懸在二手房頭上的這把刀，要在5月1日正式落下。
被國家認證的“好房子”標準出爐，未來7成的二手房，將會被淘汰
什么是好房子？
近日， 住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)布了國家標準《住宅項目規(guī)范》，新規(guī)將在5月1日正式實施。
該項目規(guī)范為強制性工程建設規(guī)范，全部住宅項目必須嚴格執(zhí)行。
新規(guī)范明確規(guī)定：
1、住宅建筑層高提高為“不低于3.00米”
2、明確新建住宅建筑凈高尺寸
臥室、起居室的室內(nèi)凈高不應低于2.60m，局部凈高不應低于2.20m，且局部凈高低于2.60m的面積不應大于室內(nèi)使用面積的1/3。
3、要求每套住宅都有滿足日照標準的房間
4、4層及以上住宅設置電梯
最高入戶層為四層及四層以上，或最高入戶層樓面距室外設計地面高度超過9m的住宅建筑，每個住宅單元應至少設置1臺電梯。
最高入戶層為十二層及十二層以上，或最高入戶層樓面距室外 設計地面高度超過33m的住宅建筑，每個住宅單元應至少設置2臺電梯。最高入戶層樓面距室外 設計地面高度超過33m的住宅建筑，每個住宅單元應至少設置2臺電梯。
5、提高陽臺等臨空處欄桿高度
陽臺欄桿凈高不應低于1.20m。
6、凸窗欄桿設置
臨空外窗的窗臺距室內(nèi)地面的凈高小于0.90m時，應配置防護設施，防護設施的高度應由室內(nèi)地面或可登踏面起算，且不應小于0.90m。當凸窗窗臺高度小于或等于0.45m時，其防護設施高度應從窗臺面起算，且不應小于0.90m；當凸窗窗臺高度大于0.45m時，其防護設施高度應從窗臺面起算，且不應小于0.60m；凸窗的防護設施應貼外窗設置。
7、外窗設置新要求
當住宅建筑凹口的凈寬與凈深之比小于1:3且凈寬小于1.20m時，臥室和起居室的外窗不應設置在凹口內(nèi)。
8、要求空調(diào)室外機安裝在專用平臺
當住宅建筑采用分體式空調(diào)時，室外機位置和安裝應符合以下規(guī)定：
應 設置方便室外機安裝和維護操作的可上人專用平臺板或預留空間，專用平臺板與主體建筑結(jié)構的連 接應進行結(jié)構設計，且設計工作年限與主體結(jié)構相同。
室外機位置應保障通風通暢，不應設置在建筑天井等通風不良的位置，且不應對室外人員和相鄰窗口造成不利影響。當室外機位設置圍護的格柵或墻體時，不應妨礙空調(diào)有效散熱。
9、明確衛(wèi)生間設置位置
衛(wèi)生間不應直接布置在其他住戶的臥室、起居室、廚房或餐廳上層。
10、明確轎廂尺寸
設有電梯的住宅單元，應至少有1臺電梯滿足下列尺寸要求：轎廂門凈寬不應小于0.90m；采用寬轎廂時，轎廂長邊尺寸不應小于1.60m，短邊尺寸不應小于1.50m，采用深轎廂時，轎廂寬度不應小于1.10m，深度不應小于2.10m。
11、提高戶門、衛(wèi)生間門的通行凈寬
新建住宅建筑戶門通行凈寬不應小于0.90m，既有住宅建筑改造戶門通行凈寬不應小于0.80m。臥室門的通行凈寬不應小于0.80m，廚房門和衛(wèi)生間門的通行凈寬不應小于0.70m，并應預留無障礙改造的條件。
12、提高墻體和樓板隔聲性能
住宅臥室、起居室與相鄰房間之間墻、樓板的隔聲性能應符合相應規(guī)范。
13、提高家居配電箱要求
家居配電箱的進出電源線應選用銅材質(zhì)導體，電源進線的橫截面面積不應小于 10 mm2。
14、要求公共移動通信信號覆蓋到公共空間和電梯轎廂內(nèi)
公共移動通信信號應能覆蓋至住宅建筑的公共空間和電梯轎廂內(nèi)。
住宅建筑新規(guī)的出臺，相當于給5月1日以后入市的住宅項目劃定了最低建設標準，新建住宅品質(zhì)將得到提升。
但與此同時，房齡較高的二手房、甚至于舊標準之下的次新房，都將面臨流動 性繼續(xù)下降的風險。
樓市新政，對二手房來說是一場無解的”陽謀“
從放寬計容面積標準，到公攤面積的名存實亡
從曾經(jīng)的兩梯四戶，到現(xiàn)在越來越普遍的一梯一戶
從前的綠化只要30%，現(xiàn)在要求35%
這一場循序漸進的升級換代，實際上是對二手房的全面絞殺。政策正在用“降維打擊”的方式，全面犧牲二手房市場，為新房讓路。
在過去的幾十年間，開發(fā)商用公攤面積、壓縮層高等方式來降低建設成本， 購房者只能被動接受這一套規(guī)則，即便實際居住體驗大打折扣。
大部分高層住宅的公攤在20%左右，公寓的公攤則更加離譜，30%的公攤是尋常，甚至還有46%的離譜公攤曾登上熱搜。
購房時銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時卻變成了46%......
就算是”良心“開發(fā)，一套100平左右的的小三房，本就局促，減掉近20平的公攤，實得面就只剩下80多平；如果這套房子單價8000，但實際價格可能已經(jīng)要到9500了。
一直以來，在這套規(guī)則之下，新房和二手房之間是在同一維度上的競爭，但是，“好房子”新規(guī)的出臺，直接掀翻了這套游戲規(guī)則，對二手房形成降維打擊。
現(xiàn)在很多新房已經(jīng)不是100%的得房率了，很多城市的新房，實得面積已經(jīng)超過建筑面積，當新房用同樣的總價提供多出30%的實得面積時，二手房的“性價比”瞬間被碾得粉碎。
這次的新規(guī)更是把新房的面積優(yōu)勢擴大到了空間優(yōu)勢，連層高也增加了。
就問：
同樣花80萬，你是愿意買一套建筑面積100平，實得面積110平，層高3米的新房；
還是建筑面積100平，實得面積85平，層高只有2.8的老房子？
答案不言而喻...
這種“面積革命”并非市場自然迭代的結(jié)果，而是政策強制推動的產(chǎn)物。
住建部通過層高、得房率、戶型設計等硬性標準，將新房與二手房徹底切割為兩個維度的產(chǎn)品。新房是“未來資產(chǎn)”，二手房可能成為“歷史包袱”。
在二手房持續(xù)下跌的背景下， 建筑新規(guī)對二手房市場來說無異于“雪上加霜”。
那為什么寧愿犧牲掉千萬二手房東，也要力保新房？
新房背后站著一條龐大的產(chǎn)業(yè)鏈。
地方政府依賴土地財政，開發(fā)商需要現(xiàn)金流續(xù)命，建筑商、中介、銀行靠新房交易抽傭放貸，甚至裝修、家電行業(yè)都指望著新房交付潮。
而二手房交易，不過是散戶之間的零和游戲。這樣的交易，并不會帶來更多的經(jīng)濟循環(huán)。
所以，買房，并不僅僅是買房，還有背后一眾相關產(chǎn)業(yè)。
對于現(xiàn)在的購房者而言，無論買新還是買舊，都會面臨兩難的選擇。
如果買新房，能夠享受到一些紅利，比如實得面積等，但可能為政策溢價買單
更要警惕自己買的房子，會不會成為產(chǎn)品迭代時期的過渡品。
如果買二手房，那就可能要面臨資產(chǎn)縮水和流動性枯竭的雙重風險。
現(xiàn)在還有一波人更慘
很多中產(chǎn)家庭只能勉強維持現(xiàn)狀，賣舊換新的死循環(huán)中，舊房賣不掉，新房買不起，眼睜睜看著資產(chǎn)在政策迭代中蒸發(fā)。
這場政策陽謀短期內(nèi)無解，但普通人仍可尋找生存縫隙：
1、拋棄房價永遠漲的信仰，二手房將逐漸分化，核心地段優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)仍有韌性，但老破小終將淪為消費品而非投資品。
2、警惕技術性貶值，未來房產(chǎn)的價值評估將更看重實得面積、設計標準和政策兼容性（如是否符合綠色建筑、智慧社區(qū)標準）。
3、關注政策套利機會，部分城市可能出臺“舊改抵扣新房指標”“以舊換新補貼”等過渡性政策，這類窗口期或是止損的關鍵。
從現(xiàn) 在開始，除了少數(shù)擁有頂級學 區(qū)、配套、區(qū)位加持的小區(qū)，絕大部分小區(qū)將陷入“降價→拋售→降價”的惡性循環(huán)。
也就是說，那些核心稀缺房源抗跌性較強，普通老舊住宅將面臨長期貶值壓力。如果沒有核心價值支持，即使是新房，也要規(guī)避。
所以，在買房之前，一定要對房子所在板塊有足有的了解。
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