題圖來源：視覺中國
記者丨李惠琳 編輯丨譚璐
周期壓力下，穩(wěn)住萬億資產(chǎn)，挑戰(zhàn)不言而喻。
3月26日，華潤置地召開業(yè)績會，董事會主席李欣、新任總裁徐榮等一眾高管出席。
李欣坦言，行業(yè)形勢嚴(yán)峻復(fù)雜，也欣喜看到，通過改革轉(zhuǎn)型，有效應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)。
過去一年，華潤置地收入2788億元，同比增長超一成。遺憾的是，未能扛住盈利壓力，核心凈利潤下降約8.5%至254億元。
“要真正習(xí)慣過緊日子?！崩钚涝谌ツ旰霸挕?024年，公司強(qiáng)調(diào)以收定支，權(quán)益拿地投資減少282億元，行政開支縮減了6.7億元。
這家總資產(chǎn)達(dá)1.12萬億的房企，家底依然殷實(shí)。截至2024年末，手握1332億元現(xiàn)金，凈負(fù)債率只有32%。
新一年，李欣謹(jǐn)慎卻不保守，一邊揮金補(bǔ)倉，一邊大力去化。
一開年，李欣和團(tuán)隊(duì)就發(fā)起猛烈進(jìn)攻。
1-2月，聯(lián)手合作伙伴，拿下9宗地塊，以232億元的權(quán)益拿地金額，登頂行業(yè)榜首。
對比去年，其拿地意愿明顯提升。彼時，華潤置地拿地29宗，權(quán)益投資額約526億元，前6個月只投資了183億元。
拿地?zé)崆榛厣墓拯c(diǎn)，發(fā)生在徐榮上任前后。
2024年12月，55歲的徐出任華潤置地總裁，此前，該職位由李欣代理，已空缺一年多。
徐榮算是華潤系“新人”，2023年才加入，擔(dān)任集團(tuán)副總裁，負(fù)責(zé)城市更新業(yè)務(wù)，不到兩年就被“扶正”。
他出身政府機(jī)構(gòu)，后任職招商局等企業(yè)?！皳碛胸S富的都市規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)及都市更新管理經(jīng)驗(yàn)?！比A潤置地在公告中如此評價。
徐上任之前，市場已現(xiàn)回暖跡象，去年最后兩個月，華潤置地積極出手，先后在上海、深圳拿下兩個百億級“地王”。
來源：網(wǎng)絡(luò)
徐與李欣組成新搭檔，放開手腳，四處出擊，斬獲多宗高溢價地塊。
“近幾年，華潤置地的拿地金額比銷售額下降得更快，拿地總量更弱，土地儲備貨值不足?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)研究總監(jiān)劉水向《21CBR》記者分析，此舉出于補(bǔ)倉需求。
李欣曾明確表態(tài)，公司對規(guī)模沒有要求，但對行業(yè)排名有訴求。
調(diào)整壓力下，華潤置地的銷售額下滑，排名穩(wěn)中有升。2024年，全口徑銷售額約2611億元，在克而瑞榜單中排名第三。
這輪補(bǔ)倉拿地，李欣團(tuán)隊(duì)出手謹(jǐn)慎，瞄準(zhǔn)核心城市核心區(qū)域，一二線城市占比超94%，傾向于合作方式以降低風(fēng)險(xiǎn)，也更注重利潤。
劉水舉例，溢價72.5%的杭州地塊，樓面價為5.06萬元/平方米，周邊二手房均價超7萬元/平方米，預(yù)計(jì)有較大毛利空間。
存貨重壓
李欣治下，華潤置地積極拓展，有賴于充裕的現(xiàn)金和暢通的融資渠道支持。
去年10月開始，公司的單月銷售額增長同比回正。今年1-2月，累計(jì)銷售251億元，同比增長兩成。
“隨著更多支持性政策出臺，市場有望逐步企穩(wěn)?！毙鞓s在業(yè)績會上坦言，高庫存壓力依然存在。
擴(kuò)儲之際，去化成為團(tuán)隊(duì)的核心任務(wù)。
“房地產(chǎn)行業(yè)全面進(jìn)入存量時代，華潤置地的工作重心已轉(zhuǎn)移到庫存去化?！崩钚辣硎?。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，下半年，可售資源中存貨占比上升到75%；另有數(shù)據(jù)顯示，截至去年中，2020及之前獲取的項(xiàng)目貨值占比超過三成。
記者注意到，華潤置地在部分三線城市的項(xiàng)目，去化艱難。比如，2020年拿地的紹興置地中心·潤樾山，2021年開盤至今，仍未賣完。
即便在一線城市，也存在區(qū)域分化。
比如，上海閔行區(qū)的映江潤府（備案名：映江名?。┰谌ツ?月開盤，因登記認(rèn)購客戶不足，取消搖號。項(xiàng)目累計(jì)推出758套房源，目前去化率不到八成。
為加速賣樓，華潤置地部分樓盤采取了以價換量策略，據(jù)監(jiān)測，去年其在多地推廣特價房源。
比如，位于北京的西紅門橡樹灣三期，5月推出了一批單價5.4萬元/平方米的特價房，而網(wǎng)簽備案價接近6.4萬元/平方米。
大量項(xiàng)目也進(jìn)行常態(tài)化降價。比如，廣州的天河潤府，均價從去年開盤時5-6.5萬元/平方米，降到今年的4.5-5.7萬元/平方米。
核心城市地價成本較高，疊加一系列讓利措施，2024年開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率下降8.5%至16.8%，貢獻(xiàn)凈利潤150億元。
動能轉(zhuǎn)換
薄利已是地產(chǎn)開發(fā)的常態(tài)，好在，新動能開始崛起。
2021年起，華潤置地將業(yè)務(wù)梳理整合為“3+1”，除了開發(fā)銷售，還布局經(jīng)營性不動產(chǎn)、輕資產(chǎn)管理、生態(tài)圈要素型三大業(yè)務(wù)，包括購物中心、寫字樓、酒店、物管、代建、租賃等。
新業(yè)務(wù)現(xiàn)金流穩(wěn)定，利潤更高，比如，以購物中心為主的經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)，毛利率超過70%。
多年投入，這些經(jīng)常性業(yè)務(wù)漸進(jìn)收獲季。
2024年共帶來收入416.5億元，凈利潤103億元。相當(dāng)于僅占總收入的15%，卻貢獻(xiàn)了超過40%的利潤。
“作為業(yè)績穩(wěn)定器的托底作用更加凸顯。”李欣表示。
按照規(guī)劃，2025年，公司經(jīng)常性業(yè)務(wù)的利潤貢獻(xiàn)將增至45%。李欣團(tuán)隊(duì)希望，做大“經(jīng)營性不動產(chǎn)與資管”，讓其扛起業(yè)績大旗。
截至2024年底，華潤置地在營購物中心92個，一年新開約16座購物中心。預(yù)計(jì)到2027年末，總數(shù)將增至117個。
管理層提到，將繼續(xù)獲取優(yōu)質(zhì)購物中心地塊，推動存量收并購項(xiàng)目落地。
基于手上龐大的商業(yè)資產(chǎn)，李欣治下的華潤置地加快向大資管轉(zhuǎn)型。
去年，公司發(fā)行了兩個公募REITs——華潤有巢住房租賃REIT、華潤商業(yè)REIT。二者與華潤萬象生活一起，形成了“一輕兩重”資產(chǎn)管理架構(gòu)。
截至2024年底，其資管規(guī)模達(dá)4621億元，過半來自購物中心。
對于兩個公募REITs，團(tuán)隊(duì)都準(zhǔn)備擴(kuò)募。
管理層提到，未來一到三年，華潤有巢REIT可能會收并購一些資產(chǎn)。同時，也在研究推進(jìn)私募REITs。
開發(fā)依然是華潤置地的基本盤，新舊動能轉(zhuǎn)換之際，李欣團(tuán)隊(duì)要力守排位，保住規(guī)模。
圖片來源：華潤置地，除標(biāo)注外
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