BOOK
以下正文
不知道大家有沒有相同的感受？
今年照母山的二手房似乎沒有以往那么高的熱度了？
01
前幾個月我發(fā)了一篇關(guān)于“照母山某樓盤成交價竟然跌破萬元線”的推文，那篇推文的重點是“二手房成交量最高的樓盤”，但如果把這個定語去掉，那照母山今年其實還有很多很多房價暴跌的記錄。
比如今年八月份，照母山萬科城成交了一套建面80+㎡的小戶型，這套房的成交單價只有8400+/㎡。要知道，這個樓盤在2021年頂峰時期，同戶型最高成交價可達19000+/㎡。2021年的上半年的時候，萬科城同戶型的成交價都在16000+/㎡左右。而到今年四季度，萬科城最新的成交均價只有10300+/㎡。
三年時間均價5000+/㎡的跌幅其實放到現(xiàn)在也不算什么大新聞，但吊詭的是，萬科城的均價并不是像區(qū)域那樣在三年間持續(xù)下跌，而是突然在今年出現(xiàn)了斷崖式的下跌！
以貝殼二手房數(shù)據(jù)為例 ——
2021年萬科城成交均價15600+㎡
2022年萬科城成交均價15200+㎡
2023年萬科城成交均價14700+/㎡
但到了2024年，萬科城二手房的成交均價已經(jīng)跌到了11034元/㎡！
更詭異的是，整個照母山板塊的成交價走勢也和萬科城如出一轍。
2021-2023年間，照母山板塊的二手房成交均價只下跌了400元/㎡左右，成交均價一直保持在18000元/㎡左右的高位。但也是在今年，照母山二手房的成交均價突然出現(xiàn)了斷崖式的下跌，從17800+/㎡下跌到了15721元/㎡。僅僅只用了一年的時間，房價就跌回了2018年！
數(shù)據(jù)截止至12月初
02
出于好奇，我看了一下貝殼平臺今年照母山板塊的二手房成交數(shù)據(jù)。
現(xiàn)在的照母山，二手房內(nèi)部分化極其明顯。
品質(zhì)改善相對保值；
而純粹的剛需剛改則只能被迫陷入價格戰(zhàn)。
照母山板塊各面積段貝殼成交均價分別是 ——
兩房13316元/㎡；
三房14827元/㎡；
四房18533元/㎡；
五房及以上21717元/㎡。
正如數(shù)據(jù)所示，今年照母山板塊跌幅最高的基本都是剛需剛改類的小戶型。
比如萬科城和悅峰在今年都暴跌了超過20%，這兩個樓盤是除了特殊樓盤（如去年無成交記錄/今年成交以公寓為主）以外照母山今年跌幅最高的兩個樓盤！
其余如凡爾賽領(lǐng)館一期組團、康田蔚藍海的D區(qū)高層組團跌幅也都在20%左右。而幾個樓盤近期的成交均價更是已經(jīng)徘徊在10000元/㎡左右。按照這個趨勢下去，重慶二手房最火熱的照母山板塊，或許也將會出現(xiàn)成交均價跌破10000元/㎡的樓盤了。
包括上述幾個樓盤在內(nèi)，照母山今年有25個樓盤及組團成交價跌幅超15%！
照母山貝殼平臺二手住宅成交統(tǒng)計
數(shù)據(jù)截止至12月初
這些樓盤普遍都是剛需類的小區(qū)，反而是單價最高的壹號半島、舜山府、蘭亭序、悅水岸之類的品質(zhì)小區(qū)，在今年還有不同程度的漲幅。
03
照母山板塊重點開發(fā)周期主要在2013年-2021年：
2017年底軌道五號線一期北段通車、2020年西附照母山空降并于同年9月啟動了首屆招生工作、2021年光環(huán)商業(yè)正式開業(yè)，自此照母山也正式進入了全盛時期。
如今照母山板塊的房產(chǎn)價值也主要圍繞上述三個重點配套展開。
在過去的這些年里，照母山的二手房經(jīng)歷過兩輪漲幅：
第一輪是2017-2018年重慶樓市的普漲階段，二手房成交價一路從8000+/㎡飆升到15000+/㎡；而第二輪漲幅是被有著七龍珠之稱的西附空降所點燃，并在2021年兩集中土拍火爆后達到巔峰。
從2021年開始，照母山才正式成為肩兩濱一嘴的二手房價值高地。但隨著越來越多的新區(qū)出現(xiàn)，照母山的劣勢也逐漸暴露：
①天然地貌的制約
由于天然地貌的限制，照母山板塊除了重光區(qū)域以外，絕大多數(shù)區(qū)域的居民出行都不算便利。而公共交通軌道5號線對于大板塊聚居區(qū)的覆蓋能力也非常有限，即便是未來有了15號線的加密，這一問題也很難有質(zhì)的變化。
這恐怕也是照母山如今不少剛需高層價格暴跌的主要因素，當然最重要的前提還是此前兩輪漲幅之后的高單價。
②城市界面次新但品質(zhì)一般
照母山板塊許多樓盤都有一個很明顯的特征，即是高低配的現(xiàn)象比較常見，一個大社區(qū)內(nèi)部甚至可以同時存在別墅、大平層、洋房、小高層等多重物業(yè)形態(tài)的堆疊。外加上照母山早期規(guī)劃的密度較高、高層建筑較多，讓板塊內(nèi)不少改善型洋房的舒適性大打折扣。
上述問題，在重慶后續(xù)新區(qū)規(guī)劃限容、限高后變得尤為明顯。而后續(xù)風(fēng)靡的公建化玻璃幕墻與第四代住宅更讓照母山不少改善樓盤都略顯陳舊。
但說到底，這些問題在很多城市、很多版塊也都存在。真正歸結(jié)原因，無非還是供應(yīng)量過大的緣故。供過于求，才導(dǎo)致了日趨嚴重的內(nèi)卷。
最近兩年禮嘉和中央公園二手房市場的崛起，更是分流了不少照母山的購房需求。尤其是中央公園板塊，今年中央公園板塊貝殼平臺的二手房成交量已經(jīng)超過了800套，這個總量是中央公園板塊在貝殼平臺上二手房成交量的新峰值。
被無數(shù)人詬病的中央公園，二手房的成交量正在逼近照母山。
數(shù)據(jù)截止至12月初
但隨著大北區(qū)的居住氛圍逐漸沉淀，照母山的地段優(yōu)勢在未來依舊是不可復(fù)制的核心價值。而對于剛需業(yè)主而言，照母山的吸引力恐怕也會隨著時間逐漸消散。
文丨重慶樓云社作者丨山城的小年輕
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