案情簡介
原告某園林公司訴稱：2013年11月原告與被告某科技公司簽訂《產(chǎn)業(yè)園購房合同》，約定由原告購買被告建設(shè)的產(chǎn)業(yè)園4號樓3層作為辦公用房，建筑面積1000.53平方米，單價8400元，總房款為8430000元。合同約定某園林公司用工程款4630000元，作為辦公間的首付款。剩余房款3800000元，以買受方給出賣方做項目的工程款抵頂。后續(xù)原告支付房產(chǎn)辦證費180000元。合同簽訂后，原告為被告做項目抵頂購房款。2024年3月原告得知被告已將該房產(chǎn)賣給了其他公司，并辦理了不動產(chǎn)權(quán)證，因被告對房產(chǎn)“一房二賣”致使原告無法實現(xiàn)合同目的，無法取得該房產(chǎn)的所有權(quán)。為此，原告多次向被告主張，但被告均以種種理由推拖。原告認為被告的行為已經(jīng)嚴重侵犯了自身的合法權(quán)益。為此，訴至法院，請求判令：1.解除原、被告雙方于2013年11月24日簽訂的《產(chǎn)業(yè)園購房合同》；2.被告返還原告購房款4630000元；3.被告返還原告支付的辦證費180000元；4.被告賠償原告利息損失2640000元；5.被告支付原告欠款利息(自2023年11月27日起至被告實際付清之日止，以4830000元為基數(shù)，按照中國人民銀行同期貸款利率計算)；6、本案訴訟費、保全費由被告全部承擔(dān)。
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被告某科技公司辯稱：被告不存在“一房二賣”情形。房產(chǎn)登記在甲公司名下，但僅是代持關(guān)系，房屋的實際所有權(quán)、處分權(quán)仍屬于被告，被告完全具備繼續(xù)履行合同將案涉房屋過戶給原告的能力。2013年11月合同訂立后，被告即于2013年12月將案涉房屋實物交付原告，至今十多年來一直是原告實際使用。原告對案涉房屋擁有占有、使用、收益的各項權(quán)利。之所以未辦理過戶登記，是雙方合同約定出賣方應(yīng)當(dāng)在買受方交清全款或按揭借款辦理完畢720個工作日內(nèi)，辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。該條件不成就，只要雙方約定的辦證條件成就，代持方甲公司可以隨時將代持的房屋產(chǎn)權(quán)過戶。如果在明確剩余購房款期限下，可以先履行過戶。原告主張解除合同的理由不成立，請依法駁回原告的訴訟請求。
法院經(jīng)審理查明：2013年11月24日原告某園林公司與被告某科技公司簽訂《產(chǎn)業(yè)園購房合同》，約定原告購買被告開發(fā)的位于淄博高新區(qū)某產(chǎn)業(yè)園4號樓3層301、302、303號房產(chǎn)；同年11月，原告支付辦證費180000元，各辦公間均具有獨立的房屋產(chǎn)權(quán)證書。該宗房產(chǎn)共1000.53平方米，單價為每平方米8400元，總價款為8430000元。合同約定付款方式原告用工程款4630000元作為辦公間首付款，剩余房款3800000元以原告給被告做項目的工程款抵頂；被告應(yīng)當(dāng)在原告交清全款或按揭借款手續(xù)辦理完畢后720個工作日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由被告提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。2013年12月，被告交付涉案房產(chǎn)，由原告占有、使用；2016年原告以燈具款向被告抵頂購房款190000元。2024年3月13日，原告主張被告違約對涉案房產(chǎn)“一房二賣”致使合同目的不能實現(xiàn)，為此訴至法院。2024年3月20日，案外人甲公司出具證明，證明公司代持被告某科技公司某產(chǎn)業(yè)園4號樓3層房產(chǎn)，并承諾隨時可以根據(jù)被告某科技公司要求，將代持房屋產(chǎn)權(quán)過戶。
法院審理
2013年某科技公司與某園林公司簽訂房屋買賣合同，約定某園林公司購買其產(chǎn)業(yè)園內(nèi)4號樓3層房產(chǎn)，以工程款抵頂購房款。但在合同簽署后，一直未有相關(guān)建設(shè)工程項目導(dǎo)致無法抵頂購房款，且由于某園林公司未足額繳納購房款，某科技公司便將房屋產(chǎn)權(quán)過戶至甲公司名下代持。某園林公司得知后要求以“一房二賣”解除合同，從合同履行來看，由于某科技公司已將房產(chǎn)過戶至他人名下，某園林公司的交易目的不能實現(xiàn)，申請解除合同有法律依據(jù)，但由于案外人甲公司承諾其屬于代持，可以隨時協(xié)助房產(chǎn)過戶，且涉案房產(chǎn)共有3間房屋，每間房屋均有獨立的房屋產(chǎn)權(quán)證，涉案標的物可分割，合同義務(wù)可分割履行，某園林公司已實際使用涉案房產(chǎn)10余年，此時若解除合同，某科技公司將遭受巨大損失，還需承擔(dān)高昂違約金，人民法院根據(jù)公平原則和誠實信用原則，從維護交易秩序出發(fā)，判令某科技公司自判決生效之日起三十日內(nèi)向某園林公司辦理涉案房產(chǎn)302、303房屋產(chǎn)權(quán)登記，共計583平方米，作價4892000元，結(jié)合雙方過錯，超出62000元部分視為因某科技公司過錯給予某園林公司的補償，合同剩余3800000元部分予以解除。否則，自判決生效之日起第三十一日，原、被告簽訂的《產(chǎn)業(yè)園購房合同》全部解除，被告某科技公司于合同解除之日起三十日內(nèi)返還原告某園林公司購房款、辦證款、工程款等本金共計5000000元，并支付資金占用費3000000元及實際付清之日止的利息（以5000000為基數(shù)，自2023年11月27 日起，按照同期同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率計算）。一審判決后，原被告未上訴，案涉房產(chǎn)現(xiàn)已過戶，案涉合同剩余3800000元部分已解除。
法官說法
合同解除屬于合同救濟的方式之一，通過合同解除，能夠使得當(dāng)事人在合同目的不能實現(xiàn)時，擺脫現(xiàn)有合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系的約束，重新獲得交易自由。然而特殊情況下，可能存在合同已部分履行但因市場原因、交易雙方協(xié)商不一致等情況無法全部履行完畢，一方當(dāng)事人通過行使合同解除權(quán)以期全部解除合同的情形，此時應(yīng)當(dāng)允許部分解除合同，給予合同未履行部分相應(yīng)的退出機制。合同部分解除可以理解為合同解除的特殊形式，發(fā)生部分權(quán)利義務(wù)終止的后果?！吨腥A人民共和國民法典》第六百三十一條、六百三十二條、六百三十三條規(guī)定了交付主物從物、數(shù)物、分批標的物等情況影響合同目的實現(xiàn)的，當(dāng)事人請求部分解除買賣合同從物部分、數(shù)物的其中一物部分、分批標的物的一批標的物部分的訴訟請求，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。由此可見合同部分解除只發(fā)生部分權(quán)利義務(wù)終止之后果，不能達到消滅整個合同關(guān)系的目的，因此合同部分解除的性質(zhì)可以理解為一種特殊的合同變更。
在法律明確規(guī)定的部分解除合同類型情況之外能否適用合同部分解除在司法實踐中應(yīng)當(dāng)按照上述法條所體現(xiàn)出的立法本意，堅持公平原則、誠實信用原則及維護交易秩序出發(fā)，結(jié)合案情綜合確定，具體而言合同部分解除行為應(yīng)當(dāng)滿足以下條件：一是合同的主要條款不得部分解除。合同條款作為負載權(quán)利義務(wù)之體現(xiàn)，具體承擔(dān)合同當(dāng)事人、標的、價款、履行期限、履行標準等合同主要內(nèi)容，對涉及合同主要內(nèi)容條款的部分解除將破壞合同的成立，實質(zhì)會造成整個合同權(quán)利義務(wù)無法履行或合同目的無法實現(xiàn)的后果。二是合同標的物應(yīng)可以分割。若合同標的物可以分割、且合同義務(wù)可以分割履行，該類情況與分批交付買賣合同標的物類似，合同存在部分解除之可能，若標的物本身不可分割，則合同無法部分解除。三是全部解除合同不利于維護市場交易秩序。如果合同根本解除可能導(dǎo)致交易秩序嚴重破壞，或恢復(fù)交易前秩序的成本過高，或可能產(chǎn)生市場交易主體無法正常運轉(zhuǎn)的僵局，則人民法院可以在滿足一定條件的前提下依職權(quán)主動適用部分解除。四是全部解除合同違背公平原則和誠實信用原則。解除權(quán)人原則上享有行使解除權(quán)或者不行使解除權(quán)的自由，但在誠實信用原則的要求下，解除權(quán)人行使權(quán)利應(yīng)當(dāng)在不損害雙方利益或者為雙方減少損失的前提下，而不能為一方私利違背契約精神濫用解除權(quán)。合同目的是典型交易目的與個別交易目的的結(jié)合，是解除權(quán)行使的重要考量。在行使解除權(quán)判斷合同目的無法實現(xiàn)的具體標準時，一方面要根據(jù)合同的類型判斷典型交易目的的內(nèi)容，另一方面要根據(jù)個案的具體情況分析可能存在的當(dāng)事人的個別交易目的，通過公平原則這一調(diào)節(jié)器，在必要的情況下也可以依職權(quán)主動部分解除合同，但應(yīng)當(dāng)給合同部分解除相應(yīng)的等待期；若部分解除條件在等待期內(nèi)無法成就，應(yīng)給予解除權(quán)人相應(yīng)的保護，判令解除合同。
法條鏈接
《中華人民共和國民法典》第六條民事主體從事民事活動，應(yīng)當(dāng)遵循公平原則，合理確定各方的權(quán)利和義務(wù)。
《中華人民共和國民法典》第七條民事主體從事民事活動，應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。
《中華人民共和國民法典》第五百六十三條有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；
（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；
（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；
（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；
（五）法律規(guī)定的其他情形。
撰稿： 張麗 耿春雨
來源：淄博市高新區(qū)法院
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