毫無疑問，樓市在未來將會迎來歷史性大變局。如果對這些大變局沒有認(rèn)知，很容易對樓市未來的走勢產(chǎn)生誤判。那究竟會有哪些大變局？主要會體現(xiàn)在以下幾個方面：
變局一、人口因素將會從根本改變樓市發(fā)展特征
關(guān)于人口因素對樓市的影響，我之前在多篇文章里都有分析過。從樓市整體市場來看，人口仍是影響樓市發(fā)展的最重要的因素，尤其是在樓市已經(jīng)整體進入供大于求的情況下，未來住房需求才是決定樓市走勢關(guān)鍵因素，而住房需求又是由人口因素來決定的。
目前國內(nèi)人口已經(jīng)開啟了負(fù)增長，人口的減少會使得整體的住房需求減弱，可能會使得樓市的供大于求的情況加劇。這樣一來，房價就再難有普漲行情了，不過房價的走勢會跟隨著人口流動趨勢而變的。這就是變局二會談到的房價走勢大概率會因城市而分化。
變局二、房價走勢會因城市而分化
正如上文分析的一樣，未來的房價很難有普漲行情了，但會跟隨著人口的流動趨勢而變，而目前的人口流動還是向大城市聚集。所以未來房價走勢的分化趨勢大概率是大城市的房價會逐漸止跌回漲，少數(shù)幾個城市的房價繼續(xù)創(chuàng)新高都是有可能的。但大多數(shù)城市房價的走勢估計會是繼續(xù)橫盤調(diào)整或是震蕩下行。
大城市主要指的是一線城市和部分二線城市，在未來一段時期內(nèi)，這些城市的人口有望繼續(xù)保持凈流入，但城市的發(fā)展邊界不可能無限制的擴大。因此，住房市場就難以出現(xiàn)絕對的供大于求，房價有望在一種動態(tài)平衡中繼續(xù)走高。
而另一些在未來人口凈流出的城市，其住房需求大概率會減少，房價缺乏上漲的基礎(chǔ)，未來能維持橫盤不跌就不錯，繼續(xù)陰跌的可能性會更大一些。
變局三、改善性需求有望增長
如果一種需求得到了基本的滿足，那么就是向著更高一層的需求邁進。對于住房需求也是有同樣的道理。當(dāng)下的樓市已經(jīng)進入了供大于求的階段，也就說大多數(shù)基礎(chǔ)的住房需求已經(jīng)滿足了，剛需的增量市場的空間是有限的，但改善性需求有望增長。
國內(nèi)樓市已經(jīng)由過去的“有房住”向“住好房”的階段過渡了。而且上面最近也在提未來要建設(shè)更多的“好房子”。實際上就是要滿足不斷增長的改善性需求，畢竟隨著整體生活水平的提升，大家對房子的需求就不僅是停留在能住這個層面了，當(dāng)然也想住的舒適，對住房品質(zhì)的要求自然也會提高。
變局四、房地產(chǎn)新模式正在構(gòu)建
正如上文分析的一樣，房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場已是今非昔比了，發(fā)展環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了巨變，這會導(dǎo)致房地產(chǎn)的發(fā)展模式也要隨之變化。
對于當(dāng)下的房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢，想必大家都是有目共睹了，就是房地產(chǎn)的發(fā)展形勢已經(jīng)是今非昔比了，很多影響樓市發(fā)展的關(guān)鍵因素在發(fā)生改變，樓市自然也會發(fā)生改變。既然樓市在變化，那么其相適應(yīng)的發(fā)展模式也要隨之發(fā)生改變了。
過去房地產(chǎn)發(fā)展模式主要是為增量開發(fā)設(shè)計的，目的就是促進開發(fā)企業(yè)更快速度地建設(shè)出更多的房子。但以后顯然就不會是這樣的，樓市逐漸進入存量市場，未來更多是要建設(shè)“好房子”，相應(yīng)一些房地產(chǎn)市場模式也要發(fā)生改變。比如“預(yù)售制”、“公攤面積”、“9070設(shè)計原則”等大概率都會被逐漸取消。
房地產(chǎn)新的發(fā)展模式正在逐漸構(gòu)建起來。
總之，對樓市未來的大變局，要做到心理有預(yù)判。樓市已經(jīng)今非昔比了，不要重新回到過去的思維里，認(rèn)為房價就會一直漲下去。
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