今年房租下降太厲害了，都沒有人租房了。
昨天跟客戶Sam哥吃飯，他說，年前還能租7000的房子，年后降到6000才有人來看。位置也不差，核心地段，周邊有商場、寫字樓，按理說不該這么難租。
可現(xiàn)實是：房子還在那，租金已經(jīng)回到10年前。
Sam哥最后決定不再等了，把房子掛出去賣了。他不是跟風(fēng)，而是已經(jīng)提前想好了出路——換一種方式“收租”，而且收入還翻倍。
今天這篇文章，寫給所有正在考慮“賣不賣房”的你。
01、為什么收租越來越不劃算？
房子能不能帶來實際收益，關(guān)鍵看一個指標(biāo)：租售比。也就是租金 ÷ 房價，算出來的年化收益。
以Sam哥的房子舉例：
房價600萬
每月租金6200，一年7.44萬
我們把600萬作為本金，7.44萬租金作為收益，表面收益率就是1.24%。
但這還沒有扣掉成本：
物業(yè)費、暖氣費要交
水管漏了、燈泡壞了，維修費要出
有個什么事情，他還得親自跑一趟，
扣掉成本，實際收益率，也就1%多一點點。
對比一下你放銀行、買短債產(chǎn)品，風(fēng)險高了不少，收益卻沒優(yōu)勢。
02、真正讓房東焦慮的，不只是租金
Sam哥說，他不怕房租低，最讓他害怕的，是后面三個，一個比一個難：
1）租不出去
之前有人退租，沒一兩周就租出去了，但上次出租，房子空了1個多月，最后自己主動降到了小區(qū)最低租金，才勉強租出去。
今年整個片區(qū)房租都下降，你不降，就租不出去。
2）房價降低
現(xiàn)在這套房子2018年買的，現(xiàn)在的價格跟成本價差不多，而且還在跌。
Sam哥這套房子是小戶型剛需房，已經(jīng)跌的肉疼，小區(qū)里的大戶型更慘：有的已經(jīng)跌了將近三分之一。
資產(chǎn)縮水，還是流動性差的資產(chǎn)，心里難受。
3）想賣也賣不掉
現(xiàn)在市場冷清，Sam哥問過房產(chǎn)中介，現(xiàn)在看房的人少，買房的更少，一套房子從掛出去到賣出去，掛房3個月都算快的，一般要半年以上才能成交。
而且掛出去的時間越長越慌，總有人價格比你低，不降價根本沒人看房，樓層、戶型差不多，買家就去看別人家的。
最怕的是——砸手里、賣不動、租不上、還在跌。
有人可能會問：房租、房價有可能上漲嗎？
偶爾漲一波有可能，長期太難了，說兩個原因：
A人越來越少，房子越來越老
來看看出生人口：
1980年有1776萬新生兒
1990年有2374萬新生兒
平均每年都有2000萬左右的新生兒，80、90后一定程度撐起了這十幾年的房價。
但2024年新出生人口只有954萬，接近腰斬，高考競爭小了，買房的人也少了。
而且等十來年后，誰還會搶著買四五十年樓齡的老房？
大概率也不會，一定會有新房出來。
B一代人有一代人的圣地
以前大家拼命往北上廣深擠，現(xiàn)在更多人想去杭州、成都、長沙這樣的新一線城市、甚至是選擇云南這類宜居城市。
未來三四線城市的人口流出還會加劇，你手上的房子，也許慢慢就不那么“香”了。
所以，單純從投資角度（非自?。﹣砜矗F(xiàn)在的房子是一個風(fēng)險高、收益低、流動性差的非優(yōu)質(zhì)投資。
03、賣完房子，錢放哪里？
Sam哥一開始也糾結(jié)：房子雖不好賣，但也是實實在在的“固定資產(chǎn)”。賣了，錢放哪兒？
后來我們一起測算了一個【養(yǎng)老金年金方案】，結(jié)果讓他非常心動：
方案核心：存本吃息，終身有效
本金：賣房得款600萬
從第5年起，每年固定領(lǐng)取16萬
（約等于2.67%的“穩(wěn)定租金”）
本金不動，保單價值依然在增長
舉個具體數(shù)字：
第5年，開始領(lǐng)16萬，同時保單價值（也就是賬戶內(nèi)的資金）630萬，隨時可變現(xiàn)；
第20年，總共領(lǐng)了256萬，保單里還有628萬
第50年，總共領(lǐng)了727萬，保單里還有613萬
一年16萬，到時間就收到，一天都不會延遲，也不會斷租，到點就到賬。
如果哪天急用錢，這600+萬隨時變現(xiàn)，可以一次性拿走，也可以一點點拿，一年拿走100萬，流動性很強。
你不用等租客，不怕壞水管、不怕漏電、不怕晚點到賬，每年固定到賬、準(zhǔn)時打款，像發(fā)工資一樣。
這里不講太多細(xì)節(jié)，如果有興趣的話，可以溝通。
04、為什么用保險規(guī)劃？
Sam哥說，這次決策很堅定，背后其實有三個原因：
1）不想再冒風(fēng)險了
之前做過不少投資，做過股市、基金、甚至炒過幣，經(jīng)歷夠多了，有掙的有賠的，現(xiàn)在也不想冒風(fēng)險了，就想找個安全穩(wěn)定的地方放錢。
保險的安全性等同于國債，還受法律保護，比他見過的大多數(shù)投資都穩(wěn)。
保險安全性最高，跟國債相媲美，沒有風(fēng)險。
其實，在《保險法》第92條里規(guī)定，保單不受保險公司經(jīng)營情況影響，保障被保人、受益人的權(quán)益。
2）收益確定、可預(yù)期
租售比超過2.5%，600萬，每年領(lǐng)到16萬。
銀行理財都是“預(yù)期收益”演示，不能保證。但保險完全確定，而且這600萬本金，5年后隨時可以變現(xiàn)，心里更踏實。
哪怕市場波動，利率下滑，也不會影響。
3）長期有效，不用倒騰
把600萬一次配好，每年坐收16萬，不用管、也不用折騰。保險產(chǎn)品終身有效，只要自己不退保，一輩子都可以拿16萬的年金，不用操心。
不像基金、房產(chǎn)，過兩年就得關(guān)注行情、考慮是否換地方、換產(chǎn)品。而且這么大的資金，如果兩三年就要換一個地方，太累了。
但這個方案有唯一一個小缺點：前5年不能動用，但第6年開始領(lǐng)錢以后，很快就回本了。
Sam哥說，這樣挺好，現(xiàn)在租金7000都不到，但5年以后每年有16萬，多領(lǐng)兩年錢，就抵消了。
現(xiàn)在就等房子賣出去，落袋為安。
樓市經(jīng)過十幾年的瘋漲，很多人投資房產(chǎn)拿到了不少利益，有思維慣性，總覺得以后房子還會漲，舍不得脫手，身邊也有不少這樣的人。
漲價的時候買房是趨勢，降價的時候賣房也是趨勢。
趨勢不等人，第一波反應(yīng)過來要把房子換成穩(wěn)定“金融房”的人，已經(jīng)在行動了，等以后房產(chǎn)稅全面實行等等，賣房的人越多，越難賣。
鄭重總結(jié)
Sam哥是我四年前在互聯(lián)網(wǎng)認(rèn)識的客戶，后來變成朋友。他是很多人“理財思維轉(zhuǎn)變”的縮影。
從一開始投資房產(chǎn)，到現(xiàn)在逐漸偏好低風(fēng)險、可預(yù)期、長期有效的產(chǎn)品，其實不是認(rèn)輸了，而是認(rèn)清了。
我們這一代人，不缺勤奮，不缺努力，缺的是一個能睡得踏實的未來。
房子火的時候，買房是趨勢；
現(xiàn)在變冷了，賣房也是一種清醒的判斷。
如果你也在思考怎么把現(xiàn)有資產(chǎn)變得更穩(wěn)定、更確定、更好用，歡迎來找我聊聊。
我叫鄭重，做金融規(guī)劃和保險多年，服務(wù)過眾多客戶，從重疾醫(yī)療到養(yǎng)老規(guī)劃，每一份方案都不是“推薦”，而是共同找到最合適的答案。
如果你也想了解“吃息型養(yǎng)老”方案是否適合你，
或者不知道該如何處理自己手里的資產(chǎn)、
也歡迎你找我聊聊。
我們一起，把未來的路，走得更穩(wěn)一點。
歡迎轉(zhuǎn)發(fā)給正在“糾結(jié)房子”的朋友。
你的每一次轉(zhuǎn)發(fā)，都是在幫他們找一個新的可能。
-THE END-
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