一步下調(diào)公積金貸款利率，一些專家觀點(diǎn)鮮明，看法一致。

上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘高級(jí)研究員任濤認(rèn)為，部分地區(qū)近期選擇商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率，而非下調(diào)住房公積金貸款利率，其做法實(shí)際上是本末倒置。

他還表示，相較于5年起LPR的連續(xù)調(diào)降，住房公積金貸款利率的下調(diào)已經(jīng)明顯偏慢，需要補(bǔ)降。例如2019年8月LPR報(bào)價(jià)機(jī)制改革以來(lái)，5年期LPR累計(jì)下調(diào)10次，累計(jì)下調(diào)幅度達(dá)到125BP，而5年以上個(gè)人住房公積金貸款利率同期僅下調(diào)2次，累計(jì)下調(diào)幅度只有44BP，所以公積金利率必須補(bǔ)跌80BP，就是這么計(jì)算出來(lái)的。

今年517會(huì)議調(diào)整后的公積金利率水平

公積金房貸利率的進(jìn)一步調(diào)降，可以說是國(guó)內(nèi)樓市的三大懸疑問題之一。目前專家提出補(bǔ)跌80BP，只是一個(gè)提議，實(shí)際上能否順利落地執(zhí)行，其實(shí)還有待GF的實(shí)際動(dòng)作。

北哥認(rèn)為本輪全國(guó)性商業(yè)房貸利率回調(diào)，一方面是為了拉開與公積金利率的差距和空間，避免某些地方商貸與公積金利率出現(xiàn)倒掛的“尷尬局面”；另一方面，也是最根本的，其實(shí)是為了緩解國(guó)內(nèi)銀行的“凈息差危機(jī)”。

根據(jù)之前北哥摘錄的GF統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，4家國(guó)有控股最大的銀行（工農(nóng)中建銀行），凈息差最高只有1.57%，最低達(dá)到1.44%，不但都下降在警戒線之內(nèi)，而且還呈現(xiàn)持續(xù)下降的趨勢(shì)。持續(xù)5年的商業(yè)房貸降息，加之去年、今年兩次存量房貸利率全國(guó)性調(diào)降，已經(jīng)大大壓縮銀行利潤(rùn)空間，雖然一年半時(shí)間內(nèi)，國(guó)內(nèi)存款利率經(jīng)歷了“六連降”，目前5年期大額存單主流利率只有1.55%，但仍止不住銀行凈息差收窄的步伐。

所以北哥判斷，本輪商業(yè)房貸利率回調(diào)，最重要、最根本的是銀行金融端對(duì)于利率空間的“原始追逐欲望”，別忘了銀行也是企業(yè)，這樣來(lái)看和公積金利率漲跌其實(shí)關(guān)系不大。

其實(shí)道理是一樣的！公積金利率下一步能否下調(diào)，或者能否下調(diào)80BP，其實(shí)根本上也是銀行業(yè)的利潤(rùn)空間決定的，也就是說將公積金利率下調(diào)至2.85%以下，銀行能否保證盈利空間！如果不能保證則不會(huì)再下調(diào)，或者說短暫下調(diào)了，也會(huì)很快回漲；如果能保證利潤(rùn)空間，公積金利率自然還會(huì)下調(diào)。

對(duì)公積金房貸利率調(diào)整話題感興趣的粉絲，可以在文末評(píng)論區(qū)留言，或者晚間10點(diǎn)走進(jìn)“蘇北哥南京說房”抖音直播間，與北哥進(jìn)行探討。

下面將視線轉(zhuǎn)向南京樓市，可以說上個(gè)周末南京新房打了一個(gè)翻身仗。一個(gè)樓盤開盤“順利日光”；另一個(gè)樓盤加推去化8成。

“開盤日光”的是河西中部今年首座四代宅項(xiàng)目，招商金陵序，從3月8日拿地開始，到上周六11月30日正式首開，歷時(shí)8個(gè)多月，終于讓南京樓市等待了一個(gè)火爆熱銷的結(jié)果。

該案首次開盤推出的1號(hào)樓10F洋房+6號(hào)樓24F高層，共110套房源，開盤當(dāng)天就告售罄，當(dāng)天開盤攬金12億+元。據(jù)說，當(dāng)天開盤，招商金陵序整盤備案套總價(jià)為1007萬(wàn)-1925萬(wàn)，最高洋房單價(jià)達(dá)85673元/㎡，可謂再次穩(wěn)定河西中豪宅最高單價(jià)。

金陵序開盤現(xiàn)場(chǎng)

很難想象，直至如今南京樓市的千萬(wàn)豪宅新盤，開盤仍然“靠搶”，而且南京早已取消公正搖號(hào)，招商金陵序居然自己在開盤現(xiàn)場(chǎng)舉行了搖號(hào)開盤，2019年前后那種樓盤開盤，現(xiàn)場(chǎng)買房要“托人、找關(guān)系、走后門”的市場(chǎng)氣氛好像瞬間又回來(lái)了！

雖然招商金陵序的首開效果的確“很炸裂”，但是我們理性的來(lái)看，低價(jià)策略仍然起到了重要作用。按照開盤之前透露的消息，招商金陵序175㎡的實(shí)際售價(jià)是950萬(wàn)-1200萬(wàn)，折后單價(jià)在5.42-6.85萬(wàn)/m2，實(shí)際這個(gè)價(jià)格是比該項(xiàng)目的銷許價(jià)格要低0.7-2萬(wàn)/m2的。

要知道目前河西中標(biāo)桿二手房，海玥名都和宏圖一期最新成交單價(jià)仍然可以達(dá)到6.1-6.3萬(wàn)/m2。

也就是說招商金陵序首開無(wú)形之間，房?jī)r(jià)方面還與河西老牌豪宅形成了“倒掛”，再加上招商金陵序四代宅的產(chǎn)品基因，種種因素推導(dǎo)出的綜合性價(jià)比，讓南京的頂級(jí)富豪們有了強(qiáng)烈的“撿漏”心態(tài)，也許正是這種心態(tài)成就了招商金陵序的“首開爆火”。

招商金陵序可謂是今年四代宅產(chǎn)品的“信心基石”，也是后續(xù)大批豪宅類四代宅項(xiàng)目能否打開局面的一扇窗口，從這個(gè)角度來(lái)說，該項(xiàng)目首開是必須爆火的。目前來(lái)看，這個(gè)市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)達(dá)到了。有消息稱，招商金陵序本月內(nèi)就將領(lǐng)取二開銷許，目前推出樓棟尚未確定。

可見招商金陵序本身也想趁著首開熱度，趁熱打鐵，迅速出貨，夯實(shí)全市熱銷盤這個(gè)大IP；另一方面招商金陵序二開的定價(jià)策略當(dāng)受關(guān)注，會(huì)否繼續(xù)低價(jià)開盤可能是保證金陵序二開熱銷與否的關(guān)鍵因素。

另一個(gè)開盤去化8成的熱銷盤是江核的揚(yáng)子保利江韻瑧悅，上周四晚（11月28日），江韻瑧悅第四次開盤，推出5號(hào)樓92套新房源，當(dāng)天去化達(dá)到8成。

江韻瑧悅5號(hào)樓開盤現(xiàn)場(chǎng)

談到江韻瑧悅的熱銷底層邏輯，其實(shí)依照北哥的預(yù)判，但凡是地段說得過去，剛需預(yù)算的第四宅住宅項(xiàng)目，未來(lái)大概率都是熱銷，原因很簡(jiǎn)單，以江韻瑧悅為例，之前售罄的多層電梯洋房，折后單價(jià)只有3.3-3.6萬(wàn)/㎡，143㎡戶型總價(jià)也就是470-520萬(wàn)左右；在售的高層住宅，折后單價(jià)只有2.8-3.2萬(wàn)/㎡；105、115㎡戶型總價(jià)段290-370萬(wàn)左右。

說實(shí)在的這種高層四代宅的總價(jià)預(yù)算，放眼全市也只能夠得上軟件谷、雨核、江寧東山的快銷剛需房，大校場(chǎng)的低總價(jià)項(xiàng)目都買不起，站在購(gòu)房人角度當(dāng)然果斷選擇江韻瑧悅這種有景觀、有品牌、還有四代宅品質(zhì)加持的項(xiàng)目，所以熱銷是肯定的。這也是為什么全市的剛需四代宅“一拿地就準(zhǔn)備開盤”的原因所在。

回頭看來(lái)，大部分四代宅項(xiàng)目“洋房+高層”的高低配規(guī)劃的確很高明，開盤先推洋房，大火之后，再推高層，開盤持續(xù)火爆就是大概率事件了。

這次江韻瑧悅加推5號(hào)樓，開盤大火是預(yù)料之中的，這棟樓本身就是全盤距離揚(yáng)子江濱江岸線最近的一棟樓，高區(qū)房源可獨(dú)覽江景。

江韻瑧悅5號(hào)樓位置

開盤價(jià)格沒漲，5號(hào)樓還風(fēng)景這邊獨(dú)好，當(dāng)然熱銷！然而地處江北核中核的揚(yáng)子保利江韻瑧悅，5號(hào)樓售罄后，僅剩于4、7號(hào)樓兩棟高層未售，其余5棟樓已經(jīng)相繼售罄，推盤進(jìn)度已經(jīng)超過71%。

這樣來(lái)看，揚(yáng)子保利江韻瑧悅可能在明年農(nóng)歷年之前就可以收官了，成為南京樓市史上最快收官的“第四代住宅項(xiàng)目”

02.

11月南京數(shù)據(jù)出爐，透露市場(chǎng)真實(shí)行情！14盤集中領(lǐng)銷許，開盤潮來(lái)襲

11月份就這樣悄然飄過，似乎不經(jīng)意間就從我們的指縫中溜走，相比于9、10月份的大開大合，強(qiáng)勢(shì)ZC一波接著一波。11月份的南京樓市似乎真的沒什么存在感。

但是11月份最新的一份南京樓市數(shù)據(jù)已經(jīng)出爐了。這份數(shù)據(jù)是克而瑞南京于上周六傍晚發(fā)布的，透露出南京樓市的一些真實(shí)行情。

數(shù)據(jù)一開篇講到了南京11月份的新房成交數(shù)據(jù)，克而瑞統(tǒng)計(jì)口徑是當(dāng)月成交量達(dá)到了56.03萬(wàn)方，這不僅趕超了金九銀十，而且還創(chuàng)造了今年截止目前的數(shù)據(jù)新高和指數(shù)轉(zhuǎn)正。

同時(shí)克而瑞數(shù)據(jù)還透露的一個(gè)重要信息，11月南京單周新房成交量穩(wěn)定在1000套，那么也就是說11月全月南京新房成交量起碼在4000套。對(duì)比9月份的3477套；10月份的3297套，的確出現(xiàn)了不小的增幅。

數(shù)據(jù)來(lái)源克而瑞南京

為了證明11月南京新房成交量的顯著增長(zhǎng)，克而瑞還特別拿南京二手房成交量進(jìn)行對(duì)比，告訴所有購(gòu)房人，年初1月，南京新房和二手房的成交量比值為0.18，也就是說在1月份南京賣5套二手房的難度，相當(dāng)于賣1套新房的難度；

11月的情況發(fā)生逆轉(zhuǎn)了，新房二手房的成交量比值達(dá)到了0.62，也就告訴你，現(xiàn)在每賣1.6套二手房，就能賣掉1套新房。

不過呢11月份的房?jī)r(jià)水平這次克而瑞沒有提及，可能是因?yàn)?0月份的數(shù)據(jù)搞了“烏龍”，10月底的時(shí)候克而瑞曾在數(shù)據(jù)報(bào)告中指出，10月份南京新房成交均價(jià)31142元/㎡，環(huán)比9月上漲19.6%，但后來(lái)11月15日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70城數(shù)據(jù)出爐，卻顯示南京新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.6%，同比下跌8.6%。搞出了一點(diǎn)小烏龍，所以這次干脆把房?jī)r(jià)分析這一塊內(nèi)容“抹了”。

除此之外，克而瑞數(shù)據(jù)最有價(jià)值的莫過于每月的南京樓盤業(yè)績(jī)排行。11月份這一次的南京樓盤業(yè)績(jī)20強(qiáng)，對(duì)比10月份的20強(qiáng)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)的確發(fā)生了不小的變動(dòng)。

1-11月份南京樓盤業(yè)績(jī)20強(qiáng)

1-10月份南京樓盤業(yè)績(jī)20強(qiáng)

首先說排行順序沒有出現(xiàn)變化的樓盤，第一就是河西中部的豪宅項(xiàng)目，綠城華發(fā)金陵月華，1-10月份該項(xiàng)目的成交金額為34.20億元，業(yè)績(jī)排名全市第一。1-11月份該項(xiàng)成交金額為41.71億元，業(yè)績(jī)排行仍然排在全市第一。

也就是說整個(gè)11月份，一個(gè)金陵月華的成交金額7.51億元，相當(dāng)于南京業(yè)績(jī)排名20名開外的剛需樓盤一年的成交金額。如果以金陵月華一套房源總價(jià)平均1300萬(wàn)元來(lái)計(jì)算，那么光是11月份該樓盤就成交近60套房源，屬實(shí)驚人。

金陵月華開盤現(xiàn)場(chǎng)

當(dāng)然了北哥在這里無(wú)疑為金陵月華做廣告，只是該項(xiàng)目在數(shù)據(jù)反應(yīng)上的確表現(xiàn)突出，與之相對(duì)的同一等級(jí)的豪宅項(xiàng)目中海江南玖序，1-11月份的業(yè)績(jī)是14.96億，排在全市14位；而1-10月份該盤業(yè)績(jī)是13.11億，排名全市12位，也就是說江南玖序11月份只產(chǎn)生了1.85億的業(yè)績(jī)，全月去化約不足10套。

江南玖序

從金陵月華與江南玖序兩大河西豪宅的業(yè)績(jī)對(duì)比，我們不難發(fā)現(xiàn)地段對(duì)于頂級(jí)客層的吸引力。金陵月華和江南玖序可以說都是頂配豪宅，然而前者6月底首開，連續(xù)開盤8次起碼有6次以上爆火，而江南玖序9月首開，至今為止開盤兩次，只有首開爆火。

問題出在哪？就是地段不同，江南玖序?qū)儆诤游髂?，而金陵月華地處河西中，一字之差，其豪宅產(chǎn)品的市場(chǎng)接受度，可謂天壤之別。可以說“河西中”對(duì)于頂豪產(chǎn)品的綜合性價(jià)比加持，不是其他板塊可以比擬的。11月30日，河西中首家四代宅招商金陵序首開日光，也從側(cè)面說明了這個(gè)問題。

如果說目前南京現(xiàn)存的15家第四代住宅項(xiàng)目不能個(gè)個(gè)開盤爆火，但位于河西中部的項(xiàng)目開盤爆火應(yīng)該是無(wú)疑的。

似乎南京GC也注意到了這一市場(chǎng)現(xiàn)象，開始解鎖河西中部的重磅宅地，比如臺(tái)灣名品城地塊，目前已經(jīng)動(dòng)遷在即。

同時(shí)，11月30日招商金陵序首開爆火之后，同屬于河西中的四代豪宅中建合璽東方立刻領(lǐng)取了首開房源銷許。首推1、3號(hào)樓東78套房源銷許。銷許均價(jià)7.3萬(wàn)/㎡

河西中部，因?yàn)榻鹆暝氯A的連連熱銷、招商金陵序的首開日光，已經(jīng)被逐步打開了局面，如果說今年南京樓市的推盤策略是運(yùn)用四代宅項(xiàng)目提升南京房?jī)r(jià)的天花板，將市場(chǎng)走勢(shì)引入正向軌道，那么河西中絕對(duì)是一個(gè)突破口。

下面我們?cè)賮?lái)看，克而瑞兩張業(yè)績(jī)榜對(duì)比，排行順序變動(dòng)較大的樓盤。首先是軟件谷的保利荷雨瑧悅，11月業(yè)績(jī)排行提升到了全市第三；第二是大校場(chǎng)的保利博雅和著，11月的業(yè)績(jī)排行提升到了全市第五的位置；第三是江寧東山的嘉和華府，11月的業(yè)績(jī)排行提升到了全市第七的位置，而它上個(gè)月還排在全市第十。

為什么這些剛需樓盤的全市業(yè)績(jī)排行都提升了？揭露了一個(gè)重要的市場(chǎng)真相，那就是主城熱銷剛需盤數(shù)量急劇減少，加速清盤。

先來(lái)看軟件谷的保利荷雨瑧悅。