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案件梳理

當(dāng)事人關(guān)系

王浩：原告（賣方）

陳雨：被告（買方）

甲公司：房地產(chǎn)中介機構(gòu)

趙某：獨立中介（與甲公司合作）

涉案房屋情況

一號房屋：位于平谷區(qū)，交易價格120.5 萬元，交易時存在 69 萬元銀行抵押

關(guān)鍵事實

合同簽訂與履行：

2024 年 2 月 1 日，王浩與陳雨簽訂《房屋買賣協(xié)議》，約定首付 20.5 萬元（含 1.5 萬元定金），剩余 100 萬元貸款支付；

陳雨因無北京購房資格（非京籍且無社保/ 婚姻關(guān)系），未按期支付首付款，并明確表示無法履行合同；

王浩主張甲公司及中介趙某未審查購房資格，要求共同承擔(dān)違約責(zé)任。

爭議焦點：

合同效力：陳雨主張因限購政策合同無效，王浩主張合同有效；

違約主體：陳雨認(rèn)為中介未審查資質(zhì)應(yīng)擔(dān)責(zé)，王浩認(rèn)為陳雨違約；

違約金合理性：王浩主張24.1 萬元違約金，陳雨認(rèn)為過高。

法院查明：

甲公司未嚴(yán)格審查陳雨購房資格，趙某以個人名義參與中介服務(wù)；

陳雨在簽約后14 天內(nèi)自認(rèn)無購房資格，雙方協(xié)商解約未果；

王浩主張的借款利息、房屋差價等損失缺乏直接因果關(guān)系證明。

爭議焦點

合同效力認(rèn)定：

原告主張：合同系真實意思表示，未違反效力性強制規(guī)定，應(yīng)有效。

被告抗辯：違反北京限購政策，合同無效。

違約方及責(zé)任劃分：

原告主張：陳雨未付首付構(gòu)成違約，甲公司未盡審查義務(wù)需連帶擔(dān)責(zé)。

被告抗辯：中介未履行資格審查義務(wù)，應(yīng)由中介擔(dān)責(zé)；違約金過高需調(diào)整。

違約金合理性：

原告主張按合同約定20% 計算違約金（24.1 萬元），并提交多項損失證明；

被告認(rèn)為違約金遠(yuǎn)超實際損失，要求法院調(diào)整。

案件分析

一、合同效力與限購政策的關(guān)系

法律適用：

北京限購政策屬于行政監(jiān)管規(guī)定（管理性強制規(guī)定），而非《民法典》第153 條規(guī)定的 “效力性強制規(guī)定”；

合同簽訂時雙方未違反法律禁止性規(guī)定，且已進(jìn)入履行階段，應(yīng)認(rèn)定合同有效（參考最高法指導(dǎo)案例）。

二、違約行為的認(rèn)定

陳雨的根本違約：

未按期支付首付款，且因自身購房資格缺失明確表示不履行合同，符合《民法典》第577 條違約構(gòu)成要件；

中介審查義務(wù)不影響買方自身資質(zhì)責(zé)任，陳雨不能因中介過錯免除違約責(zé)任。

三、違約金的調(diào)整規(guī)則

損失與違約金的關(guān)聯(lián)性：

王浩主張的借款利息、連環(huán)交易損失等，無法證明與違約行為直接相關(guān)，不屬于“必然發(fā)生的損失”；

參考合同履行程度（已支付1.5 萬元定金）、違約過錯（陳雨主責(zé)），結(jié)合北京類似案件裁判標(biāo)準(zhǔn)，酌定違約金為 4 萬元（總房款 3.3%）。

四、中介機構(gòu)的責(zé)任邊界

甲公司的義務(wù)范圍：

根據(jù)《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，中介需“了解委托人購房資格”，甲公司未要求陳雨提供社保或婚姻證明，存在程序瑕疵；

但中介責(zé)任屬另一法律關(guān)系（居間合同糾紛），本案中王浩需另行主張，不可直接要求其承擔(dān)買賣合同違約責(zé)任。

裁判結(jié)果

合同解除：

確認(rèn)王浩與陳雨的《房屋買賣協(xié)議》于2024 年 2 月 24 日解除。

違約責(zé)任承擔(dān)：

陳雨支付違約金4 萬元，已付 1.5 萬元定金折抵后，需再支付 2.5 萬元；

駁回王浩要求甲公司、趙某承擔(dān)連帶責(zé)任的請求。

法律依據(jù)：

《民法典》第565 條（合同解除程序）、第 585 條（違約金調(diào)整規(guī)則）、第 587 條（定金罰則）。

案件啟示

購房資格審查的雙向責(zé)任：

買方需主動確認(rèn)自身資質(zhì)，中介需盡到形式審查義務(wù)（如要求提供社保記錄、婚姻證明）；

中介未審查不必然導(dǎo)致合同無效，但可能承擔(dān)居間合同項下的賠償責(zé)任。

違約金主張的合理性：

合同約定違約金過高時，法院會結(jié)合實際損失、過錯程度等綜合調(diào)整，主張方需提供損失關(guān)聯(lián)性證據(jù)；

連環(huán)交易損失、預(yù)期利益損失等需證明與違約行為的直接因果關(guān)系。

法律關(guān)系的區(qū)分處理：

買賣合同與居間合同屬不同法律關(guān)系，違約責(zé)任不可跨法律關(guān)系主張，需分別訴訟。

限購政策的合規(guī)風(fēng)險：

北京購房需嚴(yán)格遵循“非京籍社保滿 5 年” 或 “婚姻落戶” 等條件，違規(guī)簽約可能面臨解約風(fēng)險及賠償責(zé)任。