地產(chǎn)行業(yè)“陣痛”仍存之際，新城控股交付了一份頗具韌性的2024年年報(bào)。在此背后，公司“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)模式的優(yōu)勢(shì)再度被驗(yàn)證。
基于地產(chǎn)周期性調(diào)整下竣工節(jié)奏以及減值壓力影響，2024年房地產(chǎn)板塊的業(yè)績(jī)并未被市場(chǎng)給予過高期待。
不過，這并非意味著所有上市房企皆無亮色可循。其中，作為業(yè)內(nèi)“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)模式代表的新城控股便交付了一份可圈可點(diǎn)的年度成績(jī)單。
3月28日，新城控股公布2024年年報(bào)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收890億元，歸母凈利潤(rùn)7.52億元，扣非凈利潤(rùn)8.7億元，同比增長(zhǎng)183.07%。
透視年報(bào)發(fā)現(xiàn)，新城控股“安全屬性”突出。年內(nèi)，公司回款率錄得102%，取得連續(xù)七年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為正的佳績(jī)；并且，公司債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、償付能力突出、信用良好、融資成本亦持續(xù)下降。
更重要的是，在2024年，被視作新城控股“第二曲線”的商業(yè)管理收入占營(yíng)收比重持續(xù)高企，對(duì)公司業(yè)績(jī)與“造血”的貢獻(xiàn)進(jìn)一步增加。同時(shí)，公司潛在“增長(zhǎng)極”建管業(yè)務(wù)嶄露頭角，市占率延續(xù)提升態(tài)勢(shì)。
商管鑄魂
什么樣的房企有機(jī)會(huì)在周期波動(dòng)中生長(zhǎng)？
縱觀全球房地產(chǎn)發(fā)展史，那些秉持多元化經(jīng)營(yíng)理念的企業(yè)往往能在行業(yè)起伏下脫穎而出。譬如，來自日本的三井不動(dòng)產(chǎn)、三菱地所、住友不動(dòng)產(chǎn)便是典型案例。
回顧上世紀(jì)90年代，彼時(shí)的三井不動(dòng)產(chǎn)、三菱地所、住友不動(dòng)產(chǎn)均相對(duì)側(cè)重住宅開發(fā)；但在此后二十余年的日本地產(chǎn)調(diào)整期間，三者大力發(fā)展持有類物業(yè)與服務(wù)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，找到了開發(fā)業(yè)務(wù)之外的新增量。
最終，伴隨著“逆行業(yè)”情形下不斷取得營(yíng)收及凈利中樞抬升，三井不動(dòng)產(chǎn)、三菱地所、住友不動(dòng)產(chǎn)也收獲了真正意義上的周期穿越。
放眼國(guó)內(nèi)，最近十余年以來，新城控股在已有地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上持續(xù)加碼“吾悅”品牌，實(shí)施商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域獨(dú)特的規(guī)?；_發(fā)體系和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)模式，形成“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)發(fā)展。
雙輪驅(qū)動(dòng)模式下，憑借商業(yè)管理屬性加持的新城控股相較其余純粹住宅開發(fā)企業(yè)相比能夠更穩(wěn)定地輸出增量業(yè)績(jī)和現(xiàn)金流，公司經(jīng)營(yíng)韌性得到保障，抵御市場(chǎng)波動(dòng)周期的能力也顯著提升。
2024年年報(bào)顯示，新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入128億元，同比增長(zhǎng)13.1%，超額完成125億元的年度目標(biāo)。具體來看，公司不含稅物業(yè)出租及管理收入120.29億元，較上年增長(zhǎng)13.15%，占總營(yíng)收的13.52%；物業(yè)出租及管理取得毛利84.4億元，占公司總毛利比例由2023年的32.73%提升至47.89%，物業(yè)出租及管理毛利率高達(dá)70.17%，同比上升0.27個(gè)百分點(diǎn)。
同年，新城控股新增以吾悅廣場(chǎng)為抵押的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸及其他融資約205億，加權(quán)本金平均利率為4.97%，抵押率約50%。隨著商業(yè)的深度進(jìn)階，公司自2021年以來商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營(yíng)收入大幅超過當(dāng)期利息支出，2024年該比例更是增長(zhǎng)至3.34倍。
根據(jù)年報(bào)，2024年新城控股新增開業(yè)15座吾悅廣場(chǎng)。截至年末，公司累計(jì)在136個(gè)城市布局200座吾悅廣場(chǎng)，已開業(yè)及委托管理在營(yíng)數(shù)量達(dá)173座，開業(yè)面積達(dá)1601.07萬平方米，出租率達(dá)97.97%。
新城控股指出，當(dāng)前其商場(chǎng)開業(yè)數(shù)量位居我國(guó)境內(nèi)外上市公司首位?？梢姡驹谏虡I(yè)管理層面的護(hù)城河也進(jìn)一步夯實(shí)。
值得一提的是，新城控股針對(duì)商業(yè)管理業(yè)務(wù)的規(guī)劃仍在“升維”。2024年10月，公司將旗下新城商業(yè)管理事業(yè)部升級(jí)至新城吾悅商業(yè)管理集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“吾悅商管”），并首次發(fā)布“五邊形經(jīng)營(yíng)理念”，意圖打造“不一樣”的吾悅。
展望2025年，新城控股計(jì)劃2025年實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入140億元，并新開5座吾悅廣場(chǎng)。
“商業(yè)運(yùn)營(yíng)是一個(gè)可以穿越周期的行業(yè)?！毙鲁强毓稍谀陥?bào)中如是表述。對(duì)于2025年，公司也提到，商業(yè)管理板塊將繼續(xù)承接對(duì)公司資產(chǎn)保值、升值和利潤(rùn)的要求。
安全鑄基
中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2024年國(guó)內(nèi)百強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)銷售總額、銷售面積分別為39483.8億元、19546.3萬平方米，同比分別下降26.0%、24.4%；2025年1至3月，百強(qiáng)房企銷售總額為8101億元，同比下降9.8%；3月單月，百強(qiáng)房企銷售額同比下降10.6%。
當(dāng)前，地產(chǎn)銷售尚未迎來全面復(fù)蘇，中國(guó)房企仍需面對(duì)考驗(yàn)。而在這一階段，“安全”二字的意義更顯重大。
作為一家已經(jīng)穩(wěn)步發(fā)展了31年的示范性民營(yíng)房企，新城控股始終堅(jiān)持用底線思維考量經(jīng)營(yíng)決策，確保了公司面對(duì)不同形勢(shì)皆可維持穩(wěn)健發(fā)展。
2024年，新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約401.71億元，合同銷售面積約538.82萬平方米。同時(shí)，公司取得回款金額411億元，回款率達(dá)到102%，為安全經(jīng)營(yíng)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
而在地產(chǎn)銷售回款積極再疊加商業(yè)管理的突出發(fā)揮下，新城控股具備較強(qiáng)“造血能力”，公司現(xiàn)金流狀況表現(xiàn)上佳。
截至2024年末，新城控股在手現(xiàn)金余額充裕，達(dá)102.96億元；凈負(fù)債率維持較低水平，錄得52.44%，繼續(xù)保持較低水平；公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為15.12億元，連續(xù)七年為正。
與此同時(shí)，新城控股債務(wù)端同樣積極調(diào)整，確保債務(wù)結(jié)構(gòu)安全穩(wěn)定。
根據(jù)年報(bào)，2024年年底新城控股期末融資余額為536.50億元，同比壓降34.29億元，有息負(fù)債水平保持低位；同期，公司合聯(lián)營(yíng)權(quán)益有息負(fù)債降至32.73億元。
值得注意的是，2024年新城控股還如期償還境內(nèi)外公開市場(chǎng)債券52.62億元，償付能力完好。根據(jù)新城控股管理層在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上投露，2025年公司共有3億美元境外債到期，公司將根據(jù)債務(wù)到期時(shí)間做好資金安排并積極把握各類融資機(jī)會(huì)，確保債務(wù)到期償付。
借助現(xiàn)金流、債務(wù)、償付能力方面的良好形象，新城控股在信用層面深獲多方認(rèn)可。
2024年5月，新城控股得以成功發(fā)行一筆規(guī)模為13.6億元的中期票據(jù)，獲得中債增全額擔(dān)保，總認(rèn)購倍數(shù)超2.7倍。
同年11月，新城控股再度發(fā)行2024年度第二期中期票據(jù)，規(guī)模為15.6億元，票面利率3.5%，認(rèn)購倍數(shù)1.97倍。
新城控股還在2024年年報(bào)中提到，報(bào)告期內(nèi)公司在各大銀行等金融機(jī)構(gòu)的資信情況良好，與國(guó)內(nèi)主要商業(yè)銀行繼續(xù)保持長(zhǎng)期合作伙伴關(guān)系。
據(jù)悉，到2024年年年末，新城控股獲得各大銀行給予的集團(tuán)授信總額度合計(jì)為849億元，其中公司及子公司已使用授信252億元，公司可以在上述授信總額度內(nèi)開展融資，以支持業(yè)務(wù)的發(fā)展。2024年，公司整體平均融資成本為5.92%，較去年末下降0.28個(gè)百分點(diǎn)。
建管鑄翼
美國(guó)約翰霍普金斯大學(xué)教授安蒂思·潘羅斯在她的著作《企業(yè)成長(zhǎng)理論》中曾提出如此觀點(diǎn)，即：企業(yè)增長(zhǎng)的動(dòng)力來源于企業(yè)內(nèi)部的資源和能力驅(qū)動(dòng)。
歷經(jīng)深耕住宅和商業(yè)“雙輪”多年后，新城控股由此進(jìn)一步延伸業(yè)務(wù)以尋求新“增長(zhǎng)極”。2022年，公司成立了房地產(chǎn)代建、代管業(yè)務(wù)平臺(tái)——新城建管。
新城控股透露，新城建管定位為全業(yè)態(tài)綜合管理服務(wù)商。該平臺(tái)基于公司的高效運(yùn)營(yíng)與品牌優(yōu)勢(shì)，持續(xù)挖掘并維護(hù)好屬地資源，與地方政府、開發(fā)企業(yè)、土地所有者等密切合作，為委托方提供商業(yè)、辦公、酒店、住宅等項(xiàng)目的咨詢、代建、代銷、代管服務(wù)，助力公司“輕重并舉”協(xié)同發(fā)展。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年，新城建管業(yè)務(wù)范圍已覆蓋近160個(gè)城市，重點(diǎn)分布于上海、重慶、天津、合肥、鄭州、常州、烏魯木齊等一二線重點(diǎn)城市，已基本實(shí)現(xiàn)在主要城市群的全國(guó)化布局。
同年，新城建管累計(jì)管理項(xiàng)目超100個(gè)，其中商業(yè)綜合體管理項(xiàng)目超60個(gè)，累計(jì)管理總建筑面積超1600萬平方米。
中信建投研報(bào)顯示，2024年新城建管新增代建簽約面積達(dá)713萬方，同比增長(zhǎng)80.5%，以新簽約面積衡量的市占率達(dá)4.3%，較2023年提升2個(gè)百分點(diǎn)。
據(jù)悉，當(dāng)前新城建管充分發(fā)揮“商住協(xié)同、多元整合”的核心優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化品質(zhì)控制、風(fēng)險(xiǎn)控制、成本控制“三大管控”，受到了來自各方的高度認(rèn)可。
2025年3月，新城建管先后收獲“2024中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)代建綜合能力TOP10”“2024中國(guó)房地產(chǎn)優(yōu)秀商業(yè)代建企業(yè)”“2025中國(guó)房地產(chǎn)代建運(yùn)營(yíng)優(yōu)秀企業(yè)”榮譽(yù)。
實(shí)際上，在房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型過程中，代建因輕資產(chǎn)屬性濃厚成為更多房企應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變局、實(shí)現(xiàn)主業(yè)協(xié)同發(fā)展的優(yōu)解。未來，憑借多年積累的影響力和綜合操盤能力，新城控股有望在代建賽道中“闖”出一番新天地。
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