3月25日上午，2025年番禺區(qū)土地招商服務(wù)推介會(huì)公布了21宗優(yōu)質(zhì)地塊，總面積超過189.9公頃。
新增地塊主要涉及蓮花山、市橋、番禺廣場(chǎng)、廣州新城、漢溪長(zhǎng)隆、鐘村、南浦等熱門地塊，包括商業(yè)地塊和住宅地塊。
從推介會(huì)公布的地塊看，今年番禺有約14宗宅地推出，主要分布在蓮花灣、廣州新城、番禺廣場(chǎng)等板塊。
這意味著，除了目前在售和即將入市的新項(xiàng)目，番禺未來兩年將有大量的新規(guī)住宅項(xiàng)目推出，將開啟一觸即發(fā)的“搶客戶”大戰(zhàn)。
01
通通4字頭的新規(guī)產(chǎn)品
近日，位于番禺廣場(chǎng)板塊的綠城玉海棠開放美學(xué)生活館及樣板房。
項(xiàng)目只有兩棟31-32層高住宅，總貨量約220套。產(chǎn)品以改善四房為主，面積涵蓋105㎡、118㎡、138㎡，使用率超過110%。所有戶型均為南向四空間、主臥270°飄窗。（早期文章：番禺搶跑開門紅，綠城+龍湖震撼入市）
項(xiàng)目吹風(fēng)價(jià)4.3-4.6萬(wàn)/㎡，并不便宜，但在這種成熟商業(yè)、地鐵上蓋的配套周邊，小體量項(xiàng)目以“產(chǎn)品不多”為噱頭，或能吸引部分番禺本地人買單。
綠城玉海棠緊鄰番禺廣場(chǎng)地鐵站，距離僅約50米，且匯聚了3號(hào)線、18號(hào)線、22號(hào)線三條重要地鐵線路，成為連接珠江新城、琶洲等核心區(qū)域的交通樞紐，交通優(yōu)勢(shì)顯著?。
不僅如此，項(xiàng)目還坐擁番禺廣場(chǎng)片區(qū)的成熟配套，同時(shí)其左右兩側(cè)還分別規(guī)劃有永隆綜合體和番禺廣場(chǎng)TOD用地。
項(xiàng)目對(duì)口市橋東興小學(xué)，納入德興小學(xué)教育集團(tuán)管理。（具體以當(dāng)?shù)亟逃块T公布為準(zhǔn)）
番禺另一熱點(diǎn)項(xiàng)目是洛溪島的龍湖亞倫·央璟頌
項(xiàng)目共有5棟32層，主推90㎡、108㎡、128㎡和142㎡產(chǎn)品，約110%使用率，預(yù)計(jì)3月底開銷售中心，吹風(fēng)價(jià)4萬(wàn)+。
2024年12月5日，南通亞倫以總價(jià)12.3億元競(jìng)得該地塊，扣除配建后，實(shí)際樓面價(jià)約1.58萬(wàn)/㎡。后引入龍湖合作開發(fā)。
關(guān)于這個(gè)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，樓主歸納為四點(diǎn)。
一是無敵景觀。洛溪島作為江心之島，擁有得天獨(dú)厚的景觀優(yōu)勢(shì)。此地塊緊鄰三支香水道，高層住宅的居民可以盡情眺望江景，享受無敵視野。
二是交通便捷。該地塊?距離地鐵18號(hào)線沙溪站僅約700米，步行僅需幾分鐘即可抵達(dá)，乘坐3站地鐵便能快速到達(dá)冼村；距離稍遠(yuǎn)的地鐵3號(hào)線廈滘站約1.2公里，乘坐4站地鐵即可輕松抵達(dá)廣州塔。
三是教育資源。地塊配建1所9班幼兒園；距離該地塊約1.5公里的沙滘中學(xué)，有望被納入廣東仲元中學(xué)教育集團(tuán)，成為省一級(jí)名校的成員校?。
四是商業(yè)配套。?地塊毗鄰的麗江明珠酒店（番禺白宮）正處于拆除階段，未來這里將煥然一新，變身為一座規(guī)模宏大的10萬(wàn)㎡非標(biāo)商業(yè)體——容嶼?ISLEMo（南方藝文島岸）。
02
總價(jià)門檻180萬(wàn)，旨在搶占剛需
位于石碁板塊的廣州地鐵地產(chǎn)·瓏曜上城，其配建的九年一貫制中小學(xué)，官宣簽約廣外附，項(xiàng)目營(yíng)銷中心開放后一度引來關(guān)注。
項(xiàng)目體量約68萬(wàn)㎡，首開一期共9棟，項(xiàng)目主推建面約73m2、87-89m2、106m2、130㎡全南向四至五空間，新規(guī)產(chǎn)品得房率130%，項(xiàng)目吹風(fēng)總價(jià)約180萬(wàn)起。
項(xiàng)目距離3號(hào)線石碁?zāi)系罔F站大概600多米，項(xiàng)目自帶4000㎡商業(yè)，屬于3號(hào)線上一個(gè)全新剛需盤，引流海珠、萬(wàn)博等剛需群體。
還有，廣州南站板塊的萬(wàn)科檐嶼城近日也開放展廳。
2024年12月17日，萬(wàn)科以底價(jià)28.8億拿下廣州南站商務(wù)區(qū)三宗宅地，總面積約23萬(wàn)㎡，折合樓面價(jià)約1.1-1.3萬(wàn)/㎡。
萬(wàn)科檐嶼城是南站首個(gè)新規(guī)住宅項(xiàng)目，使用率約127-137%，首推1、9棟，面積段涵蓋77-105㎡三至四房。項(xiàng)目配建36班中小學(xué)與9班幼兒園，目前中小學(xué)已同步在建設(shè)。
商業(yè)方面，南站商務(wù)區(qū)喜街Hey Block街區(qū)現(xiàn)已投入運(yùn)營(yíng)，花城匯廣場(chǎng)正在火熱招商中，ICC環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)預(yù)計(jì)明年投入使用。
03
眾多全新盤，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更激烈
即使今年番禺的新盤一個(gè)接一個(gè)，但其土地供應(yīng)亦保持強(qiáng)勁勢(shì)頭。
從土地招商推介會(huì)看，番禺今年將大力推動(dòng)熱門地塊的入市，未來這些地塊將轉(zhuǎn)化為新規(guī)產(chǎn)品，進(jìn)入市場(chǎng)與現(xiàn)有的存量新盤進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。
根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年2月-3月15日，廣州商品住宅供應(yīng)面積46.15萬(wàn)㎡，成交面積65.85萬(wàn)㎡，其中成交面積對(duì)比去年同期增長(zhǎng)38%。
在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，番禺成交面積9.38萬(wàn)㎡，占廣州11區(qū)成交面積約14%，以第二名排在增城之后。成交均價(jià)3.66萬(wàn)/㎡，供求比0.64，略低于全市平均的0.7。
從成交區(qū)域來看，成交集中在增城、番禺等外圍區(qū)域，價(jià)格與性價(jià)比仍然為購(gòu)房者考慮的關(guān)鍵因素。
從上面四個(gè)新項(xiàng)目的產(chǎn)品看，成熟板塊以剛改群體為主，新片區(qū)則搶占剛需客戶。
現(xiàn)在市面上新推的項(xiàng)目都是新規(guī)產(chǎn)品，然而這些都已經(jīng)不是項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)力。在市場(chǎng)逐漸恢復(fù)信心的環(huán)境下，價(jià)格仍然是客戶選擇樓盤的最大考慮因素。
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