獨(dú)立 稀缺 穿透
把住基業(yè)長青的核心密碼！
作者：聞道
編輯：陳晨
風(fēng)品：俊逸
來源：銠財——銠財研究院
房地產(chǎn)是城市發(fā)展的一面鏡子，是時代變遷的講述者。每一次迭代煥新，都是對居民美好生活向往的回應(yīng)。
從規(guī)模擴(kuò)張到高質(zhì)量發(fā)展，正處關(guān)鍵轉(zhuǎn)型期的樓市挑戰(zhàn)機(jī)遇并存。一方面市場銷售疲軟、去化周期延長、企業(yè)交付壓力與流動性風(fēng)險疊加。一方面住房需求從“住有所居”向“住有優(yōu)居”升級，政策引導(dǎo)、數(shù)字化浪潮重構(gòu)全鏈條，行業(yè)孕育新價值增長點(diǎn)。
新特點(diǎn)、新趨勢、新變化，誰能率先找到新路徑，誰就握住了自我嬗變躍升的金鑰匙。
01
從住有所居到住有優(yōu)居
感受樣本力量
LAOCAI
2025年全國兩會期間，“好房子”首次寫入政府工作報告。并明確了四個標(biāo)準(zhǔn)：安全、舒適、綠色、智慧，提出“高品質(zhì)居住需要”目標(biāo)。
民之所盼，市之所需，政之所向。房地產(chǎn)行業(yè)穿越周期，離不開政策與市場的雙重牽引。
政策層面，工作報告將“好房子”與“新模式”結(jié)合，形成行業(yè)發(fā)展的完整路徑。強(qiáng)調(diào)從“增量擴(kuò)張”向“存量優(yōu)化”轉(zhuǎn)型，從“粗放式開發(fā)”向“精細(xì)化運(yùn)營”升級。
截至2025年4月3日，克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，在各地方政府2025年工作報告中，至少15個省份直接提及“好房子”的內(nèi)容，涉及建設(shè)要求、制度保障、示范項(xiàng)目建設(shè)等方面。
比如北京提出“現(xiàn)代化都市圈”建設(shè)，上海則聚焦“城市更新”與“智慧社區(qū)”發(fā)展。隨著頂層設(shè)計、地方配套快速落地，政策合力與長效機(jī)制孕育的價值潛力可期可待。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，2024年開始各地“好房子”推進(jìn)工作持續(xù)開展，形成了非常好的制度、案例和項(xiàng)目，為2025年“好房子”開展創(chuàng)造非常好的條件。寫入政府工作報告，說明這項(xiàng)工作很重要，對促進(jìn)房市止跌回穩(wěn)等都有非常好的支撐作用。
市場層面看，消費(fèi)者的迭代升級存在著大量隱性需求。在《增長的邏輯》一書中，諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎得主費(fèi)爾普斯提出這樣一個觀點(diǎn)，企業(yè)需對產(chǎn)品有“感覺”，對市場需求有深刻洞察和遠(yuǎn)見，才能率先吃到行業(yè)變革的紅利。
行業(yè)分析師孫業(yè)文表示，居民對城市環(huán)境的美好向往，推動著房企通過技術(shù)創(chuàng)新、服務(wù)升級和模式優(yōu)化來滿足市場變化。這種新發(fā)展理念是價值重構(gòu)的歷史必然性。顯然，龍湖集團(tuán)憑借洞察和遠(yuǎn)見，在將“好房子”夢想一點(diǎn)點(diǎn)照進(jìn)現(xiàn)實(shí)的同時，成為新趨勢的率先獲利者。
02
從產(chǎn)品競爭到價值競爭
“好房子”這樣煉成
LAOCAI
當(dāng)下，“好房子”是房企高質(zhì)量發(fā)展的必答題，而非選擇題。
可以看到，頂層設(shè)計已為從業(yè)者穿越周期開出“藥方”，如何“按方抓藥”則仁者見仁、高下立見。在探索“好房子”道路上，頭部房企各有不同。
2025年3月，中海集團(tuán)業(yè)績發(fā)布會上，中國海外發(fā)展董事局主席顏建國在業(yè)績會上表示，中?！昂梅孔印睂⑦M(jìn)一步增強(qiáng)中海的價值創(chuàng)造能力，并將成為中海面向房地產(chǎn)下半場的核心競爭力之一。
在2024年9月，中海集團(tuán)在住建部居住需求調(diào)研成果的基礎(chǔ)上，依托過往的項(xiàng)目操盤經(jīng)驗(yàn)，梳理了好房子’的134項(xiàng)需求，集成了16大科技系統(tǒng)，率先在中國建筑科技展上推出貼合‘安全、舒適、綠色、智慧’的“中海好房子”樣板。
破解房地產(chǎn)行業(yè)同質(zhì)化問題，“好房子”建設(shè)已經(jīng)成為頭部房企的重要共識。2024年，綠城中國業(yè)績發(fā)布會上，綠城中國董事會主席劉成云表示，當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入‘存量博弈、品質(zhì)制勝’的新發(fā)展階段。下一步，綠城中國將堅(jiān)持“產(chǎn)品主義”，推動好房子體系全面升級，持續(xù)引領(lǐng)高端產(chǎn)品，提升中高端產(chǎn)品性價比。
作為房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)較早進(jìn)行“提質(zhì)升級”布局的頭部房企，龍湖集團(tuán)在產(chǎn)品打造中，堅(jiān)持“四好建設(shè)”（好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)）。2024年5月，基于30年高端品質(zhì)住宅研發(fā)經(jīng)驗(yàn)，龍湖再一次啟動產(chǎn)品深度迭新，發(fā)布全新產(chǎn)品線“觀萃”，一經(jīng)上市便受到市場的認(rèn)可與好評。其中，北京昌平生命科學(xué)園龍湖·觀萃項(xiàng)目頗具代表性，榮獲2023年全國“好房子”設(shè)計大賽一等獎方案，“2024年度全國十大品質(zhì)作品”；龍湖在成都推出觀萃的項(xiàng)目，開盤三個月即實(shí)現(xiàn)清盤；上海觀萃自去年9月首開后三開三罄，到12月底也實(shí)現(xiàn)清盤。
沒有見頂?shù)氖袌?，只有待挖掘的需求。上述行情再次證明“好房子”的必要性。對房企而言，這決定市場競爭力，更關(guān)乎行業(yè)洗牌的生存空間。龍湖通過“觀萃”產(chǎn)品線，系統(tǒng)性展示了龍湖32年如一日的“產(chǎn)品力密碼”。優(yōu)質(zhì)房企應(yīng)對行業(yè)困境的韌性與堅(jiān)持，原來早就藏在先知先覺中、用戶為本里面。
此外，據(jù)龍湖集團(tuán)披露，過去兩年集團(tuán)已推出9座云河頌和16座御湖境，整體去化率達(dá)到90%。可以看到，即便市場環(huán)境低迷，消費(fèi)者依舊愿為“好房子”買單。
03
從“造房子”到“造生態(tài)”
一場品質(zhì)化突圍
LAOCAI
隨著頭部品牌集體發(fā)力“好房子”標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，房地產(chǎn)行業(yè)這場品質(zhì)化革新也在深刻影響代建市場。代建行業(yè)正通過“好房子”標(biāo)準(zhǔn)共建、資源共享等生態(tài)化發(fā)展模式，突破周期約束，實(shí)現(xiàn)協(xié)同發(fā)展。重構(gòu)代建行業(yè)商業(yè)邏輯，為企業(yè)尋找到了新的價值坐標(biāo)。
回顧2024年代建行業(yè)發(fā)展，受房地產(chǎn)市場調(diào)整沖擊影響，代建行業(yè)新簽規(guī)模首次下降，規(guī)模增長放緩。與此同時，百強(qiáng)房企、產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)紛紛入局代建，競爭趨于白熱化，行業(yè)門檻和集中度進(jìn)一步提升。
行業(yè)馬太效應(yīng)下，“新”入局企業(yè)憑借自身特色、獨(dú)有競爭力迅速擴(kuò)張，旭輝建管、龍湖龍智造、招商建管、新城建管持續(xù)在新拓項(xiàng)目中發(fā)力，成為代建賽道的中流砥柱，不斷在細(xì)分領(lǐng)域打造代建“護(hù)城河”。
根據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2024年末，已經(jīng)有超過百家房企入局代建或承接代建業(yè)務(wù)。其中，銷售50強(qiáng)房企中，僅少數(shù)港資、民企未有代建業(yè)務(wù)。
作為房企入局代建的“模范生”，龍湖集團(tuán)2024財報顯示，龍湖龍智造2024年?duì)I收12.1億元，同比增長50%，新增代建項(xiàng)目建筑面積達(dá)800萬平方米，代建項(xiàng)目全年銷售額破106億元。克而瑞發(fā)布的“2024年中國房地產(chǎn)企業(yè)代建綜合能力排行榜”中，龍湖龍智造位居第六，公司同時斬獲中指研究院“2025中國房地產(chǎn)代建運(yùn)營優(yōu)秀企業(yè)”殊榮。龍湖龍智造憑借高品質(zhì)、全業(yè)態(tài)、數(shù)字化的一站式服務(wù)能力，迅速在代建領(lǐng)域嶄露頭角。
目前，龍湖龍智造的代建業(yè)務(wù)主要聚焦核心一、二線城市，2024年北京、上海、成都、重慶等多地實(shí)現(xiàn)熱銷，如合肥央璟頌熱銷約22億元，天津龍曜城熱銷16億元，成都天瀾更是實(shí)現(xiàn)東安湖板塊銷售單價、套數(shù)、金額三冠王，品質(zhì)化產(chǎn)品已經(jīng)成為市場共識。
展望未來，龍湖龍智造通過多業(yè)務(wù)協(xié)同，致力成為一體化To B的輕資產(chǎn)營造服務(wù)品牌，生態(tài)轉(zhuǎn)型為企業(yè)提升了持續(xù)成長動力，也為行業(yè)樹立了樣本。
為了將生態(tài)協(xié)同效力發(fā)揮到最大，龍湖刀刃向內(nèi)，除了組織架構(gòu)重塑，尤其注重數(shù)智化賦能，憑借超百億的數(shù)字科技投入構(gòu)建了行業(yè)領(lǐng)先的BIM、AI、IoT、VR等數(shù)字科技集群，實(shí)現(xiàn)從“虛擬建造”到“實(shí)體智造”再到“智慧運(yùn)營”的全流程提效。
斯蒂格利茨曾言，技術(shù)進(jìn)步是突破增長瓶頸的關(guān)鍵鑰匙。2024年龍湖龍智造全新發(fā)布了“4+N”智慧空間科技產(chǎn)品、裝配式“6+N”產(chǎn)品以及 “5M虛擬建造”產(chǎn)品等三大類產(chǎn)品服務(wù)，依托數(shù)字科技與空間營造場景的深度融合經(jīng)驗(yàn)沉淀，助力產(chǎn)品更高品質(zhì)、管理更高效率、資產(chǎn)更優(yōu)價值，推動行業(yè)更高質(zhì)量的發(fā)展。
長尾理論告訴我們，企業(yè)競爭力成長性在于持續(xù)激發(fā)隱性需求。從打造美好人居，到助力城市高質(zhì)量發(fā)展，龍湖集團(tuán)一直懷揣著一顆品質(zhì)初心、力求生態(tài)化賦能，不僅提升了居住幸福感，還推動了城市功能升級，體現(xiàn)了“1+1>2”的協(xié)同乘數(shù)效應(yīng)。
在銠財看來，品質(zhì)化、精細(xì)化是一場沒有終點(diǎn)的遠(yuǎn)征。唯有持續(xù)創(chuàng)新才是基業(yè)長青的終極密碼。房地產(chǎn)業(yè)集體轉(zhuǎn)向品質(zhì)追求，是新價值敘事的一條主線，也是實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值躍遷的密碼。
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