人民法院案例庫：“以房抵債”取得的房屋能否排除強(qiáng)制執(zhí)行？
以房抵債協(xié)議合法有效，且受讓人已經(jīng)實(shí)際占有房屋的，可優(yōu)先于普通債權(quán)排除執(zhí)行。
閱讀提示：
人民法院案例庫是收錄經(jīng)最高人民法院審核認(rèn)為對(duì)類案具有參考示范價(jià)值的權(quán)威案例，包括指導(dǎo)性案例和參考案例。最高法院要求，法官在審理案件時(shí)必須檢索查閱案例庫，參考入庫同類案例作出裁判。這對(duì)于促進(jìn)統(tǒng)一裁判規(guī)則和尺度，避免“同案不同判”，保障法律正確、統(tǒng)一適用無疑具有重要意義。
執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴是目前我國司法實(shí)務(wù)中執(zhí)行救濟(jì)的重要途徑，有助于保護(hù)相關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益。在以房抵債協(xié)議引發(fā)的執(zhí)行異議糾紛中，受讓不動(dòng)產(chǎn)的案外人是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益？李營營律師團(tuán)隊(duì)長期專注研究與執(zhí)行有關(guān)業(yè)務(wù)的問題，并形成系列研究成果陸續(xù)發(fā)布。本期，我們以山西省太原市中級(jí)人民法院處理的執(zhí)行異議案件為例，與各位讀者分享法院審理類似案件的思路。
裁判要旨：
通過以房抵債協(xié)議受讓不動(dòng)產(chǎn)的案外人，若在查封前已簽訂合法有效協(xié)議，案外人對(duì)被執(zhí)行人的債權(quán)合法有效且抵債數(shù)額與房屋實(shí)際價(jià)值相當(dāng)，不存在規(guī)避執(zhí)行情形，且非因案外人自身原因未辦理過戶登記手續(xù)，人民法院可以認(rèn)定案外人享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的實(shí)體權(quán)益。
案件簡介：
1、2014年，太原某融資擔(dān)保公司因追償權(quán)糾紛起訴山西某鋼鐵公司及張某等，法院判決山西某鋼鐵公司償還本息1097萬余元，張某等承擔(dān)連帶保證責(zé)任。
2、2014年9月22日，山西中某鋼融資再擔(dān)保公司依據(jù)另案生效裁判對(duì)張某等申請(qǐng)執(zhí)行，法院查封張某名下案涉房屋。
3、2015年5月28日，張某與山西中某鋼融資再擔(dān)保公司簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定以案涉房屋抵償100萬元債務(wù)，并交付房屋。
4、2017年4月，山西中某鋼融資再擔(dān)保公司將案涉房屋出租給中行某資產(chǎn)管理公司，租期20年。
5、2021年8月30日，太原某融資擔(dān)保公司依據(jù)之前的生效判決向法院申請(qǐng)執(zhí)行，太原市中級(jí)人民法院查封案涉房屋。之后，山西中某鋼融資再擔(dān)保公司提出執(zhí)行異議，主張排除執(zhí)行。
6、2022年7月27日，太原市中級(jí)人民法院裁定中止對(duì)案涉房屋的執(zhí)行。該裁定送達(dá)后，當(dāng)事人均未提起執(zhí)行異議之訴。
案件爭議焦點(diǎn)：
山西中某鋼融資再擔(dān)保公司對(duì)案涉房屋是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益？
太原市中級(jí)人民法院裁判要點(diǎn)：
1、以房抵債協(xié)議合法有效，且案外人與被執(zhí)行人存在到期的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。
太原市中級(jí)人民法院認(rèn)為，案外人山西中某鋼融資再擔(dān)保公司與被執(zhí)行人張某在案涉房屋被查封前存在經(jīng)生效裁判確認(rèn)、合法有效的到期債權(quán)債務(wù)關(guān)系。雙方在案涉房屋被本案執(zhí)行查封前已簽訂書面以房抵債協(xié)議，不存在規(guī)避執(zhí)行或逃避債務(wù)情形，應(yīng)屬合法有效。
2、本案可以參照適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條。
太原市中級(jí)人民法院認(rèn)為，雙方在案涉房屋被本案執(zhí)行查封前已簽訂書面以房抵債協(xié)議，案外人山西中某鋼融資再擔(dān)保公司實(shí)際合法占有涉案房屋。并非因山西中某鋼融資再擔(dān)保公司自身原因未辦理過戶登記，并且以房抵債協(xié)議約定的抵債價(jià)格適當(dāng)。因此參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》）第二十八條規(guī)定，案外人山西中某鋼融資再擔(dān)保公司對(duì)案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。
綜上所述，太原市中級(jí)人民法院認(rèn)為，案外人山西中某鋼融資再擔(dān)保公司對(duì)案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，依法支持其提出的排除對(duì)案涉房屋強(qiáng)制執(zhí)行的主張。
案例來源：
人民法院案例庫：《山西中某鋼融資再擔(dān)保公司與太原某融資擔(dān)保公司案外人執(zhí)行異議案》[案號(hào)：山西省太原市中級(jí)人民法院(2022)晉01執(zhí)異25號(hào)]，入庫編號(hào)：2024-17-5-201-004。
實(shí)戰(zhàn)指南：
1、根據(jù)本期入庫參考案例的觀點(diǎn)，案外人以以房抵債為由請(qǐng)求排除強(qiáng)制執(zhí)行，同時(shí)具備以下七個(gè)條件，人民法院可參照《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，依法支持案外人提出的排除對(duì)案涉房屋強(qiáng)制執(zhí)行的主張：（1）案外人與被執(zhí)行人的債權(quán)債務(wù)已經(jīng)到期；（2）案外人與被執(zhí)行人的債權(quán)債務(wù)關(guān)系在案涉房屋被查封前就已經(jīng)存在，且已經(jīng)生效裁判確認(rèn)、合法有效；（3）雙方在案涉房屋被本案執(zhí)行查封前已簽訂書面以房抵債協(xié)議；（4）以房抵債協(xié)議約定的抵債數(shù)額與房屋實(shí)際價(jià)值相當(dāng)；（5）以房抵債不存在規(guī)避執(zhí)行或逃避債務(wù)的情形；（6）非因案外人自身原因未辦理過戶登記手續(xù)；（6）在本案執(zhí)行依據(jù)生效前且在案涉房屋被查封之前，案外人已實(shí)際合法占有涉案房屋。其中值得注意的是第一點(diǎn)，以物抵債的協(xié)議要在債權(quán)債務(wù)到期后簽訂。在(2021)最高法民終1029號(hào)案件中，最高人民法院明確了這一觀點(diǎn)，即在履行期限屆滿前達(dá)成的以物抵債協(xié)議，較一般金錢債權(quán)不具有優(yōu)先性，無法排除執(zhí)行。
2、在此，我們建議債權(quán)人在接受以物抵債時(shí)，應(yīng)對(duì)債權(quán)債務(wù)關(guān)系進(jìn)行結(jié)算確認(rèn)，核實(shí)抵債資產(chǎn)是否已經(jīng)被查封。債權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面的以物抵債協(xié)議，在接受抵債之后應(yīng)及時(shí)占有不動(dòng)產(chǎn)，更換鑰匙，支付物業(yè)、水電費(fèi)用，并及時(shí)申請(qǐng)辦理房屋過戶登記手續(xù)。如果遇到債務(wù)人的其他債權(quán)人執(zhí)行抵債資產(chǎn)時(shí)，債權(quán)人可以《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條為依據(jù)，及時(shí)提出執(zhí)行異議以及執(zhí)行異議之訴。
法律規(guī)定：
1、《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十八條：“執(zhí)行過程中，案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出書面異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定中止對(duì)該標(biāo)的的執(zhí)行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當(dāng)事人對(duì)裁定不服，認(rèn)為原判決、裁定錯(cuò)誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決、裁定無關(guān)的，可以自裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟。”（本案適用的是2022年1月1日施行的《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十四條）
2、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！?/p>
在檢索大量類案的基礎(chǔ)上，北京李營營律師團(tuán)隊(duì)總結(jié)相關(guān)裁判規(guī)則如下，供讀者參考：
1、《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條可以適用于“以房抵債”的情形。
案例一：《龍口市某某融資擔(dān)保有限公司、煙臺(tái)某某企業(yè)集團(tuán)股份有限公司等申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴案》[最高人民法院(2024)最高法民申3586號(hào)]
最高人民法院認(rèn)為，我國以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效主義為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原則，但實(shí)踐中，亦存在大量簽訂書面合同，甚至已經(jīng)實(shí)際占有相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)，非因不動(dòng)產(chǎn)受讓人自身原因而未對(duì)相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)辦理過戶登記的情況。故《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條在綜合考慮一般債權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)受讓人利益的情況下，對(duì)符合該條四項(xiàng)條件的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)受讓人權(quán)利作出了保護(hù)性規(guī)定，該種保護(hù)不因不動(dòng)產(chǎn)受讓人系通過買賣合同或者以物抵債協(xié)議受讓相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)而不同。不論是債務(wù)更新還是新債清償，只要新的債務(wù)被實(shí)際履行，其后果一樣，都是所有債務(wù)的消滅。如果在案涉不動(dòng)產(chǎn)被查封之前，受讓人已經(jīng)從一般債權(quán)人身份變更為該不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際權(quán)利人，即已符合《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的4項(xiàng)條件，則其權(quán)利應(yīng)優(yōu)先于一般金錢債權(quán)，可以排除一般金錢債權(quán)就案涉不動(dòng)產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行。2、買受人通過“以物抵債”方式取得房屋期待權(quán)的，對(duì)抗買賣合同之外的申請(qǐng)執(zhí)行人權(quán)利不應(yīng)超出舊債的效力范圍。
案例二：《田蕙、中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司貴陽黔靈支行等申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴案》[最高人民法院(2022)最高法民申104號(hào)]
最高人民法院認(rèn)為，執(zhí)行異議之訴的關(guān)鍵實(shí)體問題在于比較執(zhí)行標(biāo)的物上存在的不同類型權(quán)利的效力順位。普通買受人的物權(quán)期待權(quán)雖被賦予“物權(quán)”名義，但畢竟不是既得物權(quán)，其本質(zhì)上仍是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。對(duì)于“以物抵債”所簽訂的房屋買賣合同既要考量所抵債務(wù)是否具有優(yōu)先屬性，更要考量該民事法律行為的真實(shí)意思表示。一般而言，房屋買賣合同作為“以物抵債”實(shí)現(xiàn)方式，雙方的真實(shí)意思表示在于以房屋這一標(biāo)的物的轉(zhuǎn)讓作為舊債清償?shù)姆绞?，不同于?shí)質(zhì)意義上的房屋買賣。在房屋過戶之前，買賣合同所產(chǎn)生的新債并未消滅，致新債舊債并存，故買受人對(duì)抗買賣合同之外的申請(qǐng)執(zhí)行人權(quán)利不應(yīng)超出舊債的效力范圍。
3、受讓人主張的案涉借款未屆清償期，其與債務(wù)人簽訂的以物抵債協(xié)議只具有借款擔(dān)保的性質(zhì)，不具有以物抵債的性質(zhì)，不能通過以物抵債的方式消滅原借款債權(quán)，亦無法據(jù)此排除對(duì)案涉房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。
案例三：《李某屹與西藏信托有限公司、盤錦龍?bào)A房地產(chǎn)開發(fā)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴案》[最高人民法院(2021)最高法民終1029號(hào)]
最高人民法院認(rèn)為，李兆屹提交了武悅出具的《說明》以及2019年3月27日武悅與龍?bào)A公司簽訂的《房屋抵償借款確認(rèn)書》，擬證明2015年8月10日龍?bào)A公司向武悅借款100萬元現(xiàn)金，借款期限為一個(gè)月，借款利息為壹拾萬元的事實(shí)，但李兆屹并未提交武悅出借100萬元現(xiàn)金的來源以及借款協(xié)議等直接證據(jù)佐證上述事實(shí)。雖然武悅與龍?bào)A公司于2015年8月10日簽訂了《房屋買賣合同》和《產(chǎn)權(quán)認(rèn)購協(xié)議書》，武悅、龍?bào)A公司、李兆屹也于2015年9月5日達(dá)成《抵債協(xié)議書》，但此時(shí)李兆屹所主張的上述借款尚未屆清償期，故上述行為也只具有借款擔(dān)保的性質(zhì)，而不具有以物抵債的性質(zhì)。李兆屹不具備《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的排除強(qiáng)制執(zhí)行的條件。
專業(yè)背景介紹：李營營，北京云亭律師事務(wù)所高級(jí)合伙人，北京企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防控研究會(huì)第二屆理事會(huì)理事，畢業(yè)于中國社會(huì)科學(xué)院研究生院，民商法碩士（公司法方向），專注于民商事訴訟與仲裁、商業(yè)秘密民事與刑事、保全與執(zhí)行等實(shí)務(wù)領(lǐng)域，在最高人民法院、各省級(jí)高級(jí)人民法院成功辦理多起重大疑難復(fù)雜案件，辦理案件標(biāo)的金額超過百億元。在民事?lián)I(yè)務(wù)領(lǐng)域，李營營律師長期帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)扎根深入研究擔(dān)保與反擔(dān)保訴訟案件相關(guān)的法律問題和裁判規(guī)則。在擔(dān)保與反擔(dān)保領(lǐng)域，李營營律師根據(jù)長期深入研究專項(xiàng)領(lǐng)域的積累成果，形成了近百篇專業(yè)研究文章，在交出版社陸續(xù)出版成書的同時(shí)在平臺(tái)上進(jìn)行發(fā)布，希望讀者能夠更多了解擔(dān)保與反擔(dān)保知識(shí)，避免使自己合法權(quán)益收到損害。同時(shí)，李營營律師辦理多件大額擔(dān)保案件，并取得良好效果。在商業(yè)秘密非訴項(xiàng)目方面，李營營律師團(tuán)隊(duì)可以有效協(xié)助企業(yè)完成與商業(yè)秘密相關(guān)的融資、債轉(zhuǎn)等業(yè)務(wù)。李營營律師團(tuán)隊(duì)深耕知識(shí)產(chǎn)權(quán)民事糾紛和刑事犯罪領(lǐng)域多年，對(duì)涉知識(shí)產(chǎn)權(quán)（尤其是商業(yè)秘密）相關(guān)法律問題均有深入研究。李營營律師代理的多起知識(shí)產(chǎn)權(quán)民事案件獲得判決的勝訴結(jié)果，代理多起客戶作為原告成功爭取法院3倍懲罰性賠償，代理客戶成功取得2.02億元賠償金額（該案是我國目前商業(yè)秘密案件中判賠金額最高的商業(yè)秘密民事案件，超過此前判賠金額最高的香蘭素案件1.59億元）代理的多起被告客戶成功爭取法院判定不構(gòu)成侵權(quán)、成功解封全部查封的勝訴結(jié)果，代理多起被害企業(yè)成功啟動(dòng)刑事立案、刑事追訴、成功爭取犯罪分子得到刑事處罰結(jié)果；代理多起被告人/被告單位處理的涉商業(yè)秘密犯罪刑事案件也取得了無罪、檢察院決定不予追訴的良好效果。2023年，李營營律師代理的商業(yè)秘密民事案件入選某高級(jí)人民法院知識(shí)產(chǎn)權(quán)白皮書。2024年4月，李營營律師全程代理的商業(yè)秘密民事案件被最高人民法院評(píng)為典型案例。2024年4月，李營營律師全程代理的另一起商業(yè)秘密民事案件（代理原告）被某省高級(jí)人民法院評(píng)為省內(nèi)唯一一件判賠額最高的案件。同時(shí)，李營營律師在商業(yè)秘密體系建設(shè)領(lǐng)域，也具有豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)。協(xié)助多家企業(yè)客戶完成企業(yè)商業(yè)秘密保密體系運(yùn)行情況的法律盡職調(diào)查，成功為多家企業(yè)客戶建設(shè)完善的商業(yè)秘密保密體系。在民商事爭議解決領(lǐng)域，李營營律師主辦大量重大疑難復(fù)雜案件，多次成功爭取法院支持客戶訴訟請(qǐng)求、二審改判等結(jié)果，得到眾多客戶的一致好評(píng)和肯定。在保全與執(zhí)行領(lǐng)域，李營營律師主辦了大量難度較大的執(zhí)行案件，例如：疫情封控期間，在一周內(nèi)代理客戶保全被告數(shù)億現(xiàn)金；代理客戶成功撤銷法院凍結(jié)企業(yè)工商信息；代理客戶成功撤銷法院已經(jīng)完成的拍賣行為；代理客戶成功阻擋申請(qǐng)執(zhí)行人拍賣土地、廠房，最終爭取執(zhí)行和解的圓滿效果。截至目前，李營營律師在“法客帝國”“民商事裁判規(guī)則”“保全與執(zhí)行”等公眾號(hào)發(fā)表與商業(yè)秘密、公司實(shí)務(wù)、保全與執(zhí)行等話題相關(guān)專業(yè)文章百余篇，多篇文章被最高人民法院和各地法院轉(zhuǎn)載，廣受業(yè)內(nèi)人士好評(píng)。2022年，李營營律師結(jié)合多年來辦理大量執(zhí)行審查類相關(guān)業(yè)務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，以真實(shí)案例為導(dǎo)向，對(duì)各種業(yè)務(wù)場景下的主要法律問題、典型裁判規(guī)則、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略和解決方案建議進(jìn)行類型化匯總和歸納，合著出版《保全與執(zhí)行：執(zhí)行異議與執(zhí)行異議之訴實(shí)戰(zhàn)指南》。接下來，李營營律師團(tuán)隊(duì)會(huì)陸續(xù)出版商業(yè)秘密訴訟實(shí)戰(zhàn)的相關(guān)書籍、技術(shù)合同糾紛實(shí)戰(zhàn)相關(guān)書籍，以更好服務(wù)客戶。
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