觀點網(wǎng) 上海浦東樓市延續(xù)著高熱度。
近期，浦發(fā)蓮園開始認購，推出房源共計112套，戶型涵蓋建面約100-133平方米的3-4房，均價9.18萬元/平米。有數(shù)據(jù)顯示，浦東北蔡的浦發(fā)蓮園首批房源5日認購累計超365組，認購率326%，確認觸發(fā)積分制，將于4月21日開盤。
該項目是北蔡老集鎮(zhèn)城市更新后首個商品房，其背后的浦房集團，涉及著保障房建設、城中村、地鐵上蓋等固定資產(chǎn)投資。
在城中村改造方面，浦房集團采取以農(nóng)村集體經(jīng)濟組織為改造主體，引入合作單位共同改造開發(fā)的方式。截至2024年末，浦房集團承接了唐鎮(zhèn)項目和北蔡三林項目2個城中村改造項目。
這種項目的投資是巨大的，周期也較長，這體現(xiàn)在了浦房集團的財務報表上。
北蔡新房熱度
浦發(fā)蓮園地處北蔡老鎮(zhèn)的核心地帶，位于蓮中路與蓮園路的交界處，項目周邊有軌交7、13、18號線三軌環(huán)繞。
北蔡市場熱度不低，此前在上海三批次土拍中，綠城以40%的封頂溢價率拿下北蔡楔形綠地地塊，樓板價高達71412元/平米。
近年來，花木生活圈新房供應不足，導致二手房價格居高不下。浦發(fā)蓮園作為浦東花木地區(qū)首個高端改善新盤，受到較高關(guān)注度。
值得關(guān)注的是，浦發(fā)蓮園也是北蔡老集鎮(zhèn)城市更新后首個商品房。但也正因為此，目前城市界面來看，浦發(fā)蓮園周邊以老小區(qū)為主。
根據(jù)目前施工招標文件，該地塊將要建造9棟小高層，提供518套住宅（包含5%保障房）。項目總建筑面積約8.5萬平方米，其中地上建筑面積6.05萬平方米，地下建筑面積約2.5萬平米。
浦發(fā)蓮園地塊是北蔡老鎮(zhèn)城中村改造2-01a-11地塊的一部分。
浦發(fā)蓮園的開發(fā)主體為上海浦發(fā)御灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。2024年4月，浦發(fā)御灣以26.72億元摘得浦東新區(qū)北蔡社區(qū)Z000502編制單元2-01a街坊2-01a-11b地塊（“城中村”改造項目北蔡鎮(zhèn)老集鎮(zhèn)地塊），樓面地價45442元/平米。
這些年來，浦開集團陸續(xù)介入了不少城中村改造項目。浦發(fā)御灣也是2022年4季度大賣熱盤“浦發(fā)仁恒有園”的開發(fā)主體，該項目同樣屬于城中村改造地塊，拿地時間為2020年10月20日，成交總價19.3億元，成交樓板價4.02萬元/平米。該項目于2022年一次性推出337套房源，有效意向認購超700組。
截至2024年末，浦發(fā)御灣資產(chǎn)為113.35億元，負債為100.63億元，凈資產(chǎn)為12.72億元。2024年，浦發(fā)御灣實現(xiàn)營業(yè)收入52.80億元，同比增長219.75%，主要系確認房地產(chǎn)項目開發(fā)收入所致。
掘金城中村
城中村改造是浦房集團的重點業(yè)務之一。觀點新媒體了解到，浦房集團作為合作單位，參與了浦東新區(qū)北蔡鎮(zhèn)老集鎮(zhèn)、同福村和三林鎮(zhèn)東明村“城中村”改造地塊項目（以下簡稱“北蔡三林項目”）和浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)虹一村、一心村“城中村”改造地塊（以下簡稱“唐鎮(zhèn)項目”）。
浦房集團參與上海城中村改造的方式，是以農(nóng)村集體經(jīng)濟組織為改造主體，引入合作單位共同改造開發(fā)，其參與的北蔡三林項目和唐鎮(zhèn)項目均采用合作改造模式實施改造。
北蔡三林項目由鎮(zhèn)所屬上海北蔡資產(chǎn)管理有限公司及上海三林房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司為改造實施主體，引入浦房集團進行地塊合作改造。
也就是浦發(fā)蓮園的開發(fā)商浦發(fā)御灣。企查查顯示，浦發(fā)御灣由上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)（集團）有限公司、上海三林房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司、上海北蔡資產(chǎn)管理有限公司分別持股70%、15%、15%。
唐鎮(zhèn)項目則是由鎮(zhèn)所屬上海唐鎮(zhèn)投資發(fā)展（集團）有限公司為改造實施主體，引入浦房集團進行地塊合作改造。上海唐鎮(zhèn)投資發(fā)展（集團）有限公司和發(fā)行人對應按照49%：51%的出資比例，共同成立項目公司--上海浦發(fā)虹灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
在這種模式中，由項目公司負責城中村改造地塊的建設工作，開展一、二級聯(lián)動改造。
據(jù)規(guī)定，城中村改造地塊由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織開發(fā)建設，或引入合作單位開發(fā)建設的，經(jīng)營性土地形成“凈地”后，可采取定向掛牌方式出讓，由受讓人按照規(guī)劃開發(fā)建設。農(nóng)民動遷安置房建設納入保障性住房建設計劃，采取定向掛牌方式供地。
因此，項目公司后期可采用定向掛牌方式拿地，用于保障性住房、經(jīng)營性住宅、經(jīng)營性商辦用房等項目建設。保障性住房通過指定的用房單位收購，實現(xiàn)回款；經(jīng)營性住宅、經(jīng)營性商辦通過銷售實現(xiàn)回款。
觀點新媒體獲悉，截至2024年末，浦房集團承接了唐鎮(zhèn)項目和北蔡三林項目2個城中村改造項目。
截至2024年末，唐鎮(zhèn)項目已投總投入106.02億元，其中一級開發(fā)投入40.34億元，唐鎮(zhèn)項目建設內(nèi)容包括5個地塊的31.89萬平方米經(jīng)營性住宅。截至2024年末，唐鎮(zhèn)項目土地一級開發(fā)尚未完成，預計完成時間為2026年12月。
北蔡三林項目開發(fā)流程與唐鎮(zhèn)項目類似。截至2024年末，北蔡三林項目已投總投入97.41億元，其中土地補償、拆遷等前期土地費用已投入96.37億元。據(jù)相關(guān)報告，北蔡三林項目總建筑面積為54.07萬平方米，項目投資為兩部分，建設投資159.31億元，配套工程投資100.03億元，項目內(nèi)部收益率6.36%。
截至2024年末，北蔡三林項目土地一級開發(fā)尚未完成，預計完成時間為2026年6月。
住宅銷售是“主軸”
整體而言，目前浦房集圖的收入和利潤來源主要為保障房銷售業(yè)務、商品住宅銷售業(yè)務和租賃業(yè)務。
2022-2024年度，浦房集團分別實現(xiàn)營業(yè)收入84.68億元、66.85億元、和111.67億元，綜合毛利率分別為33.12%、12.38%和15.57%；房地產(chǎn)板塊毛利率分別為33.91%、8.24%、15.28%，毛利率波動主要是每年確認收入對應的房地產(chǎn)項目不同所致。
保障房銷售業(yè)務、商品住宅銷售是浦房集團主營業(yè)務中最重要的組成部分。在房地產(chǎn)業(yè)務方面，浦房集團的房地產(chǎn)業(yè)務包括保障性住宅開發(fā)和商品住宅及商業(yè)物業(yè)銷售。
2022-2024年度，浦房集團房地產(chǎn)業(yè)務的收入分別為83.55億元、62.53億元和108.26億元，占當期營業(yè)收入的比重分別為98.66%、93.53%和96.94%，是其最主要收入來源。
當中蘊含著房地產(chǎn)行業(yè)下行的走勢，而浦房集團因業(yè)務集中于上海，具備一定韌性。
2024年，浦房集團新開工面積22.22萬平米，竣工面積112.64萬平米，截至2024年末，土地儲備占地面積38.42萬平米，規(guī)劃建筑面積73.2萬平米，均位于上海區(qū)域。
近年來，浦房集團也積極儲備項目資源。2022-2024年，該公司共計拿地10幅，合計土地出讓金139.81億元。觀點新媒體獲悉，其中2024年簽約的是浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)PDP0-0403單元W13-01地塊和御灣2-01a-11b地塊，土地出讓金合計約為41.25億元。
據(jù)了解，浦房集團是浦東新區(qū)保障性住房建設的重要主體之一，仍主要負責川沙、惠南、唐鎮(zhèn)和周浦鎮(zhèn)等鎮(zhèn)域的保障性住房建設業(yè)務。截至2024年末，浦房集團主要在建保障性住房項目19個，已投資額合計133.81億元，累計回款80.14億元。
商品住宅銷售業(yè)務方面，截至2024年末，浦房集團主要已完工在售商品房項目共4個，總投資額合計143.65億元，累計確認收入（含稅）合計155.51億元，建筑面積合計49.72萬平方米，可售面積合計20.06萬平方米，已銷售面積合計20.01萬平方米。
觀點新媒體獲悉，浦房集團積極拓展中高端商品住宅和商業(yè)物業(yè)項目，以現(xiàn)有的“盛世天地”、“盛世寶邸”、“盛世薈庭”為基礎打造“盛世”中端品牌線；以濱江歇浦路項目、唐鎮(zhèn)虹灣、三林北蔡御灣、新楊思等項目為基礎，打造高端品牌線。
截至2024年末，該集團主要在建商品房項目共6個，建筑面積合計61.30萬平方米，總投資額合計214.98億元，累計已投資額合計163.87億元，可供銷售面積32.17萬平方米，已回籠資金87.61億元。
另外，浦房集團還有一部分租賃業(yè)務，主要系自建持有和收購的商業(yè)用房、租賃住宅等項目的出租經(jīng)營。截至2024年末，可供租賃資產(chǎn)面積近17萬平方米。
財務管窺
作為浦東新區(qū)保障房建設、城中村、地鐵上蓋的開發(fā)運營主體，浦房集團承擔了大量的項目開發(fā)建設職責，在建擬建項目較多，投資額較大，負債規(guī)模也相應較高，其最近三年末的資產(chǎn)負債率分別為67.24%、69.12%和64.14%。
與絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)類似，正因為浦房集團主營業(yè)務是對保障房和商品房的投資建設及后續(xù)經(jīng)營，項目建設規(guī)模較大，周期較長，在開發(fā)過程中的項目形成了公司的期末存貨。
截至2022-2024年末，浦房集團存貨賬面價值分別為377.74億元、409.34億元和367.28億元，占當期末資產(chǎn)總額的比例分別為49.64%、49.68%和47.46%，持續(xù)保持較高占比。
負債方面，2024年末，浦房集團一年內(nèi)到期的非流動負債為31.46億元，占總負債比例為6.34%，主要為一年內(nèi)到期的應付債券、一年內(nèi)到期的長期借款和一年內(nèi)到期的長期應付款；長期借款為10.82億元，占總負債比例為2.18%；應付債券為62.17億元，占總負債比例12.53%。
2024年末，浦房集團的有息負債余額為193.19億元，占期末總負債的比例為38.92%。其中銀行借款余額為10.82億元，占有息負債余額的比例為5.60%；銀行借款與公司債券外其他公司信用類債券余額之和為21.79億元，占有息負債余額的比例為11.28%。
現(xiàn)金方面，2022-2024年末，該公司貨幣資金金額分別為89.19億元、76.46億元和43.7億元，占當期總資產(chǎn)比例分別為11.72%、9.28%和5.65%。2024年末，貨幣資金金額較2023年末減少32.76億元，降幅42.85%，主要是2024年度支付工程款所致。
另外，因為房地產(chǎn)項目經(jīng)營周期較長，地價等前期投入和銷售回款間存在一定的時間錯配，浦房集團有時候的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負值。
2022-2024年，該公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為-7.18億元、-21.26億元和3.43億元；投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額則分別為30.88億元、887.57萬元和-19.6億元。其中，2024年度，浦房集團投資活動現(xiàn)金流入29.82億元，投資活動現(xiàn)金流出49.41億元，凈流出19.6億元，主要系增資浦惠投資所致。
籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流則一定程度補充了經(jīng)營活動與投資活動現(xiàn)金流之間的缺口。2022-2024年，浦房集團籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為-10.23億元、11.2億元和-16.47億元。
免責聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實。
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