為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。

案件梳理

當(dāng)事人關(guān)系

李華、王芳：夫妻，共同作為買受人

丙公司（某發(fā)展公司）：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，出賣人

董某：丙公司銷售人員

涉案房屋情況

B 座房屋：位于通州區(qū)，備案總價(jià) 460.93 萬元，雙方約定優(yōu)惠后總價(jià) 374.1214 萬元

關(guān)鍵事實(shí)

合同簽訂與承諾：

2023 年 6 月 10 日簽訂《認(rèn)購書》《預(yù)售合同》及《協(xié)議書》，約定首付 20%（75.1214 萬元），剩余房款分期支付

銷售人員董某在簽約前承諾“簽約后 6 個(gè)月內(nèi)無理由退房”，并通過微信、現(xiàn)場溝通等方式確認(rèn)

《協(xié)議書》約定無理由退房需滿足“付清全部房款” 等 6 項(xiàng)條件，但董某稱 “可當(dāng)它不存在”

履行與爭議：

李華、王芳支付首期房款75.1214 萬元

2023 年 9 月 7 日，因項(xiàng)目施工風(fēng)險(xiǎn)，原告主張行使 “6 個(gè)月無理由退房” 權(quán)利，遭開發(fā)商拒絕

開發(fā)商抗辯稱原告未付清房款，不符合《協(xié)議書》約定的退房條件

訴訟請(qǐng)求：

要求退還購房款75.1214 萬元

開發(fā)商反訴主張?jiān)嬗馄诟犊钸`約金

爭議焦點(diǎn)

“6 個(gè)月無理由退房” 承諾的法律效力：

口頭承諾與書面《協(xié)議書》沖突時(shí)，應(yīng)以何為準(zhǔn)？

銷售人員的承諾是否構(gòu)成合同條款？

合同解除權(quán)的行使條件：

原告未付清房款，是否影響無理由退房權(quán)利？

《協(xié)議書》中“付清全部房款” 等條件是否有效？

案件分析

一、口頭承諾的合同效力

要約邀請(qǐng)vs 要約：董某作為開發(fā)商銷售人員，其 “6 個(gè)月無理由退房” 承諾具體明確，且對(duì)購房決策有重大影響，構(gòu)成合同條款（《民法典》第 496 條）

書面協(xié)議的效力限制：《協(xié)議書》中“付清全部房款” 等條件實(shí)質(zhì)剝奪了原告的主要權(quán)利，且開發(fā)商未履行提示說明義務(wù)，該條款無效（《民法典》第 497 條）

二、合同解除權(quán)的成立與行使

解除權(quán)條件：雙方通過口頭約定明確“簽約后 6 個(gè)月內(nèi)無理由退房”，原告在約定期限內(nèi)（2023 年 9 月 7 日）提出退房，符合解除條件

通知生效時(shí)間：原告通過微信向銷售人員、郵箱向開發(fā)商送達(dá)解除通知，合同自2023 年 9 月 28 日起解除（《民法典》第 565 條）

裁判結(jié)果

合同解除與購房款退還：

確認(rèn)《預(yù)售合同》于2023 年 9 月 28 日解除

丙公司退還購房款75.1214 萬元及資金占用損失

反訴請(qǐng)求駁回：

開發(fā)商主張的逾期付款違約金因合同已解除而不成立

案件啟示

銷售承諾的法律風(fēng)險(xiǎn)：

開發(fā)商對(duì)銷售人員的職務(wù)行為承擔(dān)責(zé)任，口頭承諾可能構(gòu)成合同義務(wù)

書面協(xié)議若限制主要權(quán)利，需盡到顯著提示說明義務(wù)

無理由退房的實(shí)務(wù)要點(diǎn)：

明確約定解除權(quán)期限與條件，避免口頭約定與書面條款沖突

購房者需在約定期限內(nèi)以書面形式主張權(quán)利

本案通過區(qū)分口頭承諾與書面條款的效力、審查格式條款公平性，明確了開發(fā)商銷售承諾的法律邊界。