為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）人物關(guān)系

原告為趙悅寧、趙悅安。被告為何岳峰、何嵩濤。趙悅寧系賣方孫慧敏之女，何岳峰、何嵩濤系買方何國文之子。孫慧敏與已故的趙宇翰系夫妻，育有趙悅寧、趙悅安等子女。趙宇翰于2001年11月29日因交通事故離世。何國文與已故的吳彩霞系夫妻，育有何岳峰等子女。原被告均為通州區(qū)甲鎮(zhèn)乙村農(nóng)民。

（二）房產(chǎn)背景

涉案院落即一號(hào)院，位于通州區(qū)甲鎮(zhèn)乙村，集體土地建設(shè)用地使用證登記土地使用者為趙宇翰，四至明確，用地面積315.5平方米，建筑占地69.6平方米。2003年6月8日，孫慧敏（賣方）與何國文（買方）簽訂《買房契約》，約定孫慧敏將自建四間磚房及院內(nèi)部分附屬設(shè)施以一萬元價(jià)格賣給何國文，協(xié)議有雙方及中人、見證人等簽字摁印。

（三）案件進(jìn)程

2022年，趙悅寧以法定繼承糾紛起訴至法院，法院調(diào)解確認(rèn)一號(hào)院正房四間由趙悅寧繼承所有。2023年，何岳峰、何嵩濤提起第三人撤銷之訴，法院判決撤銷上述調(diào)解。趙悅寧、趙悅安隨后起訴，請(qǐng)求確認(rèn)孫慧敏與何國文簽訂的《買房契約》無效，并要求被告承擔(dān)訴訟費(fèi)。其稱孫慧敏在其他繼承人不知情下私自賣房，且房屋登記在趙宇翰名下，何國文方未推進(jìn)變更登記，而房屋已由法院調(diào)解確認(rèn)歸趙悅寧所有。被告何岳峰、何嵩濤不同意原告訴求。法院審理查明各方家庭關(guān)系、房屋買賣及繼承等相關(guān)事實(shí)。

二、爭議焦點(diǎn)

（一）原告訴求

1. 判令賣方孫慧敏與買方何國文簽訂的《買房契約》無效。

2. 訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

（二）被告訴求

何岳峰、何嵩濤：不同意原告的訴訟請(qǐng)求。

（三）焦點(diǎn)總結(jié)

1. 孫慧敏與何國文簽訂的《買房契約》是否因?qū)O慧敏無權(quán)處分、惡意串通損害第三人利益等原因而無效。

2. 何國文作為買方主體是否適格，契約是否符合當(dāng)時(shí)法律規(guī)定的有效要件。

三、裁判結(jié)果

駁回原告趙悅寧、趙悅安的全部訴訟請(qǐng)求。

四、案件分析

（一）法律依據(jù)

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國民法典＞時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條第二款，本案適用民法典施行前的法律、司法解釋?！吨腥A人民共和國合同法》第四十四條規(guī)定依法成立的合同，自成立時(shí)生效；第五十二條規(guī)定了合同無效的情形?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋〔2012〕8號(hào)）第三條規(guī)定當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。《中華人民共和國民事訴訟法》第六十七條第一款及《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國民事訴訟法＞的解釋》第九十條明確當(dāng)事人對(duì)自己主張應(yīng)提供證據(jù)，否則承擔(dān)不利后果。

（二）證據(jù)與事實(shí)關(guān)聯(lián)

1. 合同主體適格性：孫慧敏與何國文均為甲鎮(zhèn)乙村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，何國文有權(quán)受讓本村宅基地及附屬設(shè)施，主體適格。

2. 合同意思表示及效力：《買房契約》是雙方平等訂立，為真實(shí)意思表示，且不存在法律規(guī)定的無效情形。孫慧敏雖對(duì)房屋無完全處分權(quán)，但簽訂契約屬債權(quán)行為，不影響契約效力。

3. 惡意串通主張：原告主張孫慧敏與何國文惡意串通損害第三人利益，但未能提供充分證據(jù)證明，無法認(rèn)定該主張成立。

五、勝訴辦案心得

（一）應(yīng)對(duì)原告質(zhì)疑

1. 合同無效質(zhì)疑應(yīng)對(duì)：面對(duì)原告以無權(quán)處分、惡意串通為由主張合同無效，依據(jù)法律規(guī)定及證據(jù)事實(shí)，闡述合同主體適格、意思表示真實(shí)且無無效情形，反駁原告主張。強(qiáng)調(diào)無權(quán)處分不影響合同效力，以及原告證據(jù)不足無法證明惡意串通。

2. 房屋權(quán)益質(zhì)疑應(yīng)對(duì)：針對(duì)原告對(duì)房屋權(quán)益的主張，結(jié)合房屋買賣實(shí)際履行情況，如何國文方對(duì)房屋的管理使用（何岳峰加固正房、新建東廂房并出租），說明被告對(duì)房屋權(quán)益的合理占有及維護(hù)。

（二）爭取有利判決

1. 配合法院審理：積極配合法院調(diào)查取證，如實(shí)陳述房屋買賣、家庭情況等事實(shí)，提供必要輔助證據(jù)（如房屋管理維護(hù)支出憑證、與原告溝通房屋事宜記錄等），展現(xiàn)良好訴訟態(tài)度，助力法官全面了解案件，做出公正判決。例如提供房屋管理維護(hù)支出憑證，可用于證明被告對(duì)房屋的實(shí)際投入及權(quán)益主張。