還記得嗎，去年末我們寫過一篇500萬選籌干貨，當(dāng)時(shí)的感嘆是，500萬預(yù)算，不上不下，有點(diǎn)尷尬。
但到了現(xiàn)在再盤，大不一樣了，供應(yīng)多了，需求變了，最重要的是，超新規(guī)產(chǎn)品殺到。
｜瓏玥上城建面約94平板房實(shí)拍
幾個(gè)新趨勢，值得留意：
1、新產(chǎn)品在重構(gòu)供需和價(jià)格，舊產(chǎn)品在降價(jià)走量，好比綠皮換高鐵
2、今年是卷戶型的大年，包括130%超新規(guī)、0飄窗、可變異戶型等，但水分也不少，要去現(xiàn)場感受
3、部分區(qū)域會(huì)有結(jié)構(gòu)性改善，比如荔灣，因?yàn)椴疬w補(bǔ)償重塑了需求，為其他區(qū)成功打了個(gè)樣
4、500萬預(yù)算，海珠西、花地灣、天河?xùn)|、白云京溪、萬博變成第一梯隊(duì)，買家可以大大方方回歸主城
可以留意，從4月中到5.1前后，會(huì)有更多全新盤開板房或開盤，新行情要啟動(dòng)了。
干貨我們提前整理好了，拿完整版或者想看房的朋友，可以先加上拆神助手。
接下來，我們挑幾個(gè)區(qū)域聊聊。
1
海珠西，500萬預(yù)算買三房
卷到飛起
海珠西，應(yīng)該是全新盤最多，但也是同質(zhì)化最嚴(yán)重的板塊。
500萬預(yù)算，基本只能買到90平左右的三房，對應(yīng)到單價(jià)上，區(qū)間大概在5-6萬/平。
其中，偏剛需的樓盤區(qū)間在5-5.5萬/平，偏改善/有景觀加持的5.5萬/平起。
所以，也有開發(fā)商計(jì)劃推出80平左右的小三房，門檻進(jìn)一步下探。
比如中交天翠即將加推7棟79平三房，四開間朝南，據(jù)說總價(jià)會(huì)低到400萬起。
就板塊而言，海珠西的優(yōu)勢是成熟度高、確定性高，去珠江新城、琶洲、北京路都很近。
我對比了幾個(gè)地方，他們?nèi)ブ榻鲁堑耐ㄇ跁r(shí)間，都是在半個(gè)小時(shí)左右。
所以，無論是海珠內(nèi)部的地緣客，還是天河上班的朋友，都可以考慮這里。
具體到樓盤，因?yàn)閿?shù)量太多，我們拉了個(gè)表格對比：
可以總結(jié)出，這些新盤幾個(gè)共性的優(yōu)缺點(diǎn)：
優(yōu)點(diǎn)是，學(xué)鐵商完備度高、全南向、使用率普遍在110%以上。
而缺點(diǎn)是，小盤多、超高層多、噪音多、戶型重合度高。
所以，如果讓我選，我會(huì)優(yōu)先看高均衡性的項(xiàng)目，學(xué)鐵商明牌、大體量、大公園、高使用率的樓盤。
比如越秀桂悅東曉，目前海珠西銷量最好的樓盤，3月網(wǎng)簽了136套。
學(xué)校是海珠外國語實(shí)驗(yàn)中學(xué)附屬小學(xué)、距8號線曉港站600米，南望曉港公園。
毗鄰大公園這個(gè)點(diǎn)，在海珠西就很難得了。
另外一個(gè)是，使用率，放在海珠西也是最高。
目前在售的，是2棟，500萬左右可以買到90平3房，中高層基本無遮擋望公園或海珠涌，加上越秀廣府系設(shè)計(jì)，交標(biāo)也不錯(cuò)。
又比如，中交天翠，公園大盤，內(nèi)外雙公園，容積率只有2.3，在海珠西也是獨(dú)一份。
配套方面，學(xué)校也基本是明牌了，還有規(guī)劃橋梁，和南洲站距離會(huì)縮短。
樓盤交標(biāo)很用心，做了三重降噪系統(tǒng)，廚房的方太集成凈洗中心、方太最新款超薄可制冷的大吸力油煙機(jī)、女王衛(wèi)浴都很有記憶點(diǎn)。
目前項(xiàng)目主推的是6號樓91平三房和113平四房，總價(jià)488萬起，價(jià)格可以進(jìn)一步細(xì)談。
2
荔灣花地灣/坑口/東沙，500萬可買四房
荔灣，是近期市場熱度最高的地方，花地灣、坑口、東沙板塊的新房，集體喊漲。
我們前幾天去踩過盤，因?yàn)橹苓叢疬w戶入場，荔灣300-400萬小戶型賣得很好，價(jià)格上漲了10%。
小戶型走俏，自然4房行情也硬起來了，我梳理后發(fā)現(xiàn)，相比去年，好幾個(gè)主流項(xiàng)目的價(jià)格都有上漲。
但總體來說，荔灣還是會(huì)比海珠西低上一截，500萬的區(qū)間在海珠西只夠買3房，但在荔灣基本都能買四房。
其中，今年新推出的項(xiàng)目，也就是新產(chǎn)品，價(jià)格貴一點(diǎn)，四房總價(jià)550萬起，起步單價(jià)多數(shù)在4.8-5萬出頭/平。
存量新盤的話，也有4.5萬/平起步。
還有更多的舊產(chǎn)品，比如100-110平左右的大三房，在降價(jià)走量，單價(jià)可到4字頭。
荔灣的幾個(gè)板塊，得益于白鵝潭轟轟烈烈的舊改，配套、城市界面都有了增量預(yù)期，但也有時(shí)間成本和不確定性。
學(xué)鐵商上，基本也都是不缺的，回市中心的通勤時(shí)間也在30-40分鐘左右。
要說大的區(qū)別，主要是這幾個(gè)：
1、學(xué)校的含金量
短時(shí)間內(nèi)，廣鋼、花地灣省實(shí)會(huì)更占優(yōu)勢，新世界凱粵灣有荔灣唯一的直升優(yōu)勢，西關(guān)培正小學(xué)+四中直升。
2、新舊規(guī)產(chǎn)品，新規(guī)產(chǎn)品普遍更貴
3、改善性項(xiàng)目/江景帶來的溢價(jià)
而可選性最高，也是貨量最多的，是花地灣板塊。
萬科理想花地朗庭、傲璟、以及瑧園，配套大差不差，都是省實(shí)花地灣+花地灣站+花地灣大城。
其中，朗庭是尾貨了，傲璟相當(dāng)于朗庭二期，使用率更高，社區(qū)也做了三大會(huì)所、游泳池等，突出改善性。
不過價(jià)格更貴，低區(qū)115平四房，也要550萬左右。
瑧園，則是花地灣唯一在售的純粹四房社區(qū)，目前在售3號樓，500萬出頭可以買到110平四房，價(jià)格可以繼續(xù)談。
| 理想花地·瑧園戶型分布圖
3
天河?xùn)|，先看天河都薈
500萬預(yù)算，今天在天河，還是圈定天河?xùn)|，但相比去年來說，你可以挑到更核心板塊、更新的產(chǎn)品。
天河?xùn)|和荔灣的情況有點(diǎn)類似，一邊是新產(chǎn)品往上沖，另一邊是舊產(chǎn)品降價(jià)走量。
但在天河?xùn)|看房，現(xiàn)在的邏輯很簡單，就是看珠江天河都薈的開盤情況。
隨著學(xué)校明牌，為廣州中學(xué)集團(tuán)九年制學(xué)校，天河都薈價(jià)值算是夯實(shí)了。
廣州中學(xué)，放在天河區(qū)，也就僅次于天外，去年中考戶籍生最低錄取分?jǐn)?shù)690分，最高分762分，放在全市也是靠前的。
放在天河?xùn)|來看，天河都薈的基本面，妥妥是next level級別：
1）天河今年第一個(gè)超新規(guī)高使用率項(xiàng)目
2）學(xué)校從只有中學(xué)，變成廣州中學(xué)36班九年制學(xué)校
3）直達(dá)21號線天河智慧城站，天河?xùn)|離地鐵最近的樓盤
4）天河智慧城核心，對面智慧城廣百
就看開盤實(shí)際價(jià)格，是不是現(xiàn)在吹風(fēng)的4.6-5.5萬/平，預(yù)計(jì)4月中下旬，想看房的也可以聯(lián)系拆神助手。
首開為北區(qū)，1、2、3、4棟，包括72、85、105、123、152平三四房，最低價(jià)格300來萬起。
500萬區(qū)間，大概率是買到105平四房，在超新規(guī)加持下，實(shí)際使用空間可能達(dá)到130平左右。
對比天河?xùn)|現(xiàn)在在售的項(xiàng)目，很多都是100%使用率，有的還是90%，只要天河都薈價(jià)格到位，那確實(shí)很能打。
4
白云，500萬主力選手清盤
等衡器廠和嘉禾望崗地塊上線
500萬預(yù)算放在白云，目前的主力是越秀云悅，但也快清盤了。
88平3+1房只剩頂樓，總價(jià)480萬；105平四房貨量也不多，集中在2棟，總價(jià)550萬左右。
不著急的朋友，建議可以等等對面的衡器廠地塊。
據(jù)我們所知，對這塊地感興趣的房企又多了，除了HF、BL、YX+GZDT、DH，還有ZH等，4月30日拍地更熱鬧了。
而它和越秀云悅的主要區(qū)別，我們之前也拉過對比。
總的來說，配套、社區(qū)、產(chǎn)品都可以參考越秀云悅，但使用率稍微低一點(diǎn)，最高只有120%。
也就是18號線北延段上蓋+京溪梅花園成熟商圈+120%使用率+低密度社區(qū)。
現(xiàn)在最大的懸念就是，誰來拿下，以及學(xué)校讀哪家。
另外，白云還有另一個(gè)優(yōu)質(zhì)潛力股，就是嘉禾望崗兩姐妹，和衡器廠地塊同一天競拍。
這兩塊一出，相當(dāng)于掀桌國貿(mào)云上了，放在城區(qū)來看，整體素質(zhì)也很能打：
1）2/3/14號線嘉禾望崗站上蓋，半小時(shí)直達(dá)市中心
2）配建54班九年制學(xué)校，白云官方明確將是優(yōu)質(zhì)品牌
3）旁邊是新世界成熟社區(qū)和商圈，北面白云山姆在建
4）體量大，容積率3-3.3，配大公園+商業(yè)，為大型公園社區(qū)
至于產(chǎn)品打造，也可以參考國貿(mào)云上，做剛需+剛改搭配的社區(qū)，500萬預(yù)算，估計(jì)能買到四房。
當(dāng)然，現(xiàn)在學(xué)校明牌了，國貿(mào)云上確定性也有了。
國貿(mào)云上是現(xiàn)在白云最好賣的盤，可能年中就會(huì)清盤，105平四房，超100%使用率，480萬就能買到。
5
番禺，500萬預(yù)算看萬博四房
500萬預(yù)算，放在番禺直接就是看天花板板塊了。
越秀萬博城，最近也在喊漲，103平四房，去年是460萬，今年要到510萬起。
主要是因?yàn)閮冬F(xiàn)力的加強(qiáng)，實(shí)體板房做出來了，九年制番禺廣附學(xué)校9月要開學(xué)了，社區(qū)實(shí)景也做出來了，品質(zhì)感不錯(cuò)。
現(xiàn)在的萬博，改善基因越來越突出，加上板塊接下來還會(huì)有長隆三期的增量，預(yù)期確實(shí)有。
至于番禺其他板塊，500萬預(yù)算，可以看大石、洛溪島、番禺區(qū)府等，買到125以上，甚至是143平的大四房。
不過這些板塊，多數(shù)是番禺地緣客戶消化，大家可以看自己的需求出手。
同樣地，舊產(chǎn)品降價(jià)走量，新產(chǎn)品拉起價(jià)格。
值得等一等的，有洛溪島的龍湖亞倫央璟頌，3號線廈滘站/18號線沙溪站+后航道江景+130%使用率+龍湖產(chǎn)品力。
500萬預(yù)算，估計(jì)能買到107/125平四房，樣板間馬上開放，想看房的可以提前約我們。
6
黃埔，價(jià)格更筍了
500預(yù)算，在黃埔，主要是看老黃埔和科學(xué)城，我盤了一圈，相比去年價(jià)格有下調(diào)。
比如大壯名城，105平四房去年500萬起，現(xiàn)在是460萬起。
而老黃埔，對于500萬價(jià)位的買家吸引力不算大，這里是200-300萬買家的主場，整個(gè)板塊的定位偏向于剛需了。
但放在城區(qū)來說，老黃埔也有相對優(yōu)勢，尤其是廣州地鐵·瓏玥上城出來后。
一個(gè)是低密度小高層，一個(gè)是超新規(guī)。
｜項(xiàng)目山景+園景示意，僅供參考
500萬預(yù)算，可以在瓏玥上城入手125平板式小高層四房，樓高16層，兩梯兩戶，總價(jià)480-500萬。
這樣的改善型四房產(chǎn)品，在市區(qū)還是很稀缺，在黃埔的價(jià)格競爭力也不低。
另一個(gè)，實(shí)際使用率可以達(dá)到130%，不過小高層暫時(shí)沒有板房，可以參考高層的板房設(shè)計(jì)。
我們?nèi)タ催^，超新規(guī)的體驗(yàn)感很足，戶內(nèi)飄窗很多都被去掉了，如果結(jié)合小高層優(yōu)勢，產(chǎn)品設(shè)計(jì)會(huì)有更多空間。
｜建面約94平餐客廳實(shí)拍
而且，瓏玥上城下周18號就要開盤，推出1棟和13棟，目前熱度很高，想看房的要抓緊約了。
好了，以上就是500萬新房的盤點(diǎn)，想拿更多干貨或者約看房的，加拆神助手。
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