為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。
一、案件梳理
（一）人物關(guān)系
買(mǎi)賣(mài)雙方：陳宇鵬（買(mǎi)方）與王耀輝（賣(mài)方，擬售房屋為其父母遺產(chǎn)，涉及多位繼承人），李銘杰為陳宇鵬的舅舅，在交易中作為陳宇鵬的擔(dān)保人。
（二）交易過(guò)程
定金協(xié)議簽訂：2023 年 6 月 10 日，陳宇鵬與王耀輝簽訂《購(gòu)房定金協(xié)議》，約定陳宇鵬購(gòu)買(mǎi)位于北京市朝陽(yáng)區(qū)的一號(hào)房屋（建筑面積 67.86 平方米，原產(chǎn)權(quán)人王耀輝父母，當(dāng)時(shí)尚未完成繼承過(guò)戶），房屋總價(jià) 346 萬(wàn)元，陳宇鵬 3 日內(nèi)支付定金 5 萬(wàn)元，付款方式為貸款，交房日期為 2023 年 8 月 18 日。當(dāng)日陳宇鵬支付定金 5 萬(wàn)元。
租賃與買(mǎi)賣(mài)合同簽訂：6 月 27 日，雙方協(xié)商陳宇鵬自 7 月 1 日起以每月 5500 元租金租賃一號(hào)房屋至過(guò)戶手續(xù)辦理完畢。7 月 10 日，王耀輝以其父親名義（實(shí)際尚未完成繼承過(guò)戶）與陳宇鵬、擔(dān)保人李銘杰簽署《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定房屋交易價(jià)格 346 萬(wàn)元，付款方式為銀行按揭（首付 100 萬(wàn)及裝修補(bǔ)償款 46 萬(wàn)元在網(wǎng)簽后、過(guò)戶前支付，貸款 200 萬(wàn)元），交易在合同簽訂之日起 90 天內(nèi)完成，李銘杰為陳宇鵬交易擔(dān)保，如陳宇鵬出現(xiàn)問(wèn)題，李銘杰補(bǔ)齊 346 萬(wàn)元房款。
交易變故：7 月 19 日，王耀輝告知陳宇鵬其哥哥等人不同意賣(mài)房。8 月 16 日，一號(hào)房屋轉(zhuǎn)移登記至王耀輝的三位兄長(zhǎng)及王耀輝 4 人按份共有，各占 25% 份額。8 月 27 日，王耀輝向陳宇鵬發(fā)送《解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同通知函》和《限期搬離通知》，稱因其他繼承人不同意放棄繼承權(quán)，合同無(wú)法履行，要求解除合同并退還定金，同時(shí)要求陳宇鵬 9 月 1 日前搬離房屋。
（三）背景信息
交易之初，王耀輝告知陳宇鵬房屋為其父母遺產(chǎn)，陳宇鵬知曉王耀輝有三個(gè)哥哥。陳宇鵬稱看房時(shí)王耀輝哥哥在場(chǎng)并口頭授權(quán)王耀輝負(fù)責(zé)房屋買(mǎi)賣(mài)，但無(wú)書(shū)面授權(quán)。王耀輝否認(rèn)哥哥當(dāng)時(shí)在場(chǎng)。
王耀輝提交其與兄長(zhǎng)們的《遺產(chǎn)分割協(xié)議》，顯示房屋由四人共同共有，非經(jīng)四人同意不得處理。其兄長(zhǎng)們也出具《不同意賣(mài)方聲明》，明確不同意賣(mài)房。
二、爭(zhēng)議焦點(diǎn)
（一）原告訴求
原告陳宇鵬請(qǐng)求判令王耀輝配合將一號(hào)房屋過(guò)戶登記至自己名下。
判令王耀輝承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。
（二）被告訴求
被告王耀輝反訴請(qǐng)求確認(rèn)解除雙方于2023 年 7 月 10 日簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。
判令陳宇鵬騰退返還一號(hào)房屋。
判令陳宇鵬支付2023 年 9 月 1 日至實(shí)際騰退之日止房屋占有費(fèi)，按照每月 5500 元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
判令陳宇鵬承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。
（三）爭(zhēng)議核心
雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》應(yīng)繼續(xù)履行還是解除。
王耀輝是否構(gòu)成違約，陳宇鵬的維權(quán)訴求是否合理。
陳宇鵬是否應(yīng)騰退房屋并支付占有費(fèi)。
三、裁判結(jié)果
陳宇鵬與王耀輝于2023 年 7 月 10 日簽署的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》于本判決生效之日解除。
陳宇鵬于本判決生效之日騰退位于北京市朝陽(yáng)區(qū)一號(hào)房屋并返還王耀輝。
陳宇鵬于本判決生效之日起十日內(nèi)給付王耀輝自2023 年 9 月 1 日起至實(shí)際騰退房屋之日止的房屋占有使用費(fèi)，按照 5500 元 / 月標(biāo)準(zhǔn)支付。
四、案件分析
（一）合同履行障礙分析
一號(hào)房屋在交易時(shí)屬于王耀輝父母遺產(chǎn)，處于各繼承人共有狀態(tài)。在其他共有權(quán)人明確不同意王耀輝處分房屋的情況下，王耀輝無(wú)權(quán)處分該房屋。雖然王耀輝在簽訂合同時(shí)告知陳宇鵬房屋可過(guò)戶至其一人名下，但實(shí)際無(wú)法實(shí)現(xiàn)，構(gòu)成違約。
由于房屋已登記在4 人名下，客觀上《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》不具備繼續(xù)履行條件，法院依法判令合同解除。
（二）違約責(zé)任認(rèn)定
王耀輝違約在先，其雖發(fā)出解除合同通知，但因其違約行為，不享有合同解除權(quán)，該通知不產(chǎn)生解除合同的法律效果。陳宇鵬要求繼續(xù)履行合同因客觀障礙無(wú)法支持。
（三）房屋騰退與占有費(fèi)問(wèn)題
合同解除后，陳宇鵬基于租賃合同占有房屋的基礎(chǔ)喪失。在王耀輝明確告知不再續(xù)租并要求搬離的情況下，陳宇鵬繼續(xù)占有房屋缺乏依據(jù)，應(yīng)騰退房屋并支付自2023 年 9 月 1 日起的占有使用費(fèi)。
五、勝訴辦案心得
（一）準(zhǔn)確把握法律規(guī)定與證據(jù)運(yùn)用
準(zhǔn)確理解《中華人民共和國(guó)民法典》中關(guān)于無(wú)權(quán)處分、合同解除、違約責(zé)任等法律規(guī)定，并結(jié)合案件證據(jù)進(jìn)行分析。例如，依據(jù)法律對(duì)無(wú)權(quán)處分的規(guī)定，判斷王耀輝行為性質(zhì)；依據(jù)合同約定及履行情況，確定違約責(zé)任。對(duì)雙方提供的微信聊天記錄、書(shū)面協(xié)議等證據(jù)進(jìn)行細(xì)致審查，確保證據(jù)的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性和合法性，以支撐當(dāng)事人主張。
（三）靈活應(yīng)對(duì)糾紛與爭(zhēng)取最佳方案
面對(duì)合同糾紛，律師要靈活應(yīng)對(duì)。律師應(yīng)根據(jù)案件實(shí)際情況，及時(shí)調(diào)整策略，為當(dāng)事人爭(zhēng)取最佳解決方案，平衡法律效果與當(dāng)事人利益。
熱門(mén)跟貼