來源 | 櫻桃大房子
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今年土地市場真的是嚇人，一個勁兒的出新地王。
前幾天杭州才拍出樓面價7.74萬一平，溢價率70%的新地王，屁股還沒有坐熱，不到三天，記錄又被刷新了。
3月28日，建發(fā)房產(chǎn)以溢價115.39%、88209.0 6元/㎡的地價競得西湖區(qū)蔣村低密地塊。
除了杭州，成都這幾天土地市場也殺瘋了，地價正式破4萬/平，整個土拍現(xiàn)場異常激烈。
一共經(jīng)過213輪競價，現(xiàn)場主持人都緊張的冒汗了，這場面著實沒見過。
3月初的時候上海也拍出了一塊全國地王，樓面價高達16.23萬一平。
2月份的時候，蘇州、鄭州、成都、深圳這些城市地塊的溢價率也漲上來了……
我知道很多人看到雨后春筍般的地王涌現(xiàn)潮，估計內心慌得一逼。
面粉都漲價了，那接下來面包的價格得多恐怖啊，房價不會再開始暴漲吧？
這是過去的慣性思維，也是大部分不專業(yè)的自媒體博主的觀點。
但在這里，我要客觀的和大家說，這一場場的地王出現(xiàn)。
實則是意味著中國房地產(chǎn)雙軌制的逐漸確立。
雙軌制確立后，商品房價格逐漸市場化，尤其是品質好的豪宅和次新房價格將會屢創(chuàng)新高，但這已經(jīng)和普通人沒啥關系了。
另一邊保障房、共有產(chǎn)權房、保租房的建立也在逐漸完善，甚至郊區(qū)的房子也基本上等同于保障房的功能，這些價格將會維持穩(wěn)定。
但今天我重點和大家講一下房地產(chǎn)市場豪宅化這件事，因為我的讀者群體中，大部分還是資金預算比較足的朋友，大家都是有投資或者改善住房的硬需求的。
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我們先來看看這一輪土拍，有兩個共性：
溢價率異常的高
容積率異常的低
杭州最近的這幾個地王都是70%以上的溢價率，成都的直接100%以上，哪怕不是地王的項目，今年的土地溢價率也比去年高不少。
很明顯，土地市場限價完全取消了，以后開發(fā)商把地價拍到天上去，那也是市場行為，一切皆有可能。
現(xiàn)在房地產(chǎn)市場也非常需要拉高土地價格來提高信心。
經(jīng)過幾年的修復后，那些緩過來的開發(fā)商開始大手入局抄底，他們愿意給出這個溢價率就代表著他們看好接下來的房地產(chǎn)高端市場。
而超低的容積率說明了未來市場的產(chǎn)品已經(jīng)發(fā)生了質的變化，以前新房市場有7090限制，大家只能做剛需和剛改合一的產(chǎn)品。
但像杭州今天新拍的地王，主城核心難得的容積率1.1低密寶地，將來肯定是杭州最頂級的高端產(chǎn)品，比如一些獨棟別墅、疊墅、排屋之類的，預計3000或者5000萬起步。
還有上海今年也是一大堆的豪宅項目入市。光內環(huán)都有幾十個高端項目可選。
總的來說，未來的商品房市場就是往高端化，豪宅化的方向走，這就是下一輪房地產(chǎn)市場的新玩法。
前兩天北京海淀一個項目開盤，單價10萬+，總價1000萬以上的房子，一分鐘清盤。
另外有數(shù)據(jù)顯示，海淀豪宅2000萬以上的房子，近期銷售，同比暴漲了192%。
大家千萬不要看小有錢人的實力，昨天的招行財報已經(jīng)揭示了，存款1000萬以上的私人銀行客戶一年時間就增加2萬戶，這還只是招行的數(shù)據(jù)，想想中國還有那么多銀行呢，高端客戶增加的人數(shù)加起來就不會少。
這些人都是未來豪宅市場的有力接盤群體。
不過這里要強調，并不是所有城市都有機會入場的，僅限四大一線，還有目前的強二線城市，普通二線高端市場購買力還是有限的，估計豪宅都沒啥投資機會。
所以大家也不用太過擔心說地價上漲會引發(fā)房價暴漲，你看看現(xiàn)在能出現(xiàn)地王的城市，十個手指頭都能數(shù)過來。
包括最近的小陽春，其實也僅限于北上深杭成渝等重點城市，大部分城市依舊靜悄悄的。
財富是流動的，哪里有機會，哪里的熱錢就多，豪宅就是富人的專屬標簽。
而現(xiàn)在國家似乎也有意要保住一二線城市核心新房、次新房價格。
比如允許地價不斷創(chuàng)新高，其實就是暗示了這些地段的新房價格還會水漲船高。
以前由于限價，一定程度上也限制了大家對于豪宅價格的想象。
現(xiàn)在看到地價的溢價率，算是徹底放開了，未來杭州頂級豪宅單價超過15萬一平，上海、北京、深圳超過20萬一平，都不要驚訝。
如果你有意在這些城市定居，或者將來小孩在這些城市發(fā)展的就要提前布局了。
這些地方的樓市邏輯和老家不一樣。
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未來的房產(chǎn)市場一定是分化的。
隨著地王項目不斷入市，一線強二線的房價天花板只會越來越高。
大家也不要拿人口來說事，你自己去看看世界上任何發(fā)達國家是不是都是如此，人口只會越來越集中。
韓國全國總人口5100萬，其中首爾仁川都市圈人口2600W， 50%的人口生活在這里。
日本1.1億人口，東京都市圈3700萬人，約占全國三分之一的人口，美國70%以上的人口生活在東西兩個海岸，大量的中部城市幾乎都在荒漠化，鐵銹化。
再給你看一個數(shù)據(jù)你就會明白，在美國，你去看新生兒出生人口，我告訴你，80%的新生人口你知道在哪里嗎？
全集中在兩個灣區(qū)，一個是紐約灣灣區(qū)，一個是舊金山灣區(qū)。
這就是趨勢，中國的未來類似于歐美日韓的現(xiàn)在，你要看懂未來，就會明白中國的人口，城市資源一定是往未來的前10個城市轉移。
資源是有限的，央媽的財政轉移不可能雨露均沾，那些有潛力的孩子才會被扶持。
另外是城市內的區(qū)域分化，還有哪怕同一個板塊中，新房和老舊二手房價格也會迎來分化。
就比如上海最近的地王，旁邊的郵電新村老破小連5萬價格都買不起來。南山有30萬一平的恒裕濱城，也有單價六七萬的老舊房子。
房子的價值會逐漸回歸到市場的價格當中。
聰明人應該盡早做出決策，該買買，該賣賣，別猶豫了。
而那些外來年輕人買不起房？又不夠條件申請保障房，怎么辦？
不知道大家還記得當初kk大神的預測嗎？
隨著頭部的城市房價越來越高，年輕人為了解決居住問題，取而代之的是未來的一二線的租金將會飛漲。
就是因為年輕人不買房啊，都跑去租房，租房市場需求旺盛，有需求價格自然上漲，這是市場經(jīng)濟不可逆轉的趨勢。
我們看看周邊的國家和地區(qū)，日本也好韓國也好，租金都不便宜。
沒有房子的人看似自由，可一輩子的收入都被租金吞噬了。
其實我們現(xiàn)在還沒有到那樣的地步，但未來的趨勢一定是如此。
看到事物的本質，并且能過保持清晰的頭腦真不是一件簡單的事情。
現(xiàn)在網(wǎng)上充斥著都是負面情緒，都在用短期的負面情緒去看到長期的走向。
每當思考和做決策的時候，我不喜歡帶情緒，情緒最是誤事。
十年后，我們再回看今天的互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境，再去看看那些張口閉口樓市崩盤，一二線垮掉的內容時，會發(fā)現(xiàn)這一切都是笑話一場。
以上共勉！
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