觀點(diǎn)網(wǎng) 作為核心城市，“入滬進(jìn)京”已然成為每一家房企的必經(jīng)之路。
1998年，招商蛇口攜招商局大廈落子北京國(guó)貿(mào)CBD板塊，從此揭開(kāi)了深耕北京的序幕。
而后這家房企打造了公園1872、臻園、中國(guó)璽等熱盤(pán)，迅速在京城打響了名號(hào)。不過(guò)自2016年開(kāi)始，招商蛇口在北京減緩了拿地動(dòng)作，項(xiàng)目入市、銷(xiāo)售金額亦隨之減少。
一時(shí)之間，招商蛇口成為了蟄伏京城的“沉睡者”。近兩年，伴隨著新的人事變動(dòng)，招商蛇口在北京開(kāi)始蘇醒，動(dòng)作亦多了起來(lái)。
不過(guò)，目前北京市場(chǎng)不僅有中建系、北京城建、中國(guó)金茂等地頭蛇蟄伏期中，更有中海、華潤(rùn)、保利、建發(fā)等外來(lái)者搶占市場(chǎng)。
錯(cuò)過(guò)了最佳擴(kuò)張時(shí)間的招商蛇口，能否重返市場(chǎng)頭部？
通州新盤(pán)
前不久，位于北京城市副中心（通州區(qū)）梨園板塊的新盤(pán)——招商云璟攬閱正式開(kāi)盤(pán)，官方口徑當(dāng)日銷(xiāo)售208套，推盤(pán)去化率90.43%，銷(xiāo)售總額11.46億元。
據(jù)了解，該項(xiàng)目是招商蛇口2025年北京攬閱系新品首發(fā)，位于通州資源聚集核心板塊。
2024年10月23日，招商蛇口以底價(jià)9.92億元摘得項(xiàng)目所在地塊，樓面價(jià)2.86萬(wàn)/平方米，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)6.2萬(wàn)/平方米，這也是北京“930新政”之后出讓的首宗土地。
從此前發(fā)布的規(guī)劃來(lái)看，建設(shè)用地約1.6公頃，容積率2.17，地上建筑面積3.47萬(wàn)平方米，擬建12棟5至16層洋房+小高層住宅樓，主力戶型為建面約79平方米、89平方米、108平方米和128平方米三至四房，定位剛需/剛改產(chǎn)品。
拿地僅四個(gè)月，項(xiàng)目獲取首張預(yù)售許可證。
從北京住建委官網(wǎng)消息來(lái)看，今年2月22日，招商云璟攬閱（備案名：璟云雅苑）取證，首批11棟樓取得預(yù)售許可，共計(jì)353套，準(zhǔn)許銷(xiāo)售面積為3.38萬(wàn)平方米，擬售價(jià)格在5.95萬(wàn)元/平方米至6.32萬(wàn)元/平方米不等。
數(shù)據(jù)來(lái)源：北京住建委
隨后，3月2日首開(kāi)推售230套，根據(jù)案場(chǎng)統(tǒng)計(jì)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日銷(xiāo)售208套，去化九成。
不過(guò)，觀點(diǎn)新媒體查閱發(fā)現(xiàn)，由于網(wǎng)簽存在滯后性，截至目前項(xiàng)目備案簽約記錄103套，總面積1.01萬(wàn)平方米，成交均價(jià)5.9萬(wàn)元/平方米，約為指導(dǎo)價(jià)的93折。
有熟悉北京市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士表示，自去年“930新政”新政后，北京新房市場(chǎng)量、價(jià)逐步回歸穩(wěn)定。
這或許是招商通州新盤(pán)實(shí)現(xiàn)九成去化的重要原因。
從項(xiàng)目本身的情況來(lái)看，招商云璟攬閱90%得房率也是吸引購(gòu)房者的重點(diǎn)。據(jù)悉，該項(xiàng)目每個(gè)戶型都贈(zèng)送了開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)和設(shè)備平臺(tái)，除79平方米戶型外，其余三個(gè)戶型還贈(zèng)送飄窗。
相關(guān)中介透露，108平方米的戶型，贈(zèng)送面積接近10平方米，實(shí)際使用率大概92%?，性價(jià)比非常高。
“目前新房?jī)r(jià)格變動(dòng)幅度比較小，甚至有的出現(xiàn)了回調(diào)?！鄙鲜鲋薪樘岬剑?dāng)下接觸的大部分客戶，購(gòu)房意向比較濃烈，觀望的相對(duì)較少。
交通配套方面，該項(xiàng)目距離地鐵1號(hào)線八通線梨園站500米，半小時(shí)直達(dá)國(guó)貿(mào)。從生活配套來(lái)看，距離通州領(lǐng)展廣場(chǎng)1.4公里，五公里范圍內(nèi)有通州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、愛(ài)琴海購(gòu)物中心、遠(yuǎn)洋樂(lè)堤港等。
不過(guò)，項(xiàng)目周邊的在售新盤(pán)較多，在一定程度上亦會(huì)分散其客源。能建·京玥蘭園、招商璀璨公元、新城基業(yè)·頤瑞府三個(gè)項(xiàng)目，均在招商云璟攬閱2公里范圍內(nèi)。
其中，能建·京玥蘭園在2023年2月17日及2024年10月14日分別獲取兩張預(yù)售許可證，共計(jì)推出586套住宅，目前已簽約474套，去化率80.89%。
相關(guān)中介提到：“京玥蘭園還有新盤(pán)銷(xiāo)售，這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)全部封頂了，預(yù)計(jì)今年6月交付，準(zhǔn)現(xiàn)房?！?/p>
另外，能建·京玥蘭園網(wǎng)簽均價(jià)為5.5萬(wàn)元/平方米，戶型面積75平方米到89平方米，總價(jià)最低420萬(wàn)元，價(jià)格較招商云璟攬閱更低，更適合預(yù)算有限的購(gòu)房者。
招商璀璨公元同樣也是準(zhǔn)現(xiàn)房，2025年內(nèi)交房，網(wǎng)簽均價(jià)為5.7萬(wàn)元/平方米，總價(jià)在395萬(wàn)元至850萬(wàn)元之間。
新城基業(yè)·頤瑞府主要提供大戶型項(xiàng)目，以改善型住宅為主，而招商云璟攬閱則定位剛改。
“如果是改善型客戶，更推薦頤瑞府，住的更舒服一點(diǎn)?！?/p>
能建·京玥蘭園、招商璀璨公元主打價(jià)格優(yōu)勢(shì)、準(zhǔn)現(xiàn)房，而新城基業(yè)·頤瑞府在改善戶型方面更具優(yōu)勢(shì)，身處其中的招商云璟攬閱不可避免受到一定影響。
另?yè)?jù)北京住建委消息，招商云璟攬閱項(xiàng)目于4月1日獲取第二張預(yù)售許可證，此次獲批住宅套數(shù)共計(jì)14套，批準(zhǔn)銷(xiāo)售面積1138.43平方米，擬售價(jià)格為6.24萬(wàn)元/平方米，預(yù)計(jì)在4月15日開(kāi)盤(pán)。
招商新篇
2004年，招商蛇口打造的高端項(xiàng)目“公園1872”，曾在北京市場(chǎng)砸出一個(gè)大水花。
在過(guò)去許多年時(shí)間里，這一項(xiàng)目售價(jià)始終保持在大盤(pán)的兩倍以上。從第三方數(shù)據(jù)來(lái)看，該項(xiàng)目目前共有262套二手房源在售，均價(jià)為8.61萬(wàn)元/平方米，有的價(jià)格甚至達(dá)到10.34萬(wàn)元/平方米，超越周邊大多數(shù)二手房項(xiàng)目。
2010年，招商嘉銘瓏原入市，開(kāi)盤(pán)首日銷(xiāo)售額達(dá)到14億元；2014年，招商臻園再以50億元的銷(xiāo)售額一舉奪魁……
鑒于房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)較慢，銷(xiāo)售額與營(yíng)業(yè)收入結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)間差大約在兩年。從數(shù)據(jù)來(lái)看，招商蛇口2016年北京區(qū)域營(yíng)業(yè)收入達(dá)到151.51億元，在各區(qū)域當(dāng)中占比第一。
不過(guò)，招商蛇口在北京的步調(diào)很快慢了下來(lái)，華北區(qū)域的銷(xiāo)售額、營(yíng)業(yè)收入亦逐步回落。
2017年，華北區(qū)域的營(yíng)收下降44.19%至84.55億元，業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)占僅為11.21%，在各大區(qū)域當(dāng)中吊車(chē)尾。
隨后幾年，業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)占比始終在末尾徘徊，甚至在2021年、2022年降至個(gè)位數(shù)。
數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)財(cái)報(bào)、觀點(diǎn)指數(shù)整理
分析發(fā)現(xiàn)，招商蛇口在北京捉襟見(jiàn)肘的原因主要是拿地減少、入市項(xiàng)目減少。
從入市項(xiàng)目情況來(lái)看，2015年該公司在北京市場(chǎng)僅有5個(gè)項(xiàng)目，其中3個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入到后期，2個(gè)項(xiàng)目待建待售。
彼時(shí)，招商蛇口在北京的“北京公園1872”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢，并且完全竣工，這也是招商蛇口在北京唯一擁有全部開(kāi)發(fā)權(quán)益項(xiàng)目；擁有50%權(quán)益的北京溪城家園及瓏原項(xiàng)目全部竣工；擁有34%權(quán)益的北京臻園，能夠結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目并不多。
而待建待售的“北京中國(guó)璽”和“北京昆侖域”項(xiàng)目，招商蛇口擁有的權(quán)益均不足30%。
隨后幾年，招商蛇口在北京仍舊保持著低位潛行態(tài)勢(shì)，每年拿一到兩個(gè)項(xiàng)目，“刷刷存在感”。
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新增土地減少，其可售項(xiàng)目便不足以支撐區(qū)域的發(fā)展，由此導(dǎo)致其收入的大幅減少。
這一情況直到2023年才有所改善。
同年年初，時(shí)任招商蛇口總經(jīng)理的蔣鐵峰，將他在華東區(qū)域時(shí)的助理、得意門(mén)生呂傳來(lái)從華東調(diào)入北京，擔(dān)任招商蛇口北京公司總經(jīng)理。由此，招商蛇口在北京開(kāi)啟了復(fù)興之旅。
最明顯的動(dòng)作是，招商蛇口在北京公開(kāi)市場(chǎng)露面增多。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，呂傳來(lái)調(diào)任北京公司總經(jīng)理這一年，招商蛇口在北京共計(jì)獲取了5宗地塊，是近幾年最多的一次。2024年，在行業(yè)下行周期亦獲取一宗土地；2025年前兩月，更斥資近50億元，在北京獲取兩宗地塊。
一時(shí)之間，招商在北京的項(xiàng)目多了起來(lái)。
最新財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2024年年末，招商蛇口在北京區(qū)域共有17個(gè)項(xiàng)目，包括北京璀璨公元、北京璀璨時(shí)代、北京招商璽、北京元璽等項(xiàng)目均處于在售在建狀態(tài)。
不僅項(xiàng)目數(shù)量同比增加，招商蛇口還大大提高了北京項(xiàng)目的權(quán)益占比，2023年以后新增的項(xiàng)目當(dāng)中，僅北京元璽權(quán)益占比20%，其他均占比80%及以上。
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因結(jié)轉(zhuǎn)收入滯后性的影響，招商蛇口在北京一系列動(dòng)作成果尚待觀察。
2023年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1750.08億元，其中，華北區(qū)域?qū)崿F(xiàn)營(yíng)業(yè)收入131.89億元，占總營(yíng)收比重為7.54%，相比于2022年下降10.14%。
2024年初，招商蛇口進(jìn)行了較大的組織架構(gòu)調(diào)整，將原有的7個(gè)區(qū)域公司合并為5個(gè)，即華東、華南、華北、華西以及江南區(qū)域。
一方面，深圳區(qū)域和華南區(qū)域整合成新區(qū)；另一方面，華中區(qū)域被撤銷(xiāo)，涉及的相關(guān)城市劃分給華北區(qū)域及西南區(qū)域。
經(jīng)過(guò)重新的口徑調(diào)整之后，2023年全年，招商蛇口于華北區(qū)域營(yíng)收達(dá)到202.87億元。
但隨著呂傳來(lái)的升任以及招商蛇口在北京區(qū)域的動(dòng)作，接下來(lái)該公司或?qū)⒗^續(xù)在北京發(fā)力。
免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開(kāi)信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。
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