正文
明朝初期，文 學(xué)家 陶宗儀 寫(xiě)一本 《 南村輟耕錄》的元筆記。
在這篇元記中寫(xiě)了這樣一個(gè)故事。
一條大河，左側(cè)的懸崖上有一只寒號(hào)鳥(niǎo)，棲身在懸崖的縫隙里。
右側(cè)有一棵大樹(shù)，大樹(shù)上住著喜鵲。
就這樣，寒號(hào)鳥(niǎo)和喜鵲隔河而居，成為了鄰居。
隨著時(shí)間的推移，秋風(fēng)蕭瑟，樹(shù)葉盡數(shù)落下—————眼看著秋天要過(guò)去，冬天就要來(lái)了！
所以，只要天氣晴朗，喜鵲就會(huì)飛出去找東西， 銜枯草回來(lái)搭建窩棚~
而寒號(hào)鳥(niǎo)卻整日游玩，累了就回到懸崖的縫隙里睡覺(jué)！
看到這種情況，喜鵲勸說(shuō)寒號(hào)鳥(niǎo)：趁著天氣好，趕緊做窩棚，要不然冬天來(lái)了，就晚了！
聽(tīng)見(jiàn)喜鵲這么說(shuō)，寒號(hào)鳥(niǎo)不以為然！
當(dāng)冬天來(lái)臨之后，喜鵲在溫暖的窩里，寒號(hào)鳥(niǎo)在懸崖縫隙里瑟瑟發(fā)抖，并說(shuō)： 哆 啰啰 ，哆啰啰，寒風(fēng)凍死我，明天就壘窩?！?/p>
可當(dāng)天空晴朗之后，寒號(hào)鳥(niǎo)仍然玩樂(lè)、得過(guò)且過(guò)！
當(dāng)冬天過(guò)去，春天來(lái)臨之時(shí)，喜鵲呼喊寒號(hào)鳥(niǎo)，發(fā)現(xiàn)寒號(hào)鳥(niǎo)已經(jīng)死在寒冬臘月中了....................
這個(gè)故事并不是什么深?yuàn)W的故事，而是小學(xué)二年級(jí)的課文，我們每一個(gè)人都學(xué)過(guò)。
可就這么簡(jiǎn)單的故事，折射的道理很多人都不懂。
比如——
面對(duì)生活，不同的態(tài)度，不同的選擇，決定了不同的人生軌跡。
就像此時(shí)此刻有人選擇不婚、不育、不買(mǎi)房，也有人選擇周期底部上車(chē)，這兩部分人的人生軌跡，在20年后一定是不同的。
至于誰(shuí)是喜鵲，誰(shuí)是寒號(hào)鳥(niǎo)暫無(wú)結(jié)論，但時(shí)間會(huì)給出答案！
再比如——
面對(duì)大環(huán)境的信號(hào)，是得過(guò)且過(guò)還是積極響應(yīng)，也決定了不同的后果。
就像面對(duì)跌回穩(wěn)變成了止跌回升，有人說(shuō)老齡化疊加少子化，房子白送都沒(méi)人要，
也有人說(shuō)房子要成為關(guān)稅戰(zhàn)的對(duì)沖主力，一定要止跌回升才能“安內(nèi)”
同樣的信號(hào)，同樣的事情，不同的人會(huì)有不同的態(tài)度，有人說(shuō)這就是命運(yùn)的底色，也有人說(shuō)這是“選擇決定命運(yùn)”
01
我想問(wèn)大家：你知道房?jī)r(jià)是怎么漲上來(lái)的嗎？
如果問(wèn)小白，他們都會(huì)是說(shuō)：2008年貨幣大放水啊，房?jī)r(jià)猛漲。
然后2015年棚改去庫(kù)存，房?jī)r(jià)就是這么漲上來(lái)的！
那么，這個(gè)答案對(duì)嗎？
2008年和2015年房?jī)r(jià)上漲之前，確實(shí)有貨幣大放水和棚改去庫(kù)存的事情發(fā)生，從這個(gè)維度看，這個(gè)答案是正確的！
但如果換一個(gè)維度，再繼續(xù)問(wèn)大家：
貨幣大放水+棚改去庫(kù)存就能讓房子價(jià)格從3000元/㎡漲到60000元/㎡（北京為例）嗎？
如果真是這樣，2025年深圳、廣州、上海、北京都啟動(dòng)了房票補(bǔ)償機(jī)制，為什么還不見(jiàn)房?jī)r(jià)上漲呢？
當(dāng)然，有人會(huì)說(shuō)：不是你說(shuō)得嗎？房?jī)r(jià)上漲不是按開(kāi)關(guān)，需要一個(gè)過(guò)程、需要時(shí)間~
沒(méi)錯(cuò)~
房?jī)r(jià)上漲是需要時(shí)間，需要過(guò)程，
但大家知道這個(gè)過(guò)程是什么樣子嗎？
換句話說(shuō)，大家知道房?jī)r(jià)上漲的過(guò)程中，還會(huì)有哪些事情發(fā)生嗎？
我明確的告訴大家，房?jī)r(jià)上漲的過(guò)程，還需要另外的因素——房?jī)r(jià)與地價(jià)遞進(jìn)式推高的過(guò)程！
那么，房?jī)r(jià)和地價(jià)遞進(jìn)推高的過(guò)程是什么樣的？
不賣(mài)關(guān)子，直接說(shuō)結(jié)論：五步就完成！
第一步、價(jià)格護(hù)城河
過(guò)去20年開(kāi)發(fā)的商品房成本、成交價(jià)格，形成了房?jī)r(jià)的護(hù)城河。
第二步、技術(shù)平衡
操盤(pán)手會(huì)推出核心地塊或者優(yōu)質(zhì)地塊，推高土拍溢價(jià)率，然后溢價(jià)率走高的地塊約拍越多！
這種情況，俗稱：市場(chǎng)預(yù)熱
第三步、拉高城市價(jià)格高線
也就是制造地王，催生地王，讓地方城市地價(jià)再創(chuàng)新高
第四步、刷新區(qū)域價(jià)格新高
地王之所以叫地王，除了地價(jià)高，另外一個(gè)特征，就是產(chǎn)品都是改善或者豪宅，
在這樣的背景下，地王項(xiàng)目的銷售價(jià)格最低限度也會(huì)追平前高，
所以，地王建成后的商品房銷售價(jià)格，90%都會(huì)刷新最高銷售價(jià)格
第五步、拉高二手房?jī)r(jià)格
地王出現(xiàn)，新房?jī)r(jià)格上漲，二手房房東就會(huì)惜售、嘗試提升價(jià)格，或者不再像之前一樣接受“大刀砍價(jià)”
如此五步，循環(huán)往復(fù)，往復(fù)循環(huán)，就會(huì)形成房?jī)r(jià)不斷上漲的遞減過(guò)程。
就是——
以二手房?jī)r(jià)格成為護(hù)城河——土拍溢價(jià)提升銷售預(yù)期——預(yù)期催生地王——拉高區(qū)域銷售均價(jià)——推高二手房?jī)r(jià)格
如此循環(huán)往復(fù)，如此往復(fù)循環(huán)，就形成了房?jī)r(jià)上漲的遞進(jìn)動(dòng)力！
這個(gè)維度，我再給大家看兩組數(shù)據(jù)，大家就更明白“面粉和面包的價(jià)格遞進(jìn)邏輯了”。
第一組數(shù)據(jù)：10年房?jī)r(jià)走勢(shì)圖。
這是2011年到2025年中國(guó)4+1城市的二手房房?jī)r(jià)走勢(shì)圖，可以看到2015年絕對(duì)是過(guò)去10年房?jī)r(jià)的最低點(diǎn)。
第二組數(shù)據(jù)：2015年
對(duì)樓市稍稍了解的伙伴都知道，2015年絕對(duì)是地王之年。
北京、青島、南京、深圳、上海、廣州........在2014年房?jī)r(jià)慣性下跌之下，2015年的房?jī)r(jià)還沒(méi)有出現(xiàn)暴漲！
但土拍的地王卻一塊接著一塊，從南方到北方席卷了960萬(wàn)平方公里的土地
大家要明白，很多時(shí)候，房?jī)r(jià)的上漲并不是持續(xù)的、有跡可循的，更多時(shí)候是多種因素、政策疊加之下，價(jià)格在短時(shí)間內(nèi)陡然上漲的。
這個(gè)維度，大家看看深圳2015年房?jī)r(jià)的走勢(shì)圖，感受會(huì)更明顯一些。
買(mǎi)房，或者不買(mǎi)房，說(shuō)得好像是“選不選”、“怎么選”的問(wèn)題，
但從房?jī)r(jià)漲跌的邏輯來(lái)看，卻是“敢不敢”、“押不押”的問(wèn)題。
比如——
假設(shè)重新回到2015年，你會(huì)不會(huì)重倉(cāng)押注，買(mǎi)入10套房？
我想只要不蠢，100%會(huì)買(mǎi)入10套。
但問(wèn)題是，現(xiàn)實(shí)世界沒(méi)有穿越，也沒(méi)有后悔藥，所以問(wèn)題的關(guān)鍵在于：
在2015年，深圳房?jī)r(jià)最高下跌50%，上海房?jī)r(jià)最高跌幅45%、北京最高跌幅50%的背景下，
你敢不敢、押不押！
《西游記》第八十九回，唐僧師徒四人走到 “凌云渡”，看這滾浪飛流，約有八九里寬闊，河水之上只有一個(gè)獨(dú)木橋。
唐僧看后，心驚肉跳不敢走獨(dú)木橋，最后坐了無(wú)底船，結(jié)果唐僧的肉身就死在了“凌云渡”，最終沒(méi)有肉身成佛！
在我看來(lái)，下行周期買(mǎi)房就像走“凌云渡”的獨(dú)木橋，雖險(xiǎn)卻是生機(jī)，
但錯(cuò)過(guò)下行周期，上行周期追高買(mǎi)房就像坐“無(wú)底船”，雖穩(wěn)卻是死門(mén)。
其實(shí)呢，也不用留言和我掰扯，你們自己回頭看看2019年到2021年房?jī)r(jià)天天上漲時(shí)候，追高買(mǎi)房的人，像不像坐在了“無(wú)底船”上呢~
未來(lái) 房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎？ 可以 閱讀文章 《 》
02
那么，2025年的此時(shí)此刻，中國(guó)樓市走到了“五步”中的哪一步呢？
答案是：中國(guó)房地產(chǎn)正走在“地王”復(fù)蘇的階段。
那么，為什么說(shuō)是地王復(fù)蘇階段呢？
從兩個(gè)維度和大家說(shuō)說(shuō)。
第一個(gè)維度：土拍溢價(jià)率開(kāi)始走高。
文章看到這里，買(mǎi)房小白會(huì)問(wèn)：什么是土拍溢價(jià)？
最簡(jiǎn)單的理解，就是1個(gè)億起拍價(jià)格，最后1.5億成交，這溢價(jià)率就是50%！
這說(shuō)明什么？
說(shuō)明這塊土地的競(jìng)爭(zhēng)是十分激烈的！
那么，開(kāi)發(fā)商貼上毛比猴精明，為啥會(huì)“掙著，搶著”拍土地呢？
答案很簡(jiǎn)單：一來(lái)為了生存，二來(lái)預(yù)判未來(lái)房?jī)r(jià)要漲
因?yàn)橹挥蟹績(jī)r(jià)上漲，房企的利潤(rùn)才會(huì)增加，只有利潤(rùn)增加，房企才能把過(guò)去幾年虧的錢(qián)，賺回來(lái)！
而賺錢(qián)，才是房企的生存之道，拿地目標(biāo)！
所以，2025年開(kāi)年，重點(diǎn)城市土拍溢價(jià)率就開(kāi)始走高，重點(diǎn)30城的土拍平均溢價(jià)率由5.5%之間拉升至17.1%
我沒(méi)找最新的數(shù)據(jù)，從截止于2月25日前的數(shù)據(jù)看，GDP前15城市的土拍溢價(jià)了均超過(guò)了30%
從這種趨勢(shì)看，我預(yù)判2025年全年的土拍溢價(jià)率會(huì)創(chuàng)近3年新高！
那么，從買(mǎi)房的角度看，土拍溢價(jià)意味著什么？
意味著成本和預(yù)期的傳導(dǎo)路徑形成！
即——
成本傳導(dǎo)路徑：
高溢價(jià)→土地成本上升→開(kāi)發(fā)商提高房?jī)r(jià)→房?jī)r(jià)上漲壓力
市場(chǎng)預(yù)期循環(huán)：
高溢價(jià)→購(gòu)房者預(yù)期房?jī)r(jià)上漲→提前入市→需求激增→房?jī)r(jià)上漲
那么，故事到這里結(jié)束了嗎？
我告訴大家，土拍溢價(jià)只是房?jī)r(jià)上漲的第一步，也就是說(shuō)土拍溢價(jià)只是市場(chǎng)預(yù)熱的開(kāi)始，真正的高潮是地王！
第二個(gè)緯度：關(guān)于地王
我想關(guān)心樓市的伙伴都已經(jīng)知道了，更具體數(shù)據(jù)大家看下面的表格吧，我就不細(xì)說(shuō)了！
我只想告訴大家：
土地與商品房，就是成本與價(jià)格的關(guān)系
就像“水與船”——水（成本）漲則船（價(jià)格）高，但船體的結(jié)構(gòu)（市場(chǎng)機(jī)制）決定了浮力極限。
非?？陀^的講，目前的市場(chǎng)情況，還屬于船身結(jié)構(gòu)在調(diào)整，還不到“水漲船高”萬(wàn)物皆漲的時(shí)候。
但二手房?jī)r(jià)格為基礎(chǔ)——土拍溢價(jià)提升銷售預(yù)期——預(yù)期催生地王——拉高區(qū)域銷售均價(jià)——推高二手房?jī)r(jià)格..........
如此的循環(huán)往復(fù)不同停，如此的價(jià)格遞進(jìn)不會(huì)停
文章至此，讓我想起了鹽鐵官營(yíng)~
——漢武帝實(shí)施鹽鐵官營(yíng)，鹽和鐵成為了壟斷的、獨(dú)家官營(yíng)的產(chǎn)品，
也正因?yàn)槿绱耍瑵h武帝才有財(cái)力和匈奴作戰(zhàn)，才有財(cái)力維持邊防軍費(fèi)開(kāi)支。
桑弘羊的《鹽鐵論》有句話說(shuō)得特別好，“富在術(shù)數(shù)，不在勞身；利在勢(shì)居，不在力耕”
也就是說(shuō)， 財(cái)富的積累依賴策略與趨勢(shì)，而非體力勞動(dòng)！
03
最后，說(shuō)幾點(diǎn)。
1、房?jī)r(jià)，會(huì)漲多少？
我們內(nèi)部推算了一下，如果開(kāi)發(fā)商不“急功近利”，2025年第一季度的地王大概的銷售價(jià)格會(huì)比周邊在售的房子貴10%到20%。
但如果房企追求極致，把項(xiàng)目做成“頂豪”產(chǎn)品，那么銷售價(jià)格就無(wú)法預(yù)知，但最低也會(huì)比現(xiàn)在的商品房?jī)r(jià)格貴10%。
2、存量時(shí)代
房?jī)r(jià)普漲的時(shí)代結(jié)束了，但中國(guó)有產(chǎn)業(yè)、有人口流入、有資金的GDP強(qiáng)市，房子的價(jià)格依舊會(huì)堅(jiān)挺，依然會(huì)上漲！
——最后
《鹽鐵論》還有一句話，就是“為富不仁，為仁不富”，
不知道大家想過(guò)沒(méi)有，樓市中賺錢(qián)的人，都是底部買(mǎi)入，高位賣(mài)出的人，
而每一套低價(jià)買(mǎi)入，高位賣(mài)出的房子，在這個(gè)維度都屬于帶血的籌碼！
因?yàn)槊恳粋€(gè)賺錢(qián)的自己，都對(duì)應(yīng)了虧錢(qián)的他們！
那些不買(mǎi)房的人，最終都會(huì)變成寒號(hào)鳥(niǎo)，付出更慘痛的代價(jià)！
我知道，這么說(shuō)很殘忍，但買(mǎi)房賺錢(qián)的底層邏輯就是如此：為富不仁，為仁不富
哪些城市可以投資？想買(mǎi)房的伙伴掃描下方二維碼，我會(huì)在私域直播里告訴大家！
老實(shí)做人，踏實(shí)寫(xiě)文，不鼓吹，不煽動(dòng)，讓你明白房產(chǎn)這回事！
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