為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。

案件梳理

當(dāng)事人關(guān)系

周明：原告（買受人）

趙某：共同借款人（周明配偶，未到庭，同意原告訴求）

甲公司：被告（開發(fā)商）

乙銀行：第三人（貸款銀行）

涉案房屋情況

一號(hào)房屋：位于大興區(qū)，總房款3370580 元（含補(bǔ)差款），其中首付 1700580 元，貸款 1670000 元。

關(guān)鍵事實(shí)

合同簽訂與履行：

2017 年 2 月，周明與甲公司簽訂《商品房預(yù)售合同》，約定甲公司應(yīng)在交房及收齊過(guò)戶資料后 720 日內(nèi)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記，逾期可退房（需在期限屆滿后 30 日內(nèi)書面提出）；

2018 年 9 月，周明、趙某與乙銀行簽訂《個(gè)人購(gòu)房借款 / 擔(dān)保合同》，貸款 167 萬(wàn)元支付給甲公司，周明按月還款；

甲公司至今未取得大產(chǎn)權(quán)，無(wú)法辦理過(guò)戶，且挪用契稅等費(fèi)用，衛(wèi)某主張解除合同。

被告抗辯與第三人意見(jiàn)：

甲公司：以“退房期限已過(guò)”“行業(yè)困境” 為由拒絕解除，稱未辦證因稅務(wù)爭(zhēng)議，暫時(shí)無(wú)法解決；

乙銀行：主張借款合同糾紛由北京仲裁委管轄，法院無(wú)權(quán)處理，若解除合同需明確周明還款責(zé)任。

爭(zhēng)議證據(jù)與數(shù)據(jù)：

周明提交監(jiān)管局意見(jiàn)書，證明乙銀行在貸款中存在違規(guī)；

截至2024 年 7 月，周明已還貸款本金 854290.22 元、利息 381400.10 元，剩余貸款余額 815709.78 元（含逾期本息）。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)

法院對(duì)借款合同糾紛的主管權(quán)：

原告主張：商品房合同與借款合同關(guān)聯(lián)密切，法院應(yīng)一并審理。

乙銀行抗辯：借款合同約定仲裁條款，法院無(wú)管轄權(quán)。

商品房預(yù)售合同是否符合解除條件：

原告主張：甲公司逾期辦證超3 年，構(gòu)成根本違約，享有法定解除權(quán)。

甲公司抗辯：退房期限已過(guò)，且行業(yè)困境下應(yīng)繼續(xù)履行。

借款合同能否一并解除及責(zé)任承擔(dān)：

原告主張：商品房合同解除導(dǎo)致借款合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，應(yīng)一并解除，由甲公司承擔(dān)剩余貸款。

乙銀行主張：借款合同糾紛需仲裁，若解除需周明承擔(dān)還款責(zé)任。

案件分析

一、法院主管權(quán)與仲裁條款的適用

基礎(chǔ)法律關(guān)系的關(guān)聯(lián)性：

商品房合同是借款合同的前提，二者不可分割，法院審理主合同糾紛時(shí)可一并處理從合同爭(zhēng)議（《民事訴訟法》第136 條）；

乙銀行以仲裁條款排除法院管轄的抗辯不成立，因本案核心爭(zhēng)議為商品房合同解除，借款合同解除屬衍生問(wèn)題，法院可依職權(quán)審查。

二、商品房預(yù)售合同的法定解除權(quán)

約定解除權(quán)與法定解除權(quán)的競(jìng)合：

雖約定退房期限已過(guò)，但甲公司逾期辦證持續(xù)超3 年，且無(wú)明確解決期限，導(dǎo)致周明無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)，構(gòu)成《民法典》第 563 條 “遲延履行致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)” 的法定解除情形；

甲公司以“行業(yè)困境” 抗辯不成立，因違約行為與行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)直接因果關(guān)系。

三、借款合同的解除依據(jù)與責(zé)任劃分

擔(dān)保貸款合同的附屬性：

根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第20 條，主合同解除后，借款合同目的落空，應(yīng)予解除；

合同解除后，甲公司需返還購(gòu)房款及貸款本息，乙銀行不得再向周明主張還款責(zé)任（含解除后的逾期本息）。

四、損失計(jì)算與責(zé)任承擔(dān)

利息損失的起算點(diǎn)：

首付利息自付款憑證日期（2019 年 8 月 23 日）起算，按 LPR 標(biāo)準(zhǔn)支持，體現(xiàn)對(duì)違約方的懲罰；

甲公司挪用契稅等行為雖未直接認(rèn)定，但違約狀態(tài)持續(xù)可作為綜合考量因素。

裁判結(jié)果

合同解除時(shí)間：

確認(rèn)周明與甲公司的《商品房預(yù)售合同》于2024 年 6 月 7 日解除；

確認(rèn)周明、趙某與乙銀行的《個(gè)人購(gòu)房借款/ 擔(dān)保合同》于同日解除。

財(cái)產(chǎn)返還與責(zé)任承擔(dān)：

甲公司返還周明首付1700580 元及利息（自 2019 年 8 月 23 日起按 LPR 計(jì)算）；

甲公司向周明支付已償還的貸款本息（以銀行核算為準(zhǔn)）；

甲公司向乙銀行支付剩余貸款本息（含解除后的逾期部分）。

案件啟示

約定解除權(quán)與法定解除權(quán)的銜接：

即使超過(guò)約定退房期限，若違約方行為導(dǎo)致合同目的永久落空，買受人仍可行使法定解除權(quán)。

仲裁條款對(duì)法院主管權(quán)的限制：

主從合同爭(zhēng)議可合并審理時(shí)，法院對(duì)從合同糾紛具有有限審查權(quán)，無(wú)需受仲裁條款完全排除。

開發(fā)商根本違約的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：

逾期辦證超合理期限（如3 年以上）且無(wú)明確履行計(jì)劃，可直接認(rèn)定為 “致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)”。

擔(dān)保貸款合同的解除后果：

主合同解除后，開發(fā)商需直接向銀行承擔(dān)剩余貸款償還責(zé)任，買受人不再作為還款主體。