◎ 來源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）
近日，被地產(chǎn)圈這兩年追捧為“地王制造機(jī)”的綠城中國(guó)對(duì)外發(fā)布了2024年業(yè)績(jī)，真的是“高質(zhì)量增長(zhǎng)”嗎？
2024年，綠城中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1585.46億元，同比增幅上升20.7%；毛利202.25億元，同比增幅18.5%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)41.46億元，同比降幅37.9%；公司股東應(yīng)占利潤(rùn)15.96億元，同比大降48.8%。
先看毛利率，去年綠城毛利率12.8%，其中物業(yè)銷售毛利率11.7%，同比上升0.4個(gè)百分點(diǎn)，主要系上海前灘百合園、西安全運(yùn)村項(xiàng)目毛利率較高。
就期間“三費(fèi)”看，綠城中國(guó)去年除了行政和財(cái)務(wù)費(fèi)用均有下降外，惟獨(dú)銷售費(fèi)用同比增加6億元、增幅近22%至33.23億元，另一個(gè)負(fù)面沖擊是信用減值損失與非金融資產(chǎn)減值損失凈額分別達(dá)到10.25億元、40.39億元，同比增加近8億元、26.4億元。
有意思的是，綠城中國(guó)為何2024年歸母凈利同比近乎“腰斬”？
實(shí)際上，2024年綠城中國(guó)的少數(shù)股東損益應(yīng)占或分走了約25.5億元凈利，與股東凈利相比，雖同比都有下降，但綠城歸母凈利部分的降幅偏大些。
看銷售，綠城2024年實(shí)現(xiàn)總銷售金額2768億元，其中自投項(xiàng)目銷售額1718億元，權(quán)益金額1206億元，權(quán)益比率提升至70%，對(duì)外透露“自投板塊首開項(xiàng)目去化率82%，其中64%項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)首開溢價(jià)”，回款率104%。
這一年，綠城新增了42個(gè)拿地項(xiàng)目，對(duì)應(yīng)總建面418萬方，自身承擔(dān)拿地款484億元，平均樓面價(jià)14383元/㎡，較上年每平米上升132元，預(yù)計(jì)可售貨值上千億，一二線貨值占比92%，權(quán)益比率上升至79%。
綠城去年2024年報(bào)特別強(qiáng)調(diào)銷售額與新增土儲(chǔ)的權(quán)益比率提升，應(yīng)跟其過去合作項(xiàng)目較多，公司股東凈利不斷被少數(shù)股東大量甚至嚴(yán)重分食有關(guān)。
截至去年底，綠城總土儲(chǔ)146個(gè)項(xiàng)目，總建面2747萬方，權(quán)益總建面1787萬方，一二線城市貨值占比76%，預(yù)計(jì)2025年自投貨值2002億元。
綜上來看，綠城去年銷售通過高周轉(zhuǎn)、精準(zhǔn)營(yíng)銷等在行業(yè)中排位不斷上升，在投拓上聚焦一二線重點(diǎn)城市不惜高溢價(jià)拿地，在銷售與投拓循環(huán)銜接上保持了“高舉高打”。
有機(jī)構(gòu)發(fā)布榜單稱“綠城2024年蟬聯(lián)產(chǎn)品力第一”，包括“鳳起系、月華系、曉風(fēng)系、云廬系、海棠系”產(chǎn)品系列均受到市場(chǎng)認(rèn)可。
據(jù)某留言板披露，今年以來，包括安徽宿縣綠城海棠園、西安綠城紫薇公館等多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)投訴等，部分涉及代建等項(xiàng)目。
此前幾年，綠城在包括杭州、重慶等在內(nèi)的多個(gè)重點(diǎn)城市就有樓盤質(zhì)量問題屢遭業(yè)主投訴，打著高端改善樓盤卻減配降標(biāo)問題較為集中。
截至去年底，綠城銀行存款及現(xiàn)金近730億元，其中預(yù)售監(jiān)管資金240.3億元，可動(dòng)用現(xiàn)金490億元。該期末，綠城總借貸1371.87億元，一年內(nèi)到期借貸316.6億元，現(xiàn)金能覆蓋短期債務(wù)，凈負(fù)債率56.6%，較上年底下降7.2個(gè)百分點(diǎn)。綠城總借貸加權(quán)平均融資成本3.7%，較2023年底下降40個(gè)基點(diǎn)。
2024年，綠城境內(nèi)發(fā)行信用值125.3億元，包括90億元無抵押信用債和35.3億元一年期供應(yīng)鏈融資ABN，完成境外債置換8.2億元，回購(gòu)5.2億美元債。
依此可看出，綠城融資端確實(shí)比較順暢，加上聚焦一二線核心城市拿地，雖不惜搶到高溢價(jià)的地王，但這種項(xiàng)目投資安全性較高，加上樓市政策寬松及高周轉(zhuǎn)策略，保證了銷售流速也快。
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