人民法院案例庫：次買受人能否排除對(duì)未登記在被執(zhí)行人名下不動(dòng)產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行？
次買受人在查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同并合法占有該不動(dòng)產(chǎn)，已支付全部?jī)r(jià)款且非因次買受人自身原因未辦理過戶登記的，可排除強(qiáng)制執(zhí)行。
閱讀提示：
人民法院案例庫是收錄經(jīng)最高人民法院審核認(rèn)為對(duì)類案具有參考示范價(jià)值的權(quán)威案例，包括指導(dǎo)性案例和參考案例。最高法院要求，法官在審理案件時(shí)必須檢索查閱案例庫，參考入庫同類案例作出裁判。這對(duì)于促進(jìn)統(tǒng)一裁判規(guī)則和尺度，避免“同案不同判”，保障法律正確、統(tǒng)一適用無疑具有重要意義。
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的適用條件是“買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議”。實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)次買受人對(duì)未登記在被執(zhí)行人（二手出賣人）名下的不動(dòng)產(chǎn)提起執(zhí)行異議之訴，是否可以參照適用這條規(guī)定？李營營律師團(tuán)隊(duì)長(zhǎng)期專注研究與執(zhí)行有關(guān)業(yè)務(wù)的問題，并形成系列研究成果陸續(xù)發(fā)布。本期，我們以重慶市高級(jí)人民法院處理的執(zhí)行異議之訴案件為例，與各位讀者分享法院審理類似案件的思路。
裁判要旨：
不動(dòng)產(chǎn)連環(huán)交易中，次買受人對(duì)未登記在被執(zhí)行人（二手出賣人）名下的不動(dòng)產(chǎn)提起執(zhí)行異議之訴，人民法院可以參照適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，審查次買受人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。次買受人與被執(zhí)行人在不動(dòng)產(chǎn)查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同并已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)，在次買受人已支付全部?jī)r(jià)款且非因次買受人自身原因未辦理過戶登記的情況下，次買受人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)享有的民事權(quán)益足以排除對(duì)一般金錢債權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行。
案件簡(jiǎn)介：
1、2016年8月，陳某與某房地產(chǎn)公司簽訂商品房預(yù)售合同，購買案涉房屋并備案，但因開發(fā)商未辦理產(chǎn)權(quán)初始登記，房屋未轉(zhuǎn)移登記至陳某名下。
2、2018年4月，陳某與雷某簽訂房屋買賣合同，約定陳某將案涉房屋出賣給雷某，雷某于當(dāng)日支付了房款，另扣除3萬元待陳某協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記后付清。
3、2019年8月，任某因陳某欠付工程款提起訴訟，法院作出調(diào)解書，確認(rèn)陳某應(yīng)支付任某工程款28萬元。
4、之后，陳某未履行調(diào)解書，任某申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，法院查封案涉房屋。雷某對(duì)此提出執(zhí)行異議，并向法院交納了剩余房款3萬元，法院審查后裁定中止了對(duì)案涉房屋的執(zhí)行。任某對(duì)該裁定不服，遂提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求法院撤銷中止裁定，繼續(xù)執(zhí)行原裁定。
5、2021年3月22日，重慶市開州區(qū)法院一審判決駁回任某訴訟請(qǐng)求，認(rèn)為雷某符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》）第二十八條的要件，對(duì)案涉房屋享有權(quán)利且足以排除任某的強(qiáng)制執(zhí)行。宣判后，任某不服，提起上訴。
6、2021年11月18日，重慶市第二中級(jí)人民法院二審判決撤銷一審判決，準(zhǔn)許對(duì)案涉房屋的執(zhí)行。雷某不服二審判決，向重慶市高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹?，被駁回后，又向重慶市人民檢察院第二分院申訴，重慶市人民檢察院向重慶市高級(jí)人民法院提起抗訴，重慶市高級(jí)人民法院依法提審。
7、2023年12月14日，重慶市高級(jí)人民法院再審判決撤銷二審判決，維持一審判決。
案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)：
雷某對(duì)案涉房屋是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益？
重慶市高級(jí)人民法院裁判要點(diǎn)：
1、在不動(dòng)產(chǎn)連環(huán)交易中，次買受人對(duì)未登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提起執(zhí)行異議之訴的案件，可以參照適用《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條。
重慶市高級(jí)人民法院認(rèn)為，《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條實(shí)質(zhì)上解決的是一般購房人與申請(qǐng)執(zhí)行人圍繞被執(zhí)行房屋發(fā)生權(quán)益沖突時(shí)，對(duì)符合特定條件的購房人予以特殊保護(hù)的問題。而本案執(zhí)行標(biāo)的也為房屋，案件的核心在于判斷房屋次買受人與申請(qǐng)執(zhí)行人分別對(duì)案涉房屋享有的民事權(quán)益何者更值得給予特殊保護(hù)。二者所要解決的問題具有相似性，為此，在規(guī)則的適用上可以參照。
執(zhí)行異議是執(zhí)行異議之訴的前置程序，雖然兩者分別隸屬執(zhí)行程序和審判程序，但二者相互關(guān)聯(lián)。在專門的執(zhí)行異議之訴司法解釋出臺(tái)前，法院審理執(zhí)行異議之訴參照適用《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》，正是基于兩者關(guān)聯(lián)性和共通性的考慮。如果以案涉房屋未登記在被執(zhí)行人名下為由，認(rèn)定本案不宜參照適用《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條，而在執(zhí)行中又將案涉房屋作為被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)推進(jìn)執(zhí)行，將造成同一財(cái)產(chǎn)從權(quán)利外觀角度否認(rèn)屬于被執(zhí)行人，但又從實(shí)際執(zhí)行角度承認(rèn)作為被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)執(zhí)行的矛盾，司法裁判的內(nèi)在法理與邏輯難以統(tǒng)一。因此，本案可以參照適用《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定。
2、次買受人雷某符合《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，對(duì)案涉房屋享有物權(quán)期待權(quán)。
重慶市高級(jí)人民法院認(rèn)為，《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條的條文主旨是“關(guān)于無過錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)條件”，具體包括四個(gè)條件：在法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；在法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照法院的要求交付執(zhí)行；非因買受人自身原因未辦理過戶登記。本案中，次買受人雷某與被執(zhí)行人陳某簽訂房屋買賣合同的時(shí)間是房屋被查封之前，且該合同已經(jīng)法院確認(rèn)有效，符合第一個(gè)要件；次買受人提交的天然氣供用合同等證據(jù)，足以證明其實(shí)際占有案涉房屋，符合第二個(gè)要件；次買受人已按約定支付房款，并將房屋尾款作為被執(zhí)行人債權(quán)交付執(zhí)行，符合第三個(gè)要件；次買受人購房時(shí)，開發(fā)商尚未辦理產(chǎn)權(quán)初始登記，次買受人無法將案涉房屋過戶登記至自己名下，屬于非因其自身原因未辦理過戶登記的情形，符合第四個(gè)要件。因此，本案次買受人雷某符合《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，可以認(rèn)定其對(duì)案涉房屋享有物權(quán)期待權(quán)。
3、次買受人雷某的權(quán)益足以排除強(qiáng)制執(zhí)行。
重慶市高級(jí)人民法院認(rèn)為，本案中次買受人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有物權(quán)期待權(quán)，但該權(quán)利并非當(dāng)然能排除其他債權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行，還需在判斷雙方權(quán)利性質(zhì)的基礎(chǔ)上，確定何者權(quán)利更值得保護(hù)。申請(qǐng)執(zhí)行人任某申請(qǐng)執(zhí)行的權(quán)利基礎(chǔ)是一般金錢債權(quán)，次買受人與被執(zhí)行人簽訂房屋買賣合同后，也取得了要求被執(zhí)行人交付房屋、辦理過戶的請(qǐng)求權(quán)，該請(qǐng)求權(quán)在性質(zhì)上屬于合同債權(quán)。從權(quán)利屬性上講，次買受人的請(qǐng)求權(quán)與申請(qǐng)執(zhí)行人的一般金錢債權(quán)并無孰優(yōu)孰劣之分。但次買受人已支付了全部房款并實(shí)際占有使用房屋，其基于合同的一般請(qǐng)求權(quán)已轉(zhuǎn)化為對(duì)房屋的物權(quán)期待權(quán)，該權(quán)利雖不屬于物權(quán)，但已具備物權(quán)占有、使用等實(shí)質(zhì)性要素，次買受人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的所享有的權(quán)利內(nèi)容和效力已超過申請(qǐng)執(zhí)行人的一般金錢債權(quán)，更值得予以保護(hù)。
綜上所述，重慶市高級(jí)人民法院認(rèn)為，次買受人雷某符合《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，對(duì)案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。
案例來源：
人民法院案例庫：《任某訴雷某申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴案》[案號(hào)：重慶市高級(jí)人民法院(2023)渝民再275號(hào)]，入庫編號(hào)：2023-16-2-471-004。
實(shí)戰(zhàn)指南：
1、《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的適用條件是“買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議”。司法實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)次買受人對(duì)未登記在被執(zhí)行人（二手出賣人）名下的不動(dòng)產(chǎn)提起執(zhí)行異議之訴，是否可以參照適用前述規(guī)定，存在較大爭(zhēng)議。本案經(jīng)過一審、二審和兩次再審，重慶市高級(jí)人民法院最終明確，次買受人對(duì)未登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提起執(zhí)行異議之訴時(shí)參照適用《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條，為類案糾紛解決提供了參考。
2、在此，我們建議申請(qǐng)執(zhí)行人全面調(diào)查被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)狀況，重點(diǎn)關(guān)注未登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際權(quán)屬。如果遇到買受人或者次買受人主張排除強(qiáng)制執(zhí)行，申請(qǐng)執(zhí)行人可以從《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》規(guī)定的四要件尋找抗辯的突破口，如合同真實(shí)性、占有時(shí)間、未過戶原因等。我們也建議購房者在購買未登記在出賣人名下的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，注意督促出賣人盡快完成登記及過戶手續(xù)。同時(shí)購房者也要妥善保存買賣合同、付款憑證、占有證明等證據(jù)，以應(yīng)對(duì)未來可能發(fā)生的房產(chǎn)被執(zhí)行的情況。
法律規(guī)定：
1、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百零九條：“案外人或者申請(qǐng)執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應(yīng)當(dāng)就其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任?！?/p>
2、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十一條：“對(duì)申請(qǐng)執(zhí)行人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決準(zhǔn)許執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的；（二）案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決駁回訴訟請(qǐng)求?！?/p>
3、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！?/p>
在檢索大量類案的基礎(chǔ)上，北京李營營律師團(tuán)隊(duì)總結(jié)相關(guān)裁判規(guī)則如下，供讀者參考：
1、以房抵債協(xié)議合法有效且已經(jīng)實(shí)際占有的，可優(yōu)先于普通債權(quán)排除執(zhí)行。
案例一：《龍口市某某融資擔(dān)保有限公司、煙臺(tái)某某企業(yè)集團(tuán)股份有限公司等申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴案》[最高人民法院(2024)最高法民申3586號(hào)]
最高人民法院認(rèn)為，以物抵債協(xié)議的性質(zhì)確實(shí)存在債務(wù)更新還是新債清償?shù)膮^(qū)別。但不論是債務(wù)更新還是新債清償，只要新的債務(wù)被實(shí)際履行，其后果一樣，都是所有債務(wù)的消滅。如果在案涉不動(dòng)產(chǎn)被查封之前，受讓人已經(jīng)從一般債權(quán)人身份變更為該不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際權(quán)利人，即已符合《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的四項(xiàng)條件，則其權(quán)利應(yīng)優(yōu)先于一般金錢債權(quán)，可以排除一般金錢債權(quán)就案涉不動(dòng)產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行。
2、借名購房系真實(shí)存在且已合法占有房產(chǎn)的，可優(yōu)于普通債權(quán)排除執(zhí)行。
案例二：《陳武平、羅士奇再審審查與審判監(jiān)督案》[最高人民法院(2021)最高法民申3543號(hào)]
最高人民法院認(rèn)為，羅士奇與陶慧君之間存在借名購房關(guān)系，羅士奇也提供證據(jù)證明其系案涉房屋實(shí)際出資人及占有人，案涉房屋因尚未還清銀行貸款未及時(shí)變更產(chǎn)權(quán)登記。且羅士奇通過借名買房，將真實(shí)物權(quán)登記于陶慧君名下，并非為了規(guī)避法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定或國家、地方政府限購政策，亦不違背公序良俗，符合《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國物權(quán)法>若干問題的解釋（一）》第二條之規(guī)定，當(dāng)物權(quán)登記與實(shí)際權(quán)利狀況不符時(shí)，以實(shí)際權(quán)利狀況為依據(jù)認(rèn)定事實(shí)的情形。故二審判決據(jù)此認(rèn)定羅士奇為案涉房屋實(shí)際權(quán)利人，享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，適用法律并無不當(dāng)。
專業(yè)背景介紹：李營營，北京云亭律師事務(wù)所高級(jí)合伙人，北京企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防控研究會(huì)第二屆理事會(huì)理事，畢業(yè)于中國社會(huì)科學(xué)院研究生院，民商法碩士（公司法方向），專注于民商事訴訟與仲裁、商業(yè)秘密民事與刑事、保全與執(zhí)行等實(shí)務(wù)領(lǐng)域，在最高人民法院、各省級(jí)高級(jí)人民法院成功辦理多起重大疑難復(fù)雜案件，辦理案件標(biāo)的金額超過百億元。在民事?lián)I(yè)務(wù)領(lǐng)域，李營營律師長(zhǎng)期帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)扎根深入研究擔(dān)保與反擔(dān)保訴訟案件相關(guān)的法律問題和裁判規(guī)則。在擔(dān)保與反擔(dān)保領(lǐng)域，李營營律師根據(jù)長(zhǎng)期深入研究專項(xiàng)領(lǐng)域的積累成果，形成了近百篇專業(yè)研究文章，在交出版社陸續(xù)出版成書的同時(shí)在平臺(tái)上進(jìn)行發(fā)布，希望讀者能夠更多了解擔(dān)保與反擔(dān)保知識(shí)，避免使自己合法權(quán)益收到損害。同時(shí)，李營營律師辦理多件大額擔(dān)保案件，并取得良好效果。在商業(yè)秘密非訴項(xiàng)目方面，李營營律師團(tuán)隊(duì)可以有效協(xié)助企業(yè)完成與商業(yè)秘密相關(guān)的融資、債轉(zhuǎn)等業(yè)務(wù)。李營營律師團(tuán)隊(duì)深耕知識(shí)產(chǎn)權(quán)民事糾紛和刑事犯罪領(lǐng)域多年，對(duì)涉知識(shí)產(chǎn)權(quán)（尤其是商業(yè)秘密）相關(guān)法律問題均有深入研究。李營營律師代理的多起知識(shí)產(chǎn)權(quán)民事案件獲得判決的勝訴結(jié)果，代理多起客戶作為原告成功爭(zhēng)取法院3倍懲罰性賠償，代理客戶成功取得2.02億元賠償金額（該案是我國目前商業(yè)秘密案件中判賠金額最高的商業(yè)秘密民事案件，超過此前判賠金額最高的香蘭素案件1.59億元）代理的多起被告客戶成功爭(zhēng)取法院判定不構(gòu)成侵權(quán)、成功解封全部查封的勝訴結(jié)果，代理多起被害企業(yè)成功啟動(dòng)刑事立案、刑事追訴、成功爭(zhēng)取犯罪分子得到刑事處罰結(jié)果；代理多起被告人/被告單位處理的涉商業(yè)秘密犯罪刑事案件也取得了無罪、檢察院決定不予追訴的良好效果。2023年，李營營律師代理的商業(yè)秘密民事案件入選某高級(jí)人民法院知識(shí)產(chǎn)權(quán)白皮書。2024年4月，李營營律師全程代理的商業(yè)秘密民事案件被最高人民法院評(píng)為典型案例。2024年4月，李營營律師全程代理的另一起商業(yè)秘密民事案件（代理原告）被某省高級(jí)人民法院評(píng)為省內(nèi)唯一一件判賠額最高的案件。同時(shí)，李營營律師在商業(yè)秘密體系建設(shè)領(lǐng)域，也具有豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)。協(xié)助多家企業(yè)客戶完成企業(yè)商業(yè)秘密保密體系運(yùn)行情況的法律盡職調(diào)查，成功為多家企業(yè)客戶建設(shè)完善的商業(yè)秘密保密體系。在民商事爭(zhēng)議解決領(lǐng)域，李營營律師主辦大量重大疑難復(fù)雜案件，多次成功爭(zhēng)取法院支持客戶訴訟請(qǐng)求、二審改判等結(jié)果，得到眾多客戶的一致好評(píng)和肯定。在保全與執(zhí)行領(lǐng)域，李營營律師主辦了大量難度較大的執(zhí)行案件，例如：疫情封控期間，在一周內(nèi)代理客戶保全被告數(shù)億現(xiàn)金；代理客戶成功撤銷法院凍結(jié)企業(yè)工商信息；代理客戶成功撤銷法院已經(jīng)完成的拍賣行為；代理客戶成功阻擋申請(qǐng)執(zhí)行人拍賣土地、廠房，最終爭(zhēng)取執(zhí)行和解的圓滿效果。截至目前，李營營律師在“法客帝國”“民商事裁判規(guī)則”“保全與執(zhí)行”等公眾號(hào)發(fā)表與商業(yè)秘密、公司實(shí)務(wù)、保全與執(zhí)行等話題相關(guān)專業(yè)文章百余篇，多篇文章被最高人民法院和各地法院轉(zhuǎn)載，廣受業(yè)內(nèi)人士好評(píng)。2022年，李營營律師結(jié)合多年來辦理大量執(zhí)行審查類相關(guān)業(yè)務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，以真實(shí)案例為導(dǎo)向，對(duì)各種業(yè)務(wù)場(chǎng)景下的主要法律問題、典型裁判規(guī)則、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略和解決方案建議進(jìn)行類型化匯總和歸納，合著出版《保全與執(zhí)行：執(zhí)行異議與執(zhí)行異議之訴實(shí)戰(zhàn)指南》。接下來，李營營律師團(tuán)隊(duì)會(huì)陸續(xù)出版商業(yè)秘密訴訟實(shí)戰(zhàn)的相關(guān)書籍、技術(shù)合同糾紛實(shí)戰(zhàn)相關(guān)書籍，以更好服務(wù)客戶。
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