回顧中國房地產(chǎn)市場20年，合生創(chuàng)展一直擔(dān)負著“地產(chǎn)航母”的美譽。
2004年11月27日，在北京合生三周年慶典上，合生創(chuàng)展宣布年度銷售額突破100億，成為首家“百億房企”。
當(dāng)時，王石將其稱為“中國房地產(chǎn)航空母艦”。之后，合生創(chuàng)展在行業(yè)內(nèi)嶄露頭角，展現(xiàn)出強勁的發(fā)展勢頭，同期萬科的銷售金額僅為91.6億元。
此后，市場格局不斷變化，眾多房企迅速擴張規(guī)模。萬科、恒大、碧桂園等規(guī)模已超六千億，而合生創(chuàng)展的銷售額卻一度徘徊在百億左右。
直至2018年，合生創(chuàng)展才再次突破百億，實現(xiàn)149.75億的戰(zhàn)績。2021年，其銷售額達422.99億元，達到巔峰。
如今，隨著行業(yè)下行，合生創(chuàng)展再次交出“百億”答卷。
2024年，合生創(chuàng)展集團銷售及預(yù)售合約出售的物業(yè)總額達166.29億元，與2023年的325.83億元相比下降48.96%。
盡管面臨銷售額的波動，合生創(chuàng)展在其他方面也有一定表現(xiàn)。2024年其營業(yè)額約378.34億港元，較2023年的342.92億港元有所增長。
這一年，合生創(chuàng)展的核心利潤從2023年的23.14億港元增至31.23億港元。然而，股權(quán)持有人應(yīng)占凈利潤從2023年的2.92億港元大幅下降至2024年的1.2億港元。
1992年成立的合生創(chuàng)展，于1998年在香港聯(lián)交所主板上市。2004年，合生創(chuàng)展迎來高光時刻，銷售額突破百億大關(guān)，成為國內(nèi)首家銷售額超百億的房地產(chǎn)公司。
彼時風(fēng)光無限，合生創(chuàng)展被王石比為“中國房地產(chǎn)航空母艦”，與恒大地產(chǎn)、碧桂園、雅居樂、富力并稱地產(chǎn)界“華南五虎”。
2004-2008年，合生創(chuàng)展的銷售在100億元上下徘徊，雖然市場環(huán)境有所波動，但依然保持著行業(yè)領(lǐng)先者的地位。
2009年，房地產(chǎn)市場快速反彈，合生創(chuàng)展的年銷售額近150億元。之后，合生創(chuàng)展卻陷入了漫長的業(yè)績徘徊期。
從2010年至2017年，合生創(chuàng)展銷售額分別為110.37億元、99.44億元、116.44億元、112.67億元、53.12億元、99.87億元、80.89億元和92.28億元，在百億規(guī)模左右掙扎。
這段時期，合生創(chuàng)展曾經(jīng)的行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢逐漸縮小，與“第一梯隊”房企的差距越來越大。
直到2018年，合生創(chuàng)展的銷售業(yè)績才迎來轉(zhuǎn)機，合約銷售金額約149.75億元，與上年同期相比增長約62.28%，重回百億陣營。
此后，合生創(chuàng)展積極調(diào)整戰(zhàn)略，加大項目推售力度，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，銷售規(guī)模逐步擴大。
2021年，合生創(chuàng)展取得了合約銷售總額約422.99，同比增長21.51%的佳績，銷售規(guī)模達到巔峰。
然而，市場風(fēng)云變幻。2022年，其銷售及預(yù)售合約出售的物業(yè)總額降至325.79億。到2023年，這一數(shù)據(jù)為325.83億元，與2022年基本持平。
進入2024年，合生創(chuàng)展銷售規(guī)模出現(xiàn)大幅下滑，總合約銷售金額僅約166.29億元，同比減少48.96%。
回顧過去20年，合生創(chuàng)展曾經(jīng)有過輝煌的高光時刻，也經(jīng)歷了漫長的低谷徘徊，但最終堅守住了百億規(guī)模。
在披露業(yè)績的同時，2024年年報也揭開了合生創(chuàng)展面臨的債務(wù)困境。
財報顯示，截至2024年末，合生創(chuàng)展未能按約定還款日期償還本金及利息合計約9.41億港元的若干借款。
值得一提的是，這并非獨立的違約事件，間接導(dǎo)致導(dǎo)致其約92.69億港元的若干銀行及財務(wù)機構(gòu)借貸觸發(fā)交叉違約。
在借貸方面，合生創(chuàng)展短期銀行及其他借款總額約250.37億港元，而現(xiàn)金及其現(xiàn)金等價物約84.49億港元，資金缺口明顯。
從債務(wù)總量來看，2024年合生創(chuàng)展負債總額為1579.67億港元，較2023年的1877.09億港元雖有所減少，但債務(wù)規(guī)模依然龐大。
在債務(wù)結(jié)構(gòu)上，主要以流動負債為主，占總債務(wù)的比例較高。其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有250.37億港元，而賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物遠不足以覆蓋短期債務(wù)。
從現(xiàn)金流角度分析，2023年和2024年上半年合生創(chuàng)展籌資性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，分別為-169.01億港元和-17.33億港元，這表明公司融資渠道遇阻，再融資壓力較大。
面對合生創(chuàng)展的債務(wù)問題，評級機構(gòu)迅速做出反應(yīng)。4月1日，惠譽將合生創(chuàng)展集團有限公司的長期外幣發(fā)行人違約評級以及高級無抵押評級從“B”下調(diào)至“CCC-”，回收率評級為“RR4”。
惠譽指出，下調(diào)評級主要是由于債務(wù)償還總額超出預(yù)期，合生創(chuàng)展集團的流動性狀況已經(jīng)惡化，且其持續(xù)履行短期財務(wù)義務(wù)的能力存在重大不確定性。
在危機之下，合生創(chuàng)展表示，集團正積極與違約借款的相關(guān)貸款方協(xié)商債務(wù)重組方案，試圖通過與債權(quán)人的溝通，爭取更有利的還款條件，緩解短期償債壓力。
另外，合生創(chuàng)展還積極與多家現(xiàn)有金融機構(gòu)就部分借款的續(xù)期進行磋商，以延長債務(wù)期限，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。
作為曾經(jīng)的“華南五虎”之一，合生創(chuàng)展一向保持低調(diào)。隨著新掌舵人朱桔榕接班，其風(fēng)格大變。
2020年1月13日，合生創(chuàng)展發(fā)布公告，朱孟依辭任董事會主席及其他職務(wù)，其女兒朱桔榕接任董事會主席，標志著合生創(chuàng)展正式步入“二代接班”時代。
朱孟依作為合生創(chuàng)展的創(chuàng)始人，自1992年創(chuàng)立公司以來，帶領(lǐng)合生創(chuàng)展取得諸多輝煌成就，1998年成功在香港上市，2004年成為國內(nèi)首家銷售額突破百億的房企。
朱桔榕畢業(yè)于中國人民大學(xué)金融學(xué)專業(yè)，2006年就加入合生創(chuàng)展集團。在父親的悉心培養(yǎng)下，先后擔(dān)任總裁助理、執(zhí)行董事、常務(wù)副總裁、副主席等職務(wù)。
朱桔榕接班后，合生創(chuàng)展在經(jīng)營風(fēng)格上發(fā)生顯著變化。在投資策略上，朱桔榕發(fā)揮金融專業(yè)優(yōu)勢，積極拓展股權(quán)投資業(yè)務(wù)。
2020年6月和7月，合生創(chuàng)展與ScientiaTechnologiesLimited簽訂新股認購協(xié)議，合計認購價款6億美元，占其已擴大發(fā)行股本的7.407%。該公司為中國平安旗下賽安迪科技，主要業(yè)務(wù)是平安智慧城。
此外，合生創(chuàng)展還投資了平安保險、平安健康醫(yī)療、匯豐控股、中國移動、小米集團等藍籌股，為公司帶來可觀利潤。
土地市場上，合生創(chuàng)展一改往日“慢周轉(zhuǎn)”的保守風(fēng)格，變得更加積極主動。
2019年開始，除大力布局舊改項目外，在土拍市場也動作頻頻。2019年7月，合生創(chuàng)展以9.36億元連摘兩宗江門地塊；8月，收購新城控股旗下杭州江干區(qū)一宗宅地。
除此之外，合生創(chuàng)展還在北京豐臺區(qū)拿下高價地，創(chuàng)造豐臺區(qū)乃至北京南城新的高價地紀錄，隨后拉入世茂、金茂合作開發(fā)，打造合生Top級“縵系”產(chǎn)品等項目，被業(yè)界稱為“分鐘寺三兄弟”。
朱桔榕接棒后的合生創(chuàng)展，雖然在發(fā)展風(fēng)格上的轉(zhuǎn)變已取得一定成效，但也面臨諸多挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)市場競爭激烈，調(diào)控政策不斷變化，行業(yè)整體下行壓力較大。
在這樣的大環(huán)境下，合生創(chuàng)展需持續(xù)優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。如在債務(wù)方面，2024年末出現(xiàn)債務(wù)違約情況，需積極與債權(quán)人協(xié)商，妥善解決債務(wù)問題，緩解資金壓力。
不過，朱桔榕展現(xiàn)出的積極變革精神和創(chuàng)新思維，讓市場對合生創(chuàng)展的未來仍充滿期待。
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