承租人優(yōu)先購買權(quán)，是指承租人依照法律規(guī)定享有的在出賣人出賣其標(biāo)的物給第三人時(shí)，以同等條件優(yōu)先于他人而購買的權(quán)利。
網(wǎng)友咨詢：
關(guān)于房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使有什么規(guī)定？
張益銘律師解答：
房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利主體是特定的人，即租賃了房屋的承租人，權(quán)利客體是承租人所租賃的房屋，行使權(quán)利的時(shí)間是在承租人知道出租人向外出售其所租賃的房屋之時(shí)。
出租人在出賣房屋之前應(yīng)當(dāng)向承租人履行通知義務(wù)，通知的內(nèi)容為出租人和第三人協(xié)議的房屋出售條件。出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)情形的，承租人可以請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但是出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。
優(yōu)先必須是在同等條件下的優(yōu)先，同等條件應(yīng)當(dāng)主要指的是價(jià)格條件，除價(jià)格條件外，同等條件還應(yīng)當(dāng)適當(dāng)考慮租賃房屋的使用方式或使用用途、環(huán)境因素、品牌效應(yīng)、無形資產(chǎn)的增值以及其他可能影響出租人經(jīng)濟(jì)利益的因素。
張益銘律師補(bǔ)充：
按份共有，是指共有人分別按照確定的份額對(duì)共有財(cái)產(chǎn)分享權(quán)利、分擔(dān)義務(wù)。按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓條件及時(shí)通知其他共有人。其他共有人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。一般認(rèn)為共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權(quán)，其理由為，共有人的優(yōu)先權(quán)是基于財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，是絕對(duì)物權(quán)優(yōu)先權(quán)，而承租人的優(yōu)先權(quán)只是基于租賃合同享有的準(zhǔn)物權(quán)。
【法律依據(jù)】
《民法典》
第七百二十六條 出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。
出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。
張益銘律師
北京市兩高律師事務(wù)所高級(jí)合伙人，法律碩士。先后畢業(yè)于中央財(cái)經(jīng)大學(xué)、北京理工大學(xué)。注重理論與實(shí)踐相結(jié)合，經(jīng)辦案件三百余件，具有豐富的庭審經(jīng)驗(yàn)，致力于提供精準(zhǔn)化、專業(yè)化的法律服務(wù)，維護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益。
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