3、4月的小陽春，讓不少上海房東體驗(yàn)了一把賣房VIP。
看房客戶多，誠意買的客戶也多。
價(jià)格合適的房子都能快速賣掉，甚至有些房東還能微微漲價(jià)。
但是房東的悲喜是不同的。
有人賣的開心順利，有人賣的又痛苦又艱難。
市場的好壞是客觀因素，很難靠個(gè)人改變什么。
但是房子本身的情況其實(shí)已經(jīng)暗藏了買賣難度。
今天給大家聊聊普陀區(qū) 最難賣 的6個(gè)小區(qū)。
看到最后，這不知道是否有你家小區(qū)。
第六名—曹楊華庭
曹楊華庭的流動性是真的差。
打開鏈家的網(wǎng)站，這個(gè)2000年的商品房一共只有6套成交歷史。
最近的一次成交是2024年的3月份。
曹楊華庭位于曹楊板塊的中心，要說日常生活便利度，那倒是沒什么問題。
但是對于當(dāng)下的市場來說，小區(qū)的產(chǎn)品錯(cuò)位非常嚴(yán)重。
小區(qū)的容積率3，人車不分流，車位比1:0.3，要說有多高的舒適度肯定談不上。
小區(qū)的戶型有100平左右的2房；
主力戶型是127-145平長條型的三房，很多是兩開間朝南的。
小區(qū)現(xiàn)在的2房掛牌要賣800多萬，155的大戶型更是要賣1200多萬。
這價(jià)格下肯定有更多的替代選項(xiàng)。
你賣得貴就算了，但是學(xué)區(qū)還只是朝春小學(xué)。
如果為了曹二的學(xué)區(qū)，曹楊新村里面淘一淘150萬就能解決學(xué)區(qū)對口的問題。
曹楊板塊其實(shí)就是個(gè)300萬以下的板塊，過高的總價(jià)與板塊的適配性很差。
所以曹楊華庭也主要是本地人自住。
其實(shí)曹楊板塊還有一些這樣零星的商品房小區(qū)，大戶型高總價(jià)在成為他們的劣勢。
第五名—平江盛世家園
平江小區(qū)位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，距離上?；疖囌局灰獛装倜住?/p>
看似地段不錯(cuò)，但是妥妥地在交通死角里面。
北面是內(nèi)環(huán)高架、南面是鐵路線，東面還有個(gè)滬太路主干道和河道阻隔。
作為1996年的小區(qū)，小區(qū)里面情況也很一般。
外立面是那種老式的面磚，還有小部分多層為紅色和白色涂料，看起來很臟。
道路地面也是“縫縫補(bǔ)補(bǔ)”的樣子。
多層一梯六戶，高層分為二梯六戶和二梯八戶。
里面很多四五十平的大面積一房都是東西朝向，兩房朝北或者是手槍戶型。
早期還出現(xiàn)過救護(hù)車進(jìn)不了小區(qū)的情況，實(shí)在是沒有停車位，消防通道被業(yè)主的車子堵的死死的。
后來小區(qū)東邊拆遷后有了個(gè)大型停車場才緩解了。
別看他是商品房，現(xiàn)在小區(qū)的價(jià)格4萬塊上下，比一些老破小還便宜。
內(nèi)環(huán)內(nèi)、商品房、4萬單價(jià)，每個(gè)詞我都認(rèn)識，但是組合起來就顯得那么陌生。
這樣的小區(qū)難賣，閉眼都能想的到。
第四名—陽光威尼斯
陽光威尼斯可以說是：
上海市區(qū)邊緣最便宜的商品房。
北面的桃浦新房要賣8萬，南面的長征次新房要買6-7萬，連西面江橋的次新房都要6萬。
但陽光威尼斯只要4.5萬。
只要熊市不變，你就可以期待一個(gè)更便宜的陽光威尼斯。
要怪就怪小區(qū)周邊的不利因素太多了。
南邊是高壓線走廊，北邊是鐵路線。
光這兩天就算了，偏偏還要加上一個(gè)江橋垃圾焚燒廠。
這里日處理垃圾1500多噸。
關(guān)鍵是短期內(nèi)完全看不到搬遷的希望。
畢竟早些年這邊的居民“抗議”過很多次，也都沒成功。
夏季是東南風(fēng)還好，冬季的西北風(fēng)就是定向往陽光威尼斯小區(qū)吹。
要說陽光威尼斯小區(qū)完全賣不掉，那肯定是造謠。
畢竟外環(huán)內(nèi)500萬+就能買到大三房，總有剛需圖便宜。
但是你能圖到便宜的時(shí)候，也意味著你永遠(yuǎn)也賣不上價(jià)。
當(dāng)你賣房的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)小區(qū)毫無優(yōu)勢可言。
在談判桌上甚至沒什么理由能夠反駁買家。
那么你當(dāng)初是如何砍價(jià)買的這里，你賣房的時(shí)候買家就會如何砍你。
第三名—中環(huán)桃源里
市區(qū)的新房能賣成這樣的確實(shí)不多了。
你要說遠(yuǎn)郊的，什么金山鄉(xiāng)鎮(zhèn)、奉賢鄉(xiāng)下地方的新房賣不動也情有可原。
中環(huán)桃源里2023年底開盤的，至今已經(jīng)推出了604套房源。
已經(jīng)快要1年半的時(shí)間了，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示小區(qū)一共賣了142套。
其中一半主要是第一次開盤賣掉的。
也就是說后續(xù)的加推越來越賣不動。
桃浦新房的開局都不是很理想。
之前金茂為了促進(jìn)銷售蓮產(chǎn)品系都直接升級了。
面對金茂、寶華不斷升級的產(chǎn)品競爭，中環(huán)桃源里也卷不過。
現(xiàn)在已經(jīng)開始打折了。
根據(jù)網(wǎng)上信息顯示現(xiàn)在97折+送價(jià)值40萬車位一個(gè)。
桃浦現(xiàn)在的新房賣不動，主要問題是 沒地鐵 。
另個(gè)問題是不利因素有些多：
垃圾焚燒廠對這里多少也有影響，板塊內(nèi)的垃圾中轉(zhuǎn)站、污水調(diào)節(jié)廠等。
再有就是南大板塊的價(jià)格便宜還有地鐵。
中環(huán)桃源里想打個(gè)翻身仗難度非常大了。
第二名—中遠(yuǎn)兩灣城
這絕對是普陀區(qū)，乃至上海市的知名小區(qū)。
中遠(yuǎn)兩灣城的潰敗是一場小區(qū)階層的滑落。
按理說內(nèi)環(huán)內(nèi)如此大規(guī)模的成片開發(fā)，應(yīng)該會有很好的示范效應(yīng)。
最典型的就是翠湖天地，這么多期開發(fā)下來，越來越值錢。
但是中遠(yuǎn)兩灣城從開盤伊始就貢獻(xiàn)給了溫州投資客。
搞二房東、搞群租，把小區(qū)的調(diào)性搞沒了。
雖然后來大力整治，亂象是沒有了，但是小區(qū)的上限也鎖死了。
樓市最瘋狂的時(shí)候，中遠(yuǎn)兩灣城摸到過10萬的天花板。
如今小區(qū)的很多差的戶型只要7萬以內(nèi)的單價(jià)就可以。
少數(shù)好一些的大戶型8萬多的單價(jià)。
但是你要是帶現(xiàn)在的年輕人去這里看看房子，能看上的真的不多。
真的買在這里的絕不是看上這個(gè)小區(qū)，只是價(jià)格便宜，綜合考慮自身財(cái)務(wù)情況的妥協(xié)而已。
放在2021年以前，這個(gè)能吃到普漲紅利時(shí)代，中遠(yuǎn)兩灣城或許還能算得上一個(gè)中端改善小區(qū)。
但現(xiàn)在絕對已經(jīng)滑落到一個(gè)市區(qū)的剛需小區(qū)而已。
像中遠(yuǎn)兩灣城這么多奇葩的戶型，只會被時(shí)代默默淘汰。
房東不好賣的不只有今天，還有明天和后天。
第一名—甘泉宜川板塊
第一名并沒有單獨(dú)寫哪個(gè)小區(qū)，而是列了一個(gè)板塊。
打開鏈接網(wǎng)站就能看到，整個(gè)普陀區(qū)甘泉宜川這么點(diǎn)大的地方就有1000套的掛牌房源。
在這里賣房的價(jià)格現(xiàn)在 有多卷 ，基本上120萬以內(nèi)30平上下的一房肯定能買到。
如果再砍砍價(jià)，可能不就得未來就能看到100萬以內(nèi)成交的房子了。
與其說難賣，不如說是板塊的發(fā)展現(xiàn)狀決定了這一切。
當(dāng)然不否認(rèn)，甘泉宜川對于租房客戶非常很友好。
但對于要賣房的房東來說每一次成交都是在割肉。
最后
很多時(shí)候房子好不好賣有很多先天條件的限制。
但是最終決定交易難易的還是“心態(tài)”。
牛市的時(shí)候是可以挑著賣、漲價(jià)賣。
但是熊市的時(shí)候那就要想辦法賣、讓價(jià)賣。
又想快速賣掉，還想賣出高價(jià)。
只能說房東脫離市場太久了。
各位朋友，你們覺得哪個(gè)小區(qū)最難賣，歡迎在評論留言~
注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。
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